rozwi\u0144 ><\/p>\n
Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nale\u017cy rozliczy\u0107 z fiskusem \u2013 kiedy z tytu\u0142u odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci (w tym m.in. nabytej w drodze spadku) trzeba zap\u0142aci\u0107 podatek dochodowy (PIT)?<\/p>\n
W przypadku odp\u0142atnego zbycia:<\/p>\n
przed up\u0142ywem 5 lat, licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o nabycie (m.in. w drodze spadku) lub wybudowanie ww. nieruchomo\u015bci lub praw i zbycie to nie nast\u0105pi\u0142o w wykonaniu dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej \u2013 podlega si\u0119 z tego tytu\u0142u opodatkowaniu podatkiem dochodowym.<\/p>\n
Przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku \u2013 okres 5-letni, kt\u00f3rego up\u0142yw przes\u0105dza o zwolnieniu od podatku, liczony jest nieco inaczej<\/p>\n
W przypadku, gdy sprzedana nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a nabyta w drodze spadku \u2013 do okresu 5 lat (licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o nabycie nieruchomo\u015bci w drodze spadku) wliczany jest nie tylko okres posiadania tej nieruchomo\u015bci przez spadkobierc\u0119, ale r\u00f3wnie\u017c okres jej posiadania przez spadkodawc\u0119 (czyli \u2013 zmar\u0142ego). Wynika to z dodanego do ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od os\u00f3b fizycznych, w 2018 r. \u2013 art. 10 ust. 5. Okres 5 lat nale\u017cy zatem, w takim przypadku, liczy\u0107 nie od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym spadkobierca naby\u0142 (wybudowa\u0142) t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, a \u2013 od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym spadkodawca (zmar\u0142y) naby\u0142 (lub wybudowa\u0142) t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n
Spadkodawca w lutym 2015 roku kupi\u0142 mieszkanie. W czerwcu 2020 roku zmar\u0142. Je\u017celi jako spadkobierca sprzeda\u0142e\u015b t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107 w 2024 roku, to nie zap\u0142acisz podatku (i nie sk\u0142adasz do urz\u0119du skarbowego zeznania podatkowego PIT-39).<\/p>\n
Z obowi\u0105zku zap\u0142aty podatku zwolni r\u00f3wnie\u017c przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci (w tym m.in. nabytej w drodze spadku), na w\u0142asne cele mieszkaniowe<\/p>\n
Je\u017celi sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku, nast\u0105pi przed up\u0142ywem 5 lat licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym spadkodawca naby\u0142 (lub wybudowa\u0142) nieruchomo\u015b\u0107 \u2013 podatku PIT nie zap\u0142aci si\u0119 r\u00f3wnie\u017c w sytuacji, w kt\u00f3rej przych\u00f3d uzyskany z ww. odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci, zostanie przeznaczony na w\u0142asne cele mieszkaniowe.<\/p>\n
Skorzystanie z ww. zwolnienia wymaga jednak spe\u0142nienia nast\u0119puj\u0105cego warunku:<\/p>\n
Dalszy ci\u0105g materia\u0142u pod wideo<\/p>\n
Podatku PIT z tytu\u0142u odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku, przed up\u0142ywem ww. 5-letniego okresu, nie zap\u0142aci si\u0119 zatem wcale, je\u017celi ca\u0142o\u015b\u0107 uzyskanych przychod\u00f3w zostanie przeznaczona na w\u0142asne cele mieszkaniowe i zostan\u0105 spe\u0142nione ww. warunki. W innym przypadku \u2013 trzeba b\u0119dzie zap\u0142aci\u0107 podatek w wysoko\u015bci 19% od podstawy opodatkowania (tj. dochodu ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci pomniejszonego o doch\u00f3d zwolniony).<\/p>\n
W celu rozliczenia dochodu z odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci dokonanego przed up\u0142ywem 5 lat licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o nabycie lub wybudowanie tej nieruchomo\u015bci przez spadkodawc\u0119 \u2013 nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 zeznanie podatkowe PIT-39.<\/p>\n
Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nale\u017cy rozliczy\u0107 z fiskusem \u2013 jakie s\u0105 zasady opodatkowania podatkiem dochodowym (PIT) odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?<\/p>\n
Je\u017celi dokona si\u0119 zbycia nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku przed up\u0142ywem 5-letniego okresu (licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nieruchomo\u015b\u0107 t\u0119 naby\u0142 lub wybudowa\u0142 spadkodawca) i dochodu z ww. sprzeda\u017cy (w ci\u0105gu 3 lat) nie przeznaczy si\u0119 na w\u0142asne cele mieszkaniowe \u2013 trzeba b\u0119dzie zap\u0142aci\u0107 podatek PIT.<\/p>\n
Podatek PIT obliczany jest w\u00f3wczas od uzyskanego dochodu, osi\u0105gni\u0119tego z tytu\u0142u odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci lub praw maj\u0105tkowych (sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub u\u017cytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego u\u017cytkowania grunt\u00f3w).<\/p>\n
Podstaw\u0105 obliczenia podatku jest doch\u00f3d, b\u0119d\u0105cy r\u00f3\u017cnic\u0105 pomi\u0119dzy przychodem z odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci lub praw maj\u0105tkowych a kosztami uzyskania przychod\u00f3w, powi\u0119kszon\u0105 o sum\u0119 odpis\u00f3w amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomo\u015bci lub praw.<\/p>\n
