{"id":203709,"date":"2026-01-14T08:25:14","date_gmt":"2026-01-14T08:25:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/203709\/"},"modified":"2026-01-14T08:25:14","modified_gmt":"2026-01-14T08:25:14","slug":"zmiany-w-mieszkaniowce-2026-kupujacy-zyskaja-ale-zaplaca-wyzsza-cene","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/203709\/","title":{"rendered":"Zmiany w mieszkani\u00f3wce 2026. Kupuj\u0105cy zyskaj\u0105, ale zap\u0142ac\u0105 wy\u017csz\u0105 cen\u0119"},"content":{"rendered":"<p data-section=\"detail-body\">Tak szerokiego i jednocze\u015bnie tak konsekwentnego pakietu reform rynek nieruchomo\u015bci nie widzia\u0142 od lat. Jak podkre\u015bla adw. Joanna Zdanowska ze ZdanLegal Kancelaria Adwokacka, kt\u00f3ra przygotowa\u0142a komentarz specjalnie dla redakcji Business Insider Polska, ustawodawca wyra\u017anie stawia na wi\u0119ksz\u0105 ochron\u0119 konsument\u00f3w, przejrzysto\u015b\u0107 zasad i dyscyplin\u0119 finansow\u0105 \u2014 cho\u0107 nie bez koszt\u00f3w ubocznych.<\/p>\n<p data-section=\"detail-body\">Jedn\u0105 z kluczowych zmian jest nowelizacja ustawy deweloperskiej podpisana przez prezydenta 7 stycznia 2026 r. Nowe przepisy wprowadzaj\u0105 obowi\u0105zek jednolitego obliczania powierzchni u\u017cytkowej wed\u0142ug Polskiej Normy oraz bezpo\u015bredniego powi\u0105zania jej z cen\u0105 mieszkania lub domu.<\/p>\n<p data-section=\"detail-body\">\u2014 To absolutny prze\u0142om z punktu widzenia kupuj\u0105cych \u2014 komentuje adw. Joanna Zdanowska.<\/p>\n<p>            Czytaj tak\u017ce w BUSINESS INSIDER<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 Po latach chaosu i dowolno\u015bci ustawodawca jednoznacznie przes\u0105dzi\u0142, jak liczy\u0107 metry i jak na ich podstawie ustala\u0107 cen\u0119 \u2014 dodaje.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Nowy art. 5a ustawy stanowi wprost, \u017ce:<\/p>\n<ul class=\"article_ul\">\n<li class=\"article_ul_li\">powierzchnia u\u017cytkowa musi by\u0107 liczona zgodnie z w\u0142a\u015bciw\u0105 Polsk\u0105 Norm\u0105,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">cena lokalu to iloczyn ceny za 1 m kw. i faktycznej powierzchni u\u017cytkowej,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">inne sposoby rozlicze\u0144 s\u0105 niezgodne z prawem.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Najwa\u017cniejsza zmiana dotyczy powierzchni pod \u015bcianami dzia\u0142owymi. Sta\u0142e \u015bciany dzia\u0142owe nie b\u0119d\u0105 wliczane do powierzchni u\u017cytkowej, natomiast \u015bcianki mo\u017cliwe do demonta\u017cu \u2014 tak. W praktyce oznacza to jedno: kupuj\u0105cy przestan\u0105 p\u0142aci\u0107 za metry, kt\u00f3rych realnie nie mog\u0105 u\u017cytkowa\u0107.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Jak przypomina ekspertka, zmiany s\u0105 odpowiedzi\u0105 na liczne interwencje UOKiK i spory s\u0105dowe. \u2014 Na rynku funkcjonowa\u0142y poj\u0119cia takie jak \u2018powierzchnia rozliczeniowa\u2019 czy \u2018powierzchnia postrzeda\u017cowa\u2019, kt\u00f3re wprowadza\u0142y konsument\u00f3w w b\u0142\u0105d. Teraz por\u00f3wnywanie ofert stanie si\u0119 znacznie prostsze \u2014 podkre\u015bla Zdanowska.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Dodatkowo cena pomieszcze\u0144 przynale\u017cnych, takich jak gara\u017ce czy kom\u00f3rki lokatorskie, b\u0119dzie musia\u0142a by\u0107 okre\u015blana odr\u0119bnie, co jeszcze bardziej zwi\u0119kszy przejrzysto\u015b\u0107 ofert.<\/p>\n<p>        Sp\u00f3\u0142dzielnie mieszkaniowe: mniej ochrony dla d\u0142u\u017cnik\u00f3w, wi\u0119cej dla wsp\u00f3lnoty<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Rok 2026 to tak\u017ce fundamentalne zmiany w ustawie o sp\u00f3\u0142dzielniach mieszkaniowych. Najbardziej odczuj\u0105 je osoby korzystaj\u0105ce ze sp\u00f3\u0142dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Dotychczas system bardzo mocno chroni\u0142 zad\u0142u\u017conych lokator\u00f3w. Nawet w przypadku wyga\u015bni\u0119cia prawa do lokalu z powodu zaleg\u0142o\u015bci, mo\u017cliwe by\u0142o jego odzyskanie po sp\u0142acie d\u0142ugu \u2014 cz\u0119sto nawet po zako\u0144czeniu post\u0119powania s\u0105dowego.