{"id":206158,"date":"2026-01-15T09:47:09","date_gmt":"2026-01-15T09:47:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/206158\/"},"modified":"2026-01-15T09:47:09","modified_gmt":"2026-01-15T09:47:09","slug":"deweloperzy-zmieniaja-reguly-gry-tak-wplyneli-na-ceny-na-rynku-wtornym","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/206158\/","title":{"rendered":"Deweloperzy zmieniaj\u0105 regu\u0142y gry. Tak wp\u0142yn\u0119li na ceny na rynku wt\u00f3rnym"},"content":{"rendered":"

Jeszcze do niedawna obowi\u0105zywa\u0142a prosta zasada: im mniejsza oferta mieszka\u0144, tym wy\u017csze ceny. Dane z 2025 r. pokazuj\u0105 jednak, \u017ce rynek wt\u00f3rny rz\u0105dzi si\u0119 dzi\u015b bardziej z\u0142o\u017conymi prawami. Jak zauwa\u017ca Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, w najwi\u0119kszych metropoliach dosz\u0142o do sytuacji nietypowej nawet jak na polskie realia.<\/p>\n

Czytaj te\u017c: Emerytura za bonusem na kilkaset tysi\u0119cy z\u0142otych. Sprawd\u017a ten spos\u00f3b<\/a><\/p>\n

\u2014 Zwykle, gdy oferta mieszka\u0144 maleje, \u015brednia cena metra kwadratowego ro\u015bnie. Rok 2025 by\u0142 pod tym wzgl\u0119dem nietypowy. W Warszawie, Krakowie i Wroc\u0142awiu mieszkania z drugiej r\u0119ki potania\u0142y, mimo kurcz\u0105cej si\u0119 oferty \u2014 podkre\u015bla Marek Wielgo.<\/p>\n

\"Marek<\/p>\n

Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomo\u015bci<\/p>\n

|
\n GetHome<\/p>\n

Z danych przeszukiwarki portali nieruchomo\u015bci Adradar wynika, \u017ce grudzie\u0144 by\u0142 kolejnym miesi\u0105cem spadku liczby unikalnych ofert sprzeda\u017cy mieszka\u0144 z rynku wt\u00f3rnego w siedmiu najwi\u0119kszych miastach. Jedynym wyj\u0105tkiem by\u0142y Katowice, gdzie liczba ofert by\u0142a o 10 proc. wy\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej. W pozosta\u0142ych metropoliach rynek wt\u00f3rny wyra\u017anie si\u0119 skurczy\u0142.<\/p>\n

\"Rynek<\/p>\n

Rynek wt\u00f3rny: grudzie\u0144 2025<\/p>\n

|
\n GetHome<\/p>\n

Czytaj tak\u017ce w BUSINESS INSIDER<\/p>\n

Zobacz tak\u017ce: Zmiany w mieszkani\u00f3wce 2026. Kupuj\u0105cy zyskaj\u0105, ale zap\u0142ac\u0105 wy\u017csz\u0105 cen\u0119<\/a><\/p>\n

Najwi\u0119kszy ubytek mieszka\u0144 odnotowano we Wroc\u0142awiu \u2014 o 20 proc., w Krakowie \u2014 o 16 proc., a w Warszawie \u2014 o 12 proc. W Tr\u00f3jmie\u015bcie i Poznaniu liczba ofert spad\u0142a o 11 proc., a w \u0141odzi \u2014 o 6 proc. Te dane same w sobie mog\u0142yby sugerowa\u0107 presj\u0119 wzrostow\u0105 na ceny. Tak si\u0119 jednak nie sta\u0142o.<\/p>\n

Deweloperzy zwi\u0119kszyli poda\u017c. Rynek pierwotny przej\u0105\u0142 inicjatyw\u0119<\/p>\n

Kluczem do zrozumienia tego zjawiska jest sytuacja na rynku pierwotnym. Podczas gdy oferta mieszka\u0144 u\u017cywanych topnia\u0142a, deweloperzy wyra\u017anie zwi\u0119kszyli skal\u0119 dzia\u0142alno\u015bci. W grudniu 2025 r. w Warszawie w ofercie firm deweloperskich by\u0142o o 11 proc. wi\u0119cej mieszka\u0144 ni\u017c rok wcze\u015bniej. W \u0141odzi wzrost si\u0119gn\u0105\u0142 26 proc., a w Katowicach \u2014 25 proc.<\/p>\n

\"Rynek<\/p>\n

Rynek wt\u00f3rny: grudzie\u0144 2025<\/p>\n

|
\n GetHome<\/p>\n

Warto przeczyta\u0107: P\u0142aca minimalna 2026. Ile wi\u0119cej na konto i co mo\u017cna za to kupi\u0107? [TABELA]<\/a><\/p>\n

Krak\u00f3w i Tr\u00f3jmiasto zanotowa\u0142y wzrost poda\u017cy nowych lokali o 21 proc., Wroc\u0142aw \u2014 o 13 proc., a Pozna\u0144 \u2014 o 6 proc. Jeszcze rok wcze\u015bniej sytuacja wygl\u0105da\u0142a zupe\u0142nie inaczej. W Warszawie i Wroc\u0142awiu oferta deweloper\u00f3w by\u0142a znacznie skromniejsza ni\u017c na rynku wt\u00f3rnym, a w Krakowie por\u00f3wnywalna. Dzi\u015b role si\u0119 odwr\u00f3ci\u0142y.<\/p>\n

