![\"Sprzeda\u017c](\"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/d808ea8c2d81d9-948-568-0-49-1995-1196.jpg\")
fot. Patryk Kosmider \/ \/\u00a0Shutterstock<\/p>\nRosn\u0105cy popyt, ale wci\u0105\u017c nienad\u0105\u017caj\u0105cy za poda\u017c\u0105, przek\u0142ada si\u0119 na wci\u0105\u017c puchn\u0105c\u0105 ofert\u0119 mieszka\u0144 w najwi\u0119kszych polskich miastach. Czy popyt w dalszym ci\u0105gu b\u0119dzie r\u00f3s\u0142 i pozwoli deweloperom walczy\u0107 z nadpoda\u017c\u0105, b\u0119dzie zale\u017ca\u0142o od dalszych obni\u017cek st\u00f3p procentowych. Bez ta\u0144szych hipotek, deweloperom nie pozostanie nic innego, jak obni\u017cki cen \u2013 takie wnioski p\u0142yn\u0105 z najnowszego raportu JLL za IV kw. 2025 r.<\/p>\n
fot. Patryk Kosmider \/ \/\u00a0Shutterstock<\/p>\n
W IV kw. 2025 r. na siedmiu najwi\u0119kszych rynkach nieruchomo\u015bci (Warszawa, Krak\u00f3w, Tr\u00f3jmiasto, Wroc\u0142aw, Pozna\u0144, \u0141\u00f3d\u017a i Katowice) deweloperzy sprzedali ok. 11,6 tys. mieszka\u0144 \u2013 o 14,6 proc. wi\u0119cej ni\u017c w analogicznym okresie 2024 r.<\/p>\n
Ca\u0142y ubieg\u0142y rok deweloperzy dzia\u0142aj\u0105cy w analizowanych miastach zako\u0144czyli z blisko 43 tys. sprzedanymi lokalami, a wy\u0142\u0105czaj\u0105c z analizy Katowice (uwzgl\u0119dniane w statystykach JLL dopiero od trzech miesi\u0119cy) nieco ponad 41 tys. lokali \u2013 o ok. 1,5 proc. powi\u0119kszaj\u0105c wynik zanotowany rok wcze\u015bniej.<\/p>\n
Nowych mieszka\u0144 wci\u0105\u017c wi\u0119cej od sprzedanych<\/p>\n
Kwartalnie dost\u0119pna oferta na siedmiu najwi\u0119kszych rynkach nieruchomo\u015bci w Polsce powi\u0119kszy\u0142a si\u0119 o 5,5 proc., osi\u0105gaj\u0105c rekordowy poziom 69,9 tys. mieszka\u0144, g\u0142\u00f3wnie za spraw\u0105 \u0141odzi, gdzie w ci\u0105gu ostatnich trzech miesi\u0119cy 2025 r. pojawi\u0142o si\u0119 rekordowe 2,8 tys. nowych ofert.<\/p>\n
W ca\u0142ym 2025 r. na sze\u015bciu najwi\u0119kszych rynkach pojawi\u0142o si\u0119 w sprzeda\u017cy w sumie 48,7 tys. nowych mieszka\u0144. Dodaj\u0105c do tego Katowice, gdzie liczba wprowadzonych do oferty mieszka\u0144 by\u0142a w ca\u0142ym roku wyra\u017anie wy\u017csza od sprzeda\u017cy, zanotowano 52 tys. nowych ofert.<\/p>\n
Jak zauwa\u017caj\u0105 eksperci JLL, cho\u0107 deweloper\u00f3w mo\u017ce cieszy\u0107 rosn\u0105cy w ostatnich miesi\u0105cach popyt na mieszkania, to niepokoi\u0107 mo\u017ce liczba niesprzedanych lokali. Liczba mieszka\u0144, na kt\u00f3re nie znaleziono kupc\u00f3w, wzros\u0142a w ci\u0105gu kwarta\u0142u do ponad 14 tys. (+46 proc. k\/k). Najwi\u0119kszy przyrost niesprzedanych mieszka\u0144 zanotowano w Katowicach i Krakowie, gdzie w por\u00f3wnaniu z analogicznym okresem 2024 r., liczba takich lokali wzros\u0142a prawie trzykrotnie.<\/p>\n
W tych miastach grozi nadpoda\u017c mieszka\u0144<\/p>\n
Niepokoi\u0107 deweloper\u00f3w mo\u017ce zw\u0142aszcza wielko\u015b\u0107 tego wolumenu w por\u00f3wnaniu ze sprzeda\u017c\u0105. Liczba niesprzedanych mieszka\u0144 by\u0142a ni\u017csza od kwartalnej sprzeda\u017cy jedynie w Warszawie i Tr\u00f3jmie\u015bcie. We wspomnianych Katowicach gotowych mieszka\u0144, kt\u00f3re pozosta\u0142y w sprzeda\u017cy by\u0142o blisko trzy razy wi\u0119cej ni\u017c lokali sprzedanych. W \u0141odzi wsp\u00f3\u0142czynnik ten wyni\u00f3s\u0142 1,7.<\/p>\n
Patrz\u0105c z kolei na ca\u0142y 2025 r., w por\u00f3wnaniu z liczb\u0105 sprzedanych mieszka\u0144, pula gotowych, niesprzedanych lokali to stanowi\u0142a 16 proc. w Tr\u00f3jmie\u015bcie i 22 proc. w Warszawie. Wska\u017anik ten nie odbiega\u0142 wi\u0119c znacz\u0105co od wieloletniej normy wynosz\u0105cej 15-20 proc. W Krakowie, Poznaniu i \u0141odzi by\u0142 on jednak znacznie wy\u017cszy i osi\u0105gn\u0105\u0142 43-46 proc. a w Katowicach 75 proc.<\/p>\n