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 Ustawodawca uzna\u0142, \u017ce ten model jest niesprawiedliwy wobec pozosta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w. W praktyce cz\u0119\u015b\u0107 lokator\u00f3w zad\u0142u\u017ca\u0142a si\u0119 latami, a koszty ponosi\u0142a ca\u0142a sp\u00f3\u0142dzielnia \u2014 t\u0142umaczy adw. Joanna Zdanowska.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Nowe przepisy:<\/p>\n<ul class=\"article_ul\">\n<li class=\"article_ul_li\">likwiduj\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 &#8222;ratowania&#8221; prawa lokatorskiego na ostatniej prostej w s\u0105dzie,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">znosz\u0105 roszczenie o ponowne ustanowienie prawa po sp\u0142acie zad\u0142u\u017cenia,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">wzmacniaj\u0105 pozycj\u0119 sp\u00f3\u0142dzielni w egzekwowaniu nale\u017cno\u015bci.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">To jednak nie wszystko. Z ustawy zniknie r\u00f3wnie\u017c przepis, zgodnie z kt\u00f3rym po trzech miesi\u0105cach od oddania budynku do u\u017cytkowania wygasa\u0142o roszczenie sp\u00f3\u0142dzielni o uzupe\u0142nienie wk\u0142adu budowlanego.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 Ten termin by\u0142 w praktyce fikcj\u0105. W wielu przypadkach wysoko\u015b\u0107 wk\u0142adu by\u0142a ustalana ju\u017c po jego up\u0142ywie, co skutecznie blokowa\u0142o dochodzenie roszcze\u0144 \u2014 zauwa\u017ca ekspertka.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Nowe regulacje obejm\u0105 tak\u017ce przysz\u0142e umowy o budow\u0119 lokalu. B\u0119d\u0105 one musia\u0142y jasno okre\u015bla\u0107, czy i kiedy mo\u017cliwe b\u0119dzie przekszta\u0142cenie prawa lokatorskiego w pe\u0142n\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 \u2014 albo wprost wskazywa\u0107, \u017ce takie przekszta\u0142cenie nie nast\u0105pi.<\/p>\n<p>                    <img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" class=\"article-image_container--img\" id=\"image_367f3aa8-da52-46e8-9c9b-5900585fb955\" alt=\"Od 1 stycznia 2026 r. obowi\u0105zuje ustawa o ochronie ludno\u015bci i obronie cywilnej\" src=\"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/FfZk9kpTURBXy9lNTk4NDIwMGZkOTk2YjcyNWYxMTExMWEzOTRjNzRkNy5qcGeRkwLNA5gA3gACoTABoTEB.jpeg\"\/><\/p>\n<p>            Od 1 stycznia 2026 r. obowi\u0105zuje ustawa o ochronie ludno\u015bci i obronie cywilnej<\/p>\n<p>                    |<br \/>\n                    MikalaiLipski \/ Shutterstock<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Zobacz tak\u017ce: <a href=\"https:\/\/businessinsider.com.pl\/nieruchomosci\/nowe-domy-i-mieszkania-mimo-depopulacji-polski-rynek-wciaz-aktywny\/fljnsev\" id=\"669204d7-3a21-4fda-8ec1-8faa17a2a56a\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Nowe domy i mieszkania mimo depopulacji. Polski rynek wci\u0105\u017c aktywny<\/a><\/p>\n<p>        Ustawa schronowa i prawo budowlane: bezpiecze\u0144stwo kosztuje<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Od 1 stycznia 2026 r. obowi\u0105zuje r\u00f3wnie\u017c ustawa o ochronie ludno\u015bci i obronie cywilnej, potocznie nazywana ustaw\u0105 schronow\u0105. Nak\u0142ada ona nowe obowi\u0105zki projektowe, szczeg\u00f3lnie na zabudow\u0119 wielorodzinn\u0105 i obiekty u\u017cyteczno\u015bci publicznej.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Budynki maj\u0105 by\u0107 projektowane tak, by umo\u017cliwia\u0142y organizacj\u0119:<\/p>\n<ul class=\"article_ul\">\n<li class=\"article_ul_li\">miejsc dora\u017anego schronienia,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">czasowych ukry\u0107 w sytuacjach kryzysowych,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">przestrzeni spe\u0142niaj\u0105cych minimalne wymogi bezpiecze\u0144stwa, cz\u0119sto w kondygnacjach podziemnych.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 Cho\u0107 idea zwi\u0119kszenia bezpiecze\u0144stwa jest s\u0142uszna, problemem pozostaje brak pe\u0142nych rozporz\u0105dze\u0144 wykonawczych. To utrudnia planowanie inwestycji i zwi\u0119ksza ryzyko kosztowe \u2014 ocenia adw. Zdanowska.