\u2014 Obecnie znacznie wi\u0119kszy wyb\u00f3r lokali kupuj\u0105cy znajd\u0105 na rynku pierwotnym, podobnie jak w pozosta\u0142ych metropoliach \u2014 zauwa\u017ca Marek Wielgo.<\/p>\n

Co wi\u0119cej, w 2025 r. deweloperzy zacz\u0119li intensywnie wprowadza\u0107 do sprzeda\u017cy mieszkania dedykowane klientom kredytowym, a wi\u0119c relatywnie ta\u0144sze i mniejsze. Cho\u0107 statystyki cen ofertowych nie zawsze to pokazuj\u0105, w praktyce rynek pierwotny wszed\u0142 w faz\u0119 ostrzejszej walki o klienta.<\/p>\n

\u2014 Na rynku deweloperskim panuj\u0105 obecnie warunki do wojny cenowej. Nowe projekty s\u0105 wprowadzane nierzadko po ni\u017cszych cenach ni\u017c otaczaj\u0105cej je konkurencji, a niesprzedane mieszkania w trakcie „\u017cycia” budowy doznaj\u0105 korekt cenowych, a nie podwy\u017cek. Do tego dochodz\u0105 wszechobecne rabaty i promocje \u2014 t\u0142umaczy Jan Dzieko\u0144ski, Head of Market Insights w portalu RynekPierwotny.pl.<\/p>\n

Ceny mieszka\u0144 z drugiej r\u0119ki w miastach. Gdzie spadki, gdzie wzrosty?<\/p>\n

W tej sytuacji sprzedaj\u0105cy na rynku wt\u00f3rnym nie mieli du\u017cego pola manewru. Zamiast podwy\u017cek coraz cz\u0119\u015bciej pojawia\u0142y si\u0119 obni\u017cki cen ju\u017c na etapie ofertowym. Rynek pierwotny i wt\u00f3rny, jak podkre\u015blaj\u0105 eksperci, dzia\u0142aj\u0105 bowiem jak naczynia po\u0142\u0105czone.<\/p>\n

\"Rynek<\/p>\n

Rynek wt\u00f3rny: grudzie\u0144 2025<\/p>\n

|
\n GetHome<\/p>\n

Przeczytaj: Prawo energetyczne po zmianach. Robert Tomaszewski: to nie kara, to ochrona odbiorc\u00f3w<\/a><\/p>\n

\u2014 Wi\u0119ksza oferta nowych mieszka\u0144 hamowa\u0142a ceny u\u017cywanych, a obni\u017cki na wt\u00f3rnym studzi\u0142y zap\u0119dy deweloper\u00f3w \u2014 komentuje Marek Wielgo.<\/p>\n

Z danych portalu GetHome.pl wynika, \u017ce w grudniu 2025 r. w trzech metropoliach \u015brednia cena m kw. mieszka\u0144 z rynku wt\u00f3rnego by\u0142a ni\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej. W Krakowie spadek wyni\u00f3s\u0142 4 proc., we Wroc\u0142awiu 2 proc., a w Warszawie 1 proc.<\/p>\n

Liderem wzrost\u00f3w by\u0142o Tr\u00f3jmiasto, gdzie \u015brednia cena m kw. by\u0142a o 5 proc. wy\u017csza ni\u017c przed rokiem. Wzrosty odnotowano tak\u017ce w \u0141odzi \u2014 o 3 proc., w Poznaniu \u2014 o 2 proc. oraz w Katowicach \u2014 o 1 proc. Warto przy tym zauwa\u017cy\u0107, \u017ce w wi\u0119kszo\u015bci metropolii ceny na rynku pierwotnym ros\u0142y szybciej ni\u017c na wt\u00f3rnym. Przyk\u0142adowo w Tr\u00f3jmie\u015bcie by\u0142o to odpowiednio 10 proc. i 5 proc., a w Poznaniu 5 proc. i 2 proc.<\/p>\n

Wyj\u0105tkiem pozostaj\u0105 \u0141\u00f3d\u017a i Katowice, gdzie \u015brednie ceny m kw. mieszka\u0144 deweloperskich utrzyma\u0142y poziom sprzed roku. Zdaniem Marka Wielgo wynika to ze specyfiki tych rynk\u00f3w \u2014 du\u017cego udzia\u0142u mieszka\u0144 w blokach z czas\u00f3w PRL i starych kamienicach, kt\u00f3re wci\u0105\u017c s\u0105 wyra\u017anie ta\u0144sze ni\u017c nowe lokale. Ta r\u00f3\u017cnica jednak stopniowo si\u0119 zmniejsza.<\/p>\n

Rynek wt\u00f3rny w danych GUS. Dlaczego Polacy wci\u0105\u017c go wybieraj\u0105?<\/p>\n