\u2013 Tak jak w poprzednich kwarta\u0142ach, w Warszawie i Tr\u00f3jmie\u015bcie mo\u017cna m\u00f3wi\u0107 o sytuacji bliskiej r\u00f3wnowagi popytu i poda\u017cy. Poprawi\u0142a si\u0119 nieco sytuacja we Wroc\u0142awiu, gdzie przy utrzymaniu wielko\u015bci sprzeda\u017cy z czwartego kwarta\u0142u obecna oferta wyprzeda\u0142aby si\u0119 szybciej ni\u017c w p\u00f3\u0142tora roku. Trudniejsz\u0105 sytuacj\u0119 maj\u0105 deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. 7 kwarta\u0142\u00f3w. Jeszcze s\u0142absza jest pod tym wzgl\u0119dem sytuacja w \u0141odzi \u2013 ok. 9 kwarta\u0142\u00f3w, czyli ponad dwa lata. W Katowicach m\u00f3wimy ju\u017c o rekordowo wysokim wska\u017aniku \u2013 15 kwarta\u0142\u00f3w, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzeda\u017cy ca\u0142ej dost\u0119pnej oferty \u2013 czytamy w raporcie JLL.<\/p>\n
Nadpoda\u017c zmusi do odwa\u017cniejszych obni\u017cek cen?<\/p>\n
Co zatem z cenami mieszka\u0144? W prognozach na 2026 r. eksperci JLL wskazywali na nieznaczne wzrosty cen, nieodbiegaj\u0105ce poziomem od inflacji, czyli de facto brak realnego wzrostu cen mieszka\u0144. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, w uj\u0119ciu kwartalnym w przypadku przeci\u0119tnych cen mieszka\u0144 sprzedanych, notowano stabilizacj\u0119 a w miastach, gdzie poda\u017c przewy\u017csza\u0142a popyt spadki. Tak by\u0142o we Wroc\u0142awiu, gdzie za mieszkania kupowane od deweloper\u00f3w p\u0142acono \u015brednio o 4,4 proc. mniej ni\u017c trzy miesi\u0105ce wcze\u015bniej. W Krakowie i Poznaniu obni\u017cki wynios\u0142y ok. 2,7 proc.<\/p>\n
W uj\u0119ciu rocznym wzrost znacz\u0105co odbiegaj\u0105cy od inflacji CPI zanotowano jedynie w Warszawie. By\u0142o to 7,7 proc. r\/r. Na drugim biegunie znalaz\u0142 si\u0119 Pozna\u0144, gdzie mieszkania potania\u0142y przeci\u0119tnie o 3,6 proc.<\/p>\n
\u2013 W nadchodz\u0105cych kwarta\u0142ach mo\u017cna spodziewa\u0107 si\u0119 dalszych promocji cenowych i dzia\u0142a\u0144 maj\u0105cych na celu sprzeda\u017c rosn\u0105cej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla ca\u0142ego rynku pozostanie to, co dzieje si\u0119 na rynku kredyt\u00f3w hipotecznych \u2013 spodziewane kolejne obni\u017cki st\u00f3p procentowych mog\u0105 wzmocni\u0107 popyt i pom\u00f3c deweloperom w poradzeniu sobie z nadpoda\u017c\u0105 na cz\u0119\u015bci z rynk\u00f3w. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzeda\u017cy oferty b\u0119d\u0105 zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej \u2013 prognozuj\u0105 eksperci JLL.<\/p>\n
![](\"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/5ef7bb0f2bddb9.png\")
<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Rosn\u0105cy popyt, ale wci\u0105\u017c nienad\u0105\u017caj\u0105cy za poda\u017c\u0105, przek\u0142ada si\u0119 na wci\u0105\u017c puchn\u0105c\u0105 ofert\u0119 mieszka\u0144 w najwi\u0119kszych polskich miastach.…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":204363,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[16],"tags":[113,112,42,38,40,39,41],"class_list":{"0":"post-204362","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-biznes","8":"tag-biznes","9":"tag-business","10":"tag-pl","11":"tag-poland","12":"tag-polish","13":"tag-polska","14":"tag-polski"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@pl\/115893822024849680","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/204362","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=204362"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/204362\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/204363"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=204362"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=204362"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=204362"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}