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Dodatkowe koszty projektowe, materia\u0142owe i eksploatacyjne najprawdopodobniej zostan\u0105 przerzucone na nabywc\u00f3w mieszka\u0144.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">R\u00f3wnolegle wchodz\u0105 w \u017cycie zmiany w prawie budowlanym. Poszerzony zostaje katalog inwestycji niewymagaj\u0105cych pozwolenia na budow\u0119, a czasem nawet zg\u0142oszenia. Dotyczy to m.in.:<\/p>\n<ul class=\"article_ul\">\n<li class=\"article_ul_li\">wolnostoj\u0105cych przydomowych schron\u00f3w do 35 m kw.,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">taras\u00f3w naziemnych,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">basen\u00f3w i oczek wodnych,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">wybranych magazyn\u00f3w energii.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Uproszczono tak\u017ce legalizacj\u0119 starszych samowoli budowlanych (po 10 latach od zako\u0144czenia rob\u00f3t) oraz wprowadzono tzw. procedur\u0119 &#8222;\u017c\u00f3\u0142tej kartki&#8221;.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 To uk\u0142on w stron\u0119 inwestor\u00f3w. Zamiast natychmiastowego wstrzymania budowy pojawia si\u0119 realna szansa na korekt\u0119 b\u0142\u0119d\u00f3w bez parali\u017cu inwestycji \u2014 podkre\u015bla ekspertka.<\/p>\n<p>        Planowanie przestrzenne: ryzyko inwestycyjnego zatoru<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Na deser ustawodawca serwuje zmiany w planowaniu przestrzennym. Do 30 czerwca 2026 r. ka\u017cda gmina musi uchwali\u0107 nowy plan og\u00f3lny. Od 1 lipca decyzje o warunkach zabudowy b\u0119d\u0105 musia\u0142y by\u0107 z nim zgodne.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Brak planu oznacza powa\u017cne konsekwencje:<\/p>\n<ul class=\"article_ul\">\n<li class=\"article_ul_li\">brak mo\u017cliwo\u015bci wydawania nowych warunk\u00f3w zabudowy,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">niemo\u017cno\u015b\u0107 uchwalania miejscowych plan\u00f3w,<\/li>\n<li class=\"article_ul_li\">realne ryzyko parali\u017cu inwestycyjnego.<\/li>\n<\/ul>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Dodatkowo od 1 stycznia 2026 r. nowe decyzje WZ b\u0119d\u0105 wydawane tylko na 5 lat.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">\u2014 To ogromne wyzwanie organizacyjne dla gmin i istotny czynnik ryzyka dla inwestor\u00f3w. Rok 2026 mo\u017ce by\u0107 momentem przej\u015bciowego zamro\u017cenia cz\u0119\u015bci rynku \u2014 podsumowuje adw. Joanna Zdanowska.<\/p>\n<p class=\"article_p\" data-section=\"detail-body\">Jedno jest pewne: 2026 r. zapisze si\u0119 w historii rynku nieruchomo\u015bci jako czas g\u0142\u0119bokiej przebudowy zasad gry. Kupuj\u0105cy zyskaj\u0105 wi\u0119ksz\u0105 ochron\u0119 i przejrzysto\u015b\u0107, ale rachunek za zmiany mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119 wy\u017cszy, ni\u017c wielu si\u0119 spodziewa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Tak szerokiego i jednocze\u015bnie tak konsekwentnego pakietu reform rynek nieruchomo\u015bci nie widzia\u0142 od lat. Jak podkre\u015bla adw. Joanna&hellip;\n","protected":false},"author":2,"featured_media":203710,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[113,112,42,38,40,39,41],"class_list":{"0":"post-203709","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-biznes","8":"tag-biznes","9":"tag-business","10":"tag-pl","11":"tag-poland","12":"tag-polish","13":"tag-polska","14":"tag-polski"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@pl\/115892500725326531","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/203709","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=203709"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/203709\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/203710"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=203709"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=203709"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=203709"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}