Cho\u0107 oferta deweloperska jest dzi\u015b wi\u0119ksza, rynek wt\u00f3rny nie traci na znaczeniu. Wed\u0142ug danych GUS w 2024 r. Polacy cz\u0119\u015bciej kupowali mieszkania z drugiej r\u0119ki ni\u017c od deweloper\u00f3w. U\u017cywane lokale stanowi\u0142y blisko 60 proc. wszystkich sprzedanych mieszka\u0144, a ich liczba \u2014 148 tys. \u2014 by\u0142a o 12 proc. wy\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej i najprawdopodobniej rekordowa w historii rynku.<\/p>\n

\u015arednia cena transakcyjna r\u00f3wnie\u017c przemawia na korzy\u015b\u0107 rynku wt\u00f3rnego. W 2024 r. kupuj\u0105cy p\u0142acili przeci\u0119tnie 451,5 tys. z\u0142 za mieszkanie u\u017cywane, podczas gdy nowe kosztowa\u0142o \u015brednio 536,3 tys. z\u0142. R\u00f3\u017cnice wida\u0107 te\u017c w cenach m kw.: odpowiednio ok. 8,5 tys. z\u0142 i 9,6 tys. z\u0142.<\/p>\n

Popularno\u015b\u0107 rynku wt\u00f3rnego to nie tylko kwestia ceny, ale te\u017c lokalizacji. Starsze osiedla oferuj\u0105 lepsz\u0105 infrastruktur\u0119, komunikacj\u0119 i mo\u017cliwo\u015b\u0107 szybkiego zamieszkania. Z drugiej strony nowe budynki wygrywaj\u0105 standardem technicznym i ni\u017cszymi kosztami eksploatacji.<\/p>\n

\u2014 Nawet w Warszawie sprzeda\u0142o si\u0119 ostatnio wi\u0119cej mieszka\u0144 u\u017cywanych ni\u017c nowych. Mieszkania w tzw. wielkiej p\u0142ycie s\u0105 dobrze zlokalizowane, a kupuj\u0105cy ceni\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 wprowadzenia si\u0119 niemal od razu \u2014 podsumowuje Marek Wielgo.<\/p>\n

Czas sprzeda\u017cy mieszka\u0144 ro\u015bnie. Kupuj\u0105cy s\u0105 ostro\u017cniejsi<\/p>\n

Na ostudzenie rynku wt\u00f3rnego wskazuj\u0105 tak\u017ce dane po\u015brednik\u00f3w. Jak zauwa\u017ca Marcin Ja\u0144czuk, ekspert Metrohouse, w IV kw. 2025 r. wyra\u017anie wyd\u0142u\u017cy\u0142 si\u0119 czas sprzeda\u017cy mieszka\u0144.<\/p>\n

\"Dost\u0119pno\u015b\u0107<\/p>\n

Dost\u0119pno\u015b\u0107 mieszka\u0144<\/p>\n

|
\n Metrohouse<\/p>\n

Czytaj tak\u017ce: Ceny mieszka\u0144 i op\u0142aty w 2026 r. Eksperci ostrzegaj\u0105 przed wzrostami<\/a><\/p>\n

W III kw. \u015bredni czas od wystawienia oferty do podpisania umowy wynosi\u0142 ok. 3,5 miesi\u0105ca. Pod koniec roku w Warszawie wzr\u00f3s\u0142 on do ponad 4 miesi\u0119cy, a w mniejszych miastach do niemal 5 miesi\u0119cy. Co istotne, nawet kolejne obni\u017cki st\u00f3p procentowych nie przyspieszy\u0142y decyzji zakupowych.<\/p>\n

To sygna\u0142 dla sprzedaj\u0105cych, \u017ce 2026 r. mo\u017ce by\u0107 czasem wi\u0119kszej elastyczno\u015bci cenowej i konieczno\u015bci bardzo realistycznej wyceny nieruchomo\u015bci. Paradoks 2025 r. pokaza\u0142 bowiem jedno: na rynku mieszkaniowym sama wielko\u015b\u0107 oferty nie wystarcza, by dyktowa\u0107 ceny. Decyduj\u0105 preferencje kupuj\u0105cych i strategia deweloper\u00f3w.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Jeszcze do niedawna obowi\u0105zywa\u0142a prosta zasada: im mniejsza oferta mieszka\u0144, tym wy\u017csze ceny. Dane z 2025 r. pokazuj\u0105…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":206159,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[32,33,36,37,27,34,35,28,31,25,42,38,40,39,41,29,30,26],"class_list":{"0":"post-206158","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-naglowki","8":"tag-breaking-news","9":"tag-breakingnews","10":"tag-featured-news","11":"tag-featurednews","12":"tag-headlines","13":"tag-latest-news","14":"tag-latestnews","15":"tag-naglowki","16":"tag-najwazniejsze-artykuly","17":"tag-news","18":"tag-pl","19":"tag-poland","20":"tag-polish","21":"tag-polska","22":"tag-polski","23":"tag-top-stories","24":"tag-topstories","25":"tag-wiadomosci"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@pl\/115898485592908105","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/206158","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=206158"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/206158\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/206159"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=206158"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=206158"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=206158"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}