Zdaniem samorządowców, prawników i urbanistów wprowadzone w 2023 r. rewolucyjne zmiany w planowaniu przestrzennym niosą ze sobą duże ryzyko zastoju w inwestycjach budowlanych. Co więcej, już teraz dochodzi do sytuacji, w których takie przedsięwzięcia są blokowane, a urzędy miast i gmin przeżywają trudne chwile.
- Wprowadzana od września 2023 r. rewolucja w planowaniu przestrzennym wzbudza coraz większy niepokój m.in. samorządowców, inwestorów i właścicieli działek.
- – Tryb wdrażania tej reformy jest bardzo chaotyczny, prawodawstwo nieprzemyślne, a część terminów zbyt krótka – mówi Joanna Agatowska, prezydent Świnoujścia.
- – Nie wszystkie samorządy dadzą sobie radę z uchwaleniem planu ogólnego gminy, nawet w terminie wydłużonym do czerwca 2026 r. – zaznacza urbanista, prof. Piotr Lorens, architekt miejski Gdańska.
- – Część urzędów będzie się uginała pod naporem wniosków dotyczących setek tysięcy działek, które nagle z budowlanych staną się niebudowlanymi – dodaje.
- – To z kolei będzie rodziło mnóstwo różnych konsekwencji, wniosków o odszkodowania oraz innych roszczeń – zaznacza prof. Lorens.
Obowiązująca od września 2023 r. znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła rewolucyjne zmiany, które już odczuwają samorządy, inwestorzy czy indywidualni właściciele działek.
Reforma planistyczna wzbudza coraz większe kontrowersje. Będą kolejne nowelizacje
Zresztą te przepisy – wzbudzające coraz więcej kontrowersji – już doczekały się modyfikacji, a w drodze są kolejne. Przypomnijmy, że w kwietniu br. termin przyjęcia przez samorządy planów ogólnych gmin został wydłużony do czerwca 2026 r. (pierwotnie datą graniczną był 1 stycznia 2026 r.).
Plany ogólne zastąpią obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia planu ogólnego będą też podstawą między innymi do uchwalania planów miejscowych.
Przedłużono również termin składania wniosków o bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetki. Zdecydowano, że ważne bezterminowo będą te wuzetki, których decyzje o wydaniu uprawomocnią się do końca 2025 roku. Pozostałe będą ważne przez 5 lat.
Nowelizacja z 2023 r. wprowadziła też nowe narzędzie urbanistyczne: Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). To szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora. ZPI dotyczy inwestycji głównej oraz uzupełniającej. Wejście w życie tego planu skutkuje utratą obowiązującej mocy planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego danym Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym.
Przypomnijmy, że strona samorządowa nadal postuluje między innymi wydłużenie terminu na uchwalanie planów ogólnych gmin do końca 2026 roku, usprawnienie procedur administracyjnych oraz ułatwienia w zakresie planowania zabudowy i infrastruktury.
Nagle setki tysięcy działek z budowlanych staną się niebudowlanymi
O skutkach tej rewolucyjnej ustawy i proponowanych zmianach przepisów planistycznych rozmawiano podczas jednej z sesji XXIII Samorządowego Forum Kapitału i Finansów (Katowice, 6-7 października).
Uczestnicy dyskusji odpowiadali między innymi na pytanie, czy ta regulacja może spowodować inwestycyjny paraliż. W opinii prof. Piotra Lorensa, urbanisty i architekta miejskiego Gdańska, tego czarnego scenariusza niestety nie można wykluczyć.
Po pierwsze, nie wszystkie gminy dadzą sobie radę z uchwaleniem planu ogólnego, nawet w tym wydłużonym w terminie. Niektóre samorządy albo zabrały się za to zbyt późno, albo nie mają odpowiednich zasobów ludzkich czy finansowych na przygotowanie takiego dokumentu
– zaznaczył urbanista.
– Po drugie, część urzędów będzie się uginała pod naporem różnego rodzaju wniosków dotyczących setek tysięcy działek, które nagle z budowlanych staną się niebudowlanymi. To z kolei będzie rodziło mnóstwo różnych konsekwencji, wniosków o odszkodowanie oraz innych roszczeń – wskazywał prof. Lorens.
I dodał: – W związku z tym może się okazać, że lepiej będzie planu ogólnego na razie nie uchwalać, aczkolwiek konsekwencje tego zaniechania będą związane z marazmem inwestycyjnym.
Ponadto architekt miejski Gdańska zauważył, że w kontekście planów ogólnych kluczowe wydają się ustawowe zapisy dotyczące dwóch obszarów – strefy uzupełnienia zabudowy oraz strefy śródmiejskiej.
Piotr Lorens wskazywał, że obecnie w tej kwestii są „różne szkoły”.
W niektórych dużych miastach, zazwyczaj jako strefy uzupełnienia zabudowy, wyznacza się wszystko to, co nie jest objęte aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego
– opisywał ekspert.
– Takie podejście pozwala de facto wydawać wuzetki wszędzie tam, gdzie nie ma planów. Czy to rozsądne podejście? W Gdańsku stwierdziliśmy, że niekoniecznie, ponieważ jest to powrót do tego, co już było. Tyle że te wuzetki muszą być zgodne z parametrami, które są/będą zawarte w planie ogólnym. Czy jednak o to nam chodziło w ramach tej reformy planistycznej? – pytał ekspert.
