Chodzi o projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
W przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekcie noweli przewidziano m.in. zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. W ten sposób przywrócony ma zostać stan prawny sprzed 1 stycznia 2019, kiedy to w życie weszła ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Ma to umożliwić publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego „na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo”, przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad realizacją określonego celu.
Demograficzna bomba uderzy w ceny mieszkań? Analityk nie ma wątpliwości
Co zakłada projekt
Projekt zakłada wprowadzenie preferencyjnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego na cele społecznego budownictwa mieszkaniowego oraz budowy akademików. Stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma wynieść 0,3 proc. ceny gruntu, a pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego ma nie przekraczać 10 proc. ceny nieruchomości. Dotyczyć to ma wyłącznie gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste po wejściu nowych przepisów w życie.
Jak wskazano w uzasadnieniu, nowelizacja ma też uregulować kwestie dotyczące gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzeba ta wynika z zaszłości historycznych. W okresie PRL i pierwszych latach transformacji ustrojowej spółdzielnie pozyskiwały grunty najczęściej od państwa lub gminy. Przekazywane im użytkowanie wieczyste wykluczało jednak korzystanie przez spółdzielnie z instytucji zasiedzenia. Niemożliwe było również przeniesienie na spółdzielnie własności gruntu na podstawie Kodeksu cywilnego. Jak zauważył resort rozwoju, problem ten dotyczy przede wszystkim gruntów w Warszawie.
Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z podpisem prezydenta
Jak wskazano w uzasadnieniu, środowiska spółdzielcze od wielu lat postulują podjęcie działań legislacyjnych w celu uregulowania stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie budynkami mieszkalnymi, do których nie uzyskały one dotąd trwałego tytułu prawnorzeczowego.
„W obowiązującym stanie prawnym, w tym w szczególności zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (…) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (…) spółdzielnie mieszkaniowe mogą ustanawiać spółdzielcze prawa jedynie w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni. W tym stanie rzeczy skuteczne ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, a także odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego, jest uwarunkowane posiadaniem prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony został budynek” – wyjaśnił resort rozwoju w uzasadnieniu.
Milion Polaków bez ziemi. Rząd szykuje rewolucyjne zmiany
MRiT wskazało, że źródłem tego problemu była powszechna w okresie PRL praktyka udzielania przez organy władzy publicznej decyzji lokalizacyjnych, na podstawie których spółdzielnie realizowały inwestycje mieszkaniowe na gruntach stanowiących własność państwową. Zjawisko to było szczególnie widoczne w okresie intensywnej urbanizacji w latach 70. i 80., a w mniejszym stopniu także na początku lat 90. XX wieku.
Ministerstwo zwróciło również uwagę, że niektóre spółdzielnie nie zgłosiły roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Rozwiązania te przewidziane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. Ponadto – jak wskazało ministerstwo – znaczna liczba wniosków zgłoszonych w tym trybie pozostaje nadal nierozpatrzona, ze względu na brak „skutecznych instrumentów zapobiegania bezczynności organów”.
W projekcie przewidziano też doprecyzowanie przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi. M.in. uzupełniony ma zostać (zawarty w ustawie o gospodarce nieruchomościami) katalog przesłanek do odmowy oddania w użytkowanie wieczyste warszawskich gruntów – objętych tzw. dekretem Bieruta – dawnym właścicielom lub ich następcom prawnym. MRiT wskazało, że dzięki temu „odpadnie przeszkoda do regulacji stanu prawnego gruntu ze względu na zgłoszone roszczenia”.
„To bubel prawny”. Prawnik ostrzega przed zmianami w spółdzielniach
Przygotowany przez MRiT projekt noweli przewiduje również uzupełnienie katalogu nieruchomości, które tworzą zasób Skarbu Państwa oraz samorządu terytorialnego o nieruchomości, w stosunku do których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wprowadzona ma zostać też możliwość odwołania decyzji o nieodpłatnym przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz państwowej lub samorządowej osoby prawnej w przypadku, kiedy nieruchomość będzie wykorzystywana niezgodnie z określonym przeznaczeniem. Jak wskazano, zabezpieczy to interesy publicznego właściciela gruntu.
Projekt przewiduje również uzupełnienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących udostępniania nieruchomości na czas nieoznaczony. Będzie ono wymagało zgody właściwego ministra.