Obecne wyniki na rynku nieruchomości są dalekie do tych z czasów mieszkaniowego boomu. Uwagę zwraca niepokojąca sytuacja. Liczba niesprzedanych gotowych mieszkań notuje ogromny skok – wynika z raportu JLL.
- W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, a przede wszystkim w Łodzi i Katowicach gwałtownie wzrosła liczba mieszkań, które nie znalazły nabywców – wynika z raportu JLL.
- Liczba niesprzedanych gotowych mieszkań w ciągu kwartału wzrosła skokowo o 46 proc., do ponad 14 tys. Część sprzedających może mieć kłopoty.
- W przypadku cen mieszkań sprzedanych widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce tam, gdzie nie ma nadwyżki podaży.
Rynek mieszkań daleki od czasów mieszkaniowego boomu
Sprzedaż nowych mieszkań w IV kwartale 2025 r. była najlepsza w całym ubiegłym roku i lepsza niż w I kwartale 2024 r., jeśli w statystykach nie uwzględni się transakcji finansowanych w programie „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. W porównaniu do sytuacji sprzed roku, kwartalna sprzedaż wzrosła na siedmiu największych rynkach o 14,6 proc.
Jak zauważyli eksperci JLL, obecne wyniki są porównywalne z tymi w roku 2014, choć daleko im do tych z czasów mieszkaniowego boomu w latach 2016-2019 czy 2021.
Liczba lokali wprowadzonych na rynek była w większości miast zbliżona do liczby sprzedanych mieszkań. W IV kwartale ub.r. oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła o 5,5 proc. kwartał do kwartału, osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. Wzrost ten wynika w dużym stopniu ze szczególnie dużej liczby lokali wprowadzonych na rynek w Łodzi. Deweloperzy w tym mieście byli odpowiedzialni za ponad 58 proc. całkowitego wzrostu wielkości oferty w grupie siedmiu największych miast. Jedynie w Warszawie wielkości oferty są dalekie od rekordowych poziomów.
Skokowy wzrost liczby niesprzedanych gotowych mieszkań grozi utratą płynności
Eksperci zwrócili natomiast uwagę na niepokojąco wysoką – w ich ocenie – liczbę niesprzedanych gotowych mieszkań, która na siedmiu rynkach wzrosła skokowo w ciągu kwartału o 46 proc., do ponad 14 tys.
Szczególnie dużo czekających na nabywców lokali jest w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – stanowią tam one od 43 do 46 proc. rocznej sprzedaży. W Katowicach odsetek ten jest jeszcze wyższy i wynosi 75 proc. Dane te mogą budzić obawę o płynność finansową części firm deweloperskich.
Relacja oferty do sprzedaży pokazuje duże zróżnicowanie rynków
Relacja oferty do sprzedaży pokazuje duże zróżnicowanie rynków. Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji zbliżonej do równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku.
– wskazali autorzy raportu.
Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. siedmiu kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi -gdzie wyprzedaż trwałaby ok. dziewięciu kwartałów. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży oferty
– zaznaczyli.
Ceny mieszkań zaczynają spadać. Widać stabilizację na rynku
W przypadku cen mieszkań sprzedanych, w porównaniu z poprzednim kwartałem widać więcej spadków niż stabilizacji, przy czym brak spadków ma miejsce tam, gdzie nie ma nadwyżki podaży: w Warszawie i w Trójmieście. Ceny mieszkań sprzedanych w relacji kwartał do kwartału spadły
- we Wrocławiu – o 4,4 proc.,
- w Krakowie – o 2,7 proc.,
- w Poznaniu – o 2,7 proc.
W pozostałych miastach można mówić o stabilizacji.
W relacji rok do roku duży wzrost miał miejsce tylko w Warszawie (7,7 proc.), o małym wzroście można mówić w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach.
W Poznaniu zanotowano spadek o 3,6 proc., a na pozostałych rynkach widać stagnację. Przy tym – jak zauważyli autorzy – na wynik Warszawy wpływ mogła mieć wprowadzona na rynek duża pula drogich lokali w najdroższych dzielnicach.
Nadchodzą promocje na rynku mieszkań. Obniżki stóp procentowych mogą rozkręcić popyt
W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej
– prognozują eksperci.
JLL to globalna firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych oraz usług związanych z zarządzaniem inwestycjami. Działa w ponad 80 krajach na całym świecie, zatrudnia ponad 112 tys. pracowników. W Polsce JLL działa od ponad 30 lat i zatrudnia około 2 tys. osób w 6 miastach.