Wiele urzędów zostało zasypanych wnioskami o wydanie wuzetek
Krzysztof Zająkała, zastępca burmistrza Koronowa, pytał przedstawiciela Ministerstwa Rozwoju i Technologii, czy resort rozważa zmianę przepisów w zakresie wydłużenia terminu na wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Koronowo, jak zapewne większość gmin, które wydają decyzje o warunkach zabudowy, w ostatnim czasie przeżywa lawinowy napływ wniosków o wuzetki. To nie jest kwestia zwiększenia o 20-50 proc. My mamy w porównaniu do zeszłego roku o 200 proc. więcej takich wniosków
– alarmował samorządowiec.
Przyznał, że w Urzędzie Miejskim w Koronowie brakuje urbanistów, którzy zajęliby się przygotowaniem analizy koniecznych do wydawania wuzetek. – Z drugiej strony, jako gmina, jesteśmy narażeni na to, że zostaniemy zaskarżeni o bezczynność lub przewlekłe załatwianie sprawy i będziemy musieli płacić kary – dodał samorządowiec.
– Jeszcze przed uchwaleniem planu ogólnego mieszkańcy masowo składają do nas wnioski o ustalenie warunków zabudowy, ale nie jesteśmy w stanie takiej ilości wniosków rozpatrzyć w terminie wynikającym z ustawy – podkreślał Krzysztof Zająkała.
Plany ogólne mają pomóc w powstrzymaniu rozlewania się zabudowy
Odnoszący się do tych problemów Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, poinformował, że w druku sejmowym jest już zawarta między innymi poprawka, mówiąca o zawieszeniu terminu naliczania samorządom kar (za opóźnienie w wydawaniu wuzetek – przyp. red.) do 1 stycznia 2027 roku.
Łukasz Marciniak przypominał, że kluczowym celem reformy dotyczącej zagospodarowania przestrzennego i uchwalania przez samorządy planów ogólnych gmin jest wprowadzenie mechanizmu, który pozwoli na powstrzymanie „rozlewania się zabudowy”.
– Chodzi o to, żeby miasta i gminy nie miały więcej problemów z bardzo rozproszoną zabudową i doprowadzeniem do niej infrastruktury technicznej – zaznaczył. Zwrócił uwagę, że zarówno w jego resorcie, jak i Sejmie trwają prace na projektem zmian w ustawie z 2023 r.
Z czterech przyjętych planów ogólnych gmin dwa zostały już uchylone przez wojewodów
Poinformował, że według informacji gromadzonych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii dotychczas samorządy przyjęły 4 plany ogólne gmin, z których dwa zostały uchylone przez wojewodów w trybie nadzoru prawnego.
Jak wskazywała dr Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny współpracująca m.in. z samorządami, obecnie gminy najbardziej obawiają się etapu uzgodnień projektów planu ogólnego.
Wiemy, że wiele gmin znalazło się już właśnie na tym etapie. Problem polega m.in. na tym, że w zakresie tego rodzaju uzgodnień nie ma jasnej, jednoznacznej podstawy prawnej. Te zadania samorządu są opisane bardzo szeroko, wręcz nienormatywnie
– tłumaczyła ekspertka.
W jej opinii część już wprowadzanych zmian do przepisów planistycznych zmierza w dobrym kierunku. – Ustawodawca chce np. wprowadzić przepis, który umożliwi stwierdzenia nieważności pierwszych planów ogólnych w ich części, zamiast uchylania całego dokumentu – powiedziała Joanna Dziedzic-Bukowska.
Z kolei Joanna Agatowska, prezydent Świnoujścia, wskazywała na problemy związane ze wspomnianymi już Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi (ZPI). Podkreślała, że przepisy nie wykluczają występowania do urzędów miast lub przez prywatne podmioty, np. inwestorów, również w trybie zmiany Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny w praktyce, czyli chaotyczne wprowadzanie reformy
– Taką sytuację mieliśmy miesiąc temu w Świnoujściu. Prywatny podmiot wystąpił do nas o zmianę planu dla budowy apartamentowców – z 17 metrów do 45 metrów kw. w pierwszej linii zabudowy nad morzem. Zgodnie z ustawą na całą procedurę, w tym konsultacje społeczne, mieliśmy 14 dni – opisywała.
To jest nie do przejścia. Nikt nie jest w stanie przygotować się w sposób profesjonalny do tego procesu w tak krótkim czasie. Naraża się nas w ten sposób na ogromną odpowiedzialność społeczną, polityczną i ekonomiczną
– wymieniała prezydent Agatowska.
Poinformowała, że nie było szansy na to, by gmina odpowiednio skonsultowała w ustawowych terminach zmianę, o którą wystąpił inwestor. – Dlatego radni podjęli uchwałę o odrzuceniu projektu. I tak to po prostu będzie się kończyło – przestrzegała prezydent Świnoujścia.
Dodała, że Wydział Architektury w magistracie stracił przez tę sprawę miesiąc, a przecież musi mieć jeszcze czas między innymi na rozpatrywanie wniosków o wuzetki i pracę nad planem ogólnym.
– Rozczarowany jest inwestor, zdenerwowani są przedstawiciele mieszkańców, czyli radni, zdenerwowany jest prezydent. To kolejny dowód na to, że tryb wprowadzania reformy planistycznej jest bardzo chaotyczny, prawodawstwo nieprzemyślane, a część terminów nadal zbyt krótka – wyliczała Joanna Agatowska, apelując do rządu o „naprawdę poważną dyskusję na te tematy”.
Materiał chroniony prawem autorskim – zasady przedruków określa regulamin.