Nie wszystkie miejsca mają jednak taki status – w części inwestycji są sprzedawane jako udział w garażu podziemnym, co wpływa na ich późniejszą sprzedaż i wynajem.
– W praktyce daje to właścicielowi dużą elastyczność: miejsce można sprzedać niezależnie od mieszkania, wynająć lub zatrzymać jako osobne aktywo. W skrajnych przypadkach zaczyna ono funkcjonować podobnie jak niewielka nieruchomość inwestycyjna – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Ceny miejsc postojowych, podobnie jak mieszkań, są silnie uzależnione od lokalizacji i standardu inwestycji.
Na emeryturę zmienili dom. Na tym zaoszczędzili tysiące
W największych miastach Polski typowy przedział dla miejsc w garażach podziemnych wynosi dziś od około 40 do 90 tys. zł – informuje portal RynekPierwotny.pl Na obrzeżach można znaleźć oferty bliżej dolnej granicy, natomiast w dzielnicach pośrednich dominują ceny rzędu 55-70 tys. zł.
W centralnych lokalizacjach oraz inwestycjach o podwyższonym standardzie ceny rosną do 70-150 tys. zł, a w najbardziej prestiżowych projektach apartamentowych – zwłaszcza w Warszawie czy Krakowie – potrafią sięgać nawet 250-350 tys. zł za jedno stanowisko.
Szaleństwo z cenami garaży. „Sprzedam. 150 tys. zł”
Znacznie tańsze pozostają miejsca naziemne. Tu ceny zaczynają się od około 15 tys. zł na peryferiach, a w większości przypadków mieszczą się w przedziale 20-30 tys. zł. W lokalizacjach o dużym deficycie parkowania mogą jednak dochodzić do 40 tys. zł.
W praktyce oznacza to, że w wielu przypadkach miejsce parkingowe kosztuje tyle, co kilka metrów kwadratowych mieszkania. Choć ceny miejsc postojowych potrafią być wysokie, w praktyce to właśnie one są jednym z najczęstszych elementów gry promocyjnej deweloperów. Nominalnie to zwykle kilka procent wartości mieszkania, ale w praktyce to jeden z najłatwiejszych elementów do „ustawienia” w procesie sprzedaży.
Dla inwestora budującego osiedle miejsce parkingowe jest produktem, na którym stosunkowo łatwo manipulować ceną. Obniżenie ceny stanowiska – nawet znaczące – może być zrekompensowane marżą na samym lokalu – podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
W efekcie kupujący często mogą liczyć na negocjacje. Na wczesnym etapie sprzedaży rabaty są raczej symboliczne, ale w końcówce inwestycji potrafią sięgać nawet kilkudziesięciu procent. Zdarzają się też przypadki sprzedaży „w pakiecie” lub promocji, w których miejsce parkingowe oferowane jest za ułamek ceny, a nawet jako bonus do mieszkania.
„Osiągają granice absurdu”. Ceny garaży i miejsc postojowych biją kolejne rekordy
Wysokie ceny miejsc postojowych mogą zaskakiwać, ale jeszcze ciekawsze są koszty ich budowy. W przypadku garaży podziemnych to właśnie one należą do najdroższych elementów całej inwestycji. W zależności od lokalizacji, warunków gruntowych i standardu budynku koszt wykonania pojedynczego miejsca postojowego może dziś wynosić od około 60 do nawet 120 tys. zł, a w trudniejszych projektach jeszcze więcej.
Paradoks polega na tym, że deweloperzy bardzo często sprzedają miejsca parkingowe poniżej kosztów ich wybudowania. Brakującą część rekompensują w cenach mieszkań – niezależnie od tego, czy nabywca kupuje miejsce postojowe, czy nie. To właśnie dlatego parkingi tak dobrze sprawdzają się jako element promocji. Obniżenie ich ceny nie boli dewelopera tak bardzo, jak mogłoby się wydawać.
Miejsce postojowe jako inwestycja. Kluczowa jest lokalizacja
Wraz ze wzrostem cen pojawiło się podejście inwestycyjne. Coraz więcej osób kupuje miejsca postojowe nie tylko dla siebie, ale także z myślą o wynajmie.
W dobrych lokalizacjach – zwłaszcza tam, gdzie występuje deficyt miejsc parkingowych i obowiązują strefy płatnego parkowania – takie inwestycje mogą generować stabilny, choć umiarkowany dochód.
Kluczowa jest jednak lokalizacja. Najlepiej sprawdzają się centra miast, gęsta zabudowa i miejsca, gdzie parkowanie na ulicy jest utrudnione lub kosztowne. Rosnące ceny sprawiły, że część kupujących zaczęła traktować miejsca postojowe jak prostą inwestycję pod wynajem.
Garaż garażowi nierówny. Spore różnice w stawkach za podatek mają się skończyć
W praktyce miesięczny czynsz najmu najczęściej mieści się w przedziale 1-2 proc. wartości rynkowej miejsca, choć w droższych lokalizacjach uzyskanie górnej granicy bywa trudniejsze. Przykładowo, dla miejsca wartego 60 tys. zł miesięczny czynsz może wynosić około 300-600 zł.
Od tej kwoty należy jednak odjąć koszty stałe – opłatę administracyjną (zwykle kilkadziesiąt zł miesięcznie), podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy. W efekcie realny dochód netto jest wyraźnie niższy.
W popularnych lokalizacjach stopa zwrotu z wynajmu miejsca parkingowego najczęściej oscyluje w przedziale około 5-7 proc. rocznie, przy założeniu ciągłości najmu. Oznacza to okres zwrotu rzędu kilkunastu lat – wyliczają eksperci portalu RynekPierwotny.pl
źródło: RynekPierwotny.pl