Doch\u00f3d oblicza si\u0119 wed\u0142ug wzoru:<\/p>\n
Doch\u00f3d = (przych\u00f3d \u2013 koszty uzyskania przychod\u00f3w) + odpisy amortyzacyjne<\/p>\n
Podatek wynosi 19% osi\u0105gni\u0119tego dochodu.<\/p>\n
Przychodem z odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci lub praw maj\u0105tkowych jest cena okre\u015blona w umowie z kupuj\u0105cym, pomniejszona o koszty odp\u0142atnego zbycia (np. op\u0142aty notarialne, koszty po\u015brednictwa). Je\u017celi jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od warto\u015bci rynkowej tych rzeczy lub praw, to urz\u0105d skarbowy mo\u017ce okre\u015bli\u0107 przych\u00f3d uwzgl\u0119dniaj\u0105c warto\u015b\u0107 rynkow\u0105. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, bierze si\u0119 pod uwag\u0119 przych\u00f3d okre\u015blony przez urz\u0105d, a nie ten wskazany w umowie.<\/p>\n
Do koszt\u00f3w uzyskania przychod\u00f3w zalicza si\u0119 udokumentowane wydatki, kt\u00f3re ponios\u0142o si\u0119 na nabycie lub wybudowanie nieruchomo\u015bci lub praw maj\u0105tkowych (np. prawa wieczystego u\u017cytkowania gruntu).<\/p>\n
Je\u017celi zbywan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 lub prawo maj\u0105tkowe naby\u0142o si\u0119 w drodze spadku \u2013 kosztem uzyskania przychod\u00f3w jest kwota zap\u0142aconego podatku od spadk\u00f3w i darowizn w takiej cz\u0119\u015bci, w jakiej warto\u015b\u0107 zbywanej nieruchomo\u015bci (prawa maj\u0105tkowego) przyj\u0119ta do opodatkowania podatkiem od spadk\u00f3w i darowizn odpowiada \u0142\u0105cznej warto\u015bci rzeczy i praw maj\u0105tkowych przyj\u0119tej do opodatkowania podatkiem od spadk\u00f3w i darowizn.<\/p>\n
Obliczenie, jak\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 zap\u0142aconego podatku od spadk\u00f3w i darowizn mo\u017cna zaliczy\u0107 do koszt\u00f3w:<\/p>\n
Do koszt\u00f3w uzyskania przychodu z tytu\u0142u odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci (praw maj\u0105tkowych) nabytych w drodze spadku zalicza si\u0119 r\u00f3wnie\u017c udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawc\u0119 oraz przypadaj\u0105ce na spadkobierc\u0119 ci\u0119\u017cary spadkowe, w takiej cz\u0119\u015bci, w jakiej warto\u015b\u0107 zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada \u0142\u0105cznej warto\u015bci rzeczy i praw maj\u0105tkowych nabytych przez spadkobierc\u0119.<\/p>\n
Ci\u0119\u017cary spadkowe to:<\/p>\n
\u2013 r\u00f3wnie\u017c w przypadku, gdy sp\u0142aci\u0142o si\u0119 d\u0142ugi spadkowe, zaspokoi\u0142o roszczenia o zachowek lub wykona\u0142o zapisy zwyk\u0142e i polecenia po dokonaniu odp\u0142atnego zbycia tej nieruchomo\u015bci lub tego prawa.<\/p>\n
Obliczenie, jak\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 sp\u0142aconych d\u0142ug\u00f3w spadkowych mo\u017cesz zaliczy\u0107 do koszt\u00f3w:<\/p>\n
Spadkobierca naby\u0142 spadek o warto\u015bci 600 000 z\u0142. Do spadku wesz\u0142y dwie nieruchomo\u015bci A i B. Nieruchomo\u015b\u0107 A obci\u0105\u017cona by\u0142a kredytem hipotecznym (ci\u0119\u017car spadkowy). Spadkobierca musi sp\u0142aci\u0107 120 000 z\u0142 i dlatego sprzedaje nieruchomo\u015b\u0107 B o warto\u015bci 300 000 z\u0142.<\/p>\n
Ponadto do koszt\u00f3w uzyskania przychod\u00f3w mo\u017cna zaliczy\u0107 udokumentowane nak\u0142ady, kt\u00f3re zwi\u0119kszy\u0142y warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci i praw maj\u0105tkowych poniesione przez spadkobierc\u0119 w czasie ich posiadania. Dotyczy to nieruchomo\u015bci i praw maj\u0105tkowych nabytych odp\u0142atnie, jak i nieodp\u0142atnie.<\/p>\n
Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nale\u017cy rozliczy\u0107 z fiskusem \u2013 jakie zaznanie nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 w celu rozliczenia podatku dochodowego (PIT) z tytu\u0142u odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?<\/p>\n
W celu rozliczenia dochodu z odp\u0142atnego zbycia nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku, dokonanego przed up\u0142ywem 5 lat licz\u0105c od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o nabycie lub wybudowanie tej nieruchomo\u015bci przez spadkodawc\u0119 \u2013 nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 zeznanie podatkowe PIT-39.<\/p>\n
Zeznanie to, nale\u017cy z\u0142o\u017cy\u0107 do urz\u0119du skarbowego w formie:<\/p>\n
w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku nast\u0119puj\u0105cego po roku podatkowym, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o zbycie nieruchomo\u015bci.<\/p>\n
Wyrok WSA prze\u0142omowy dla spadkobierc\u00f3w: nie zap\u0142ac\u0105 ju\u017c 19% podatku dochodowego od natychmiastowej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku, je\u017celi spe\u0142ni\u0105 ten warunek<\/p>\n
W dniu 4 wrze\u015bnia 2025 r., WSA w Rzeszowie wyda\u0142 wyrok (o sygn. akt I SA\/Rz 224\/25), dzi\u0119ki kt\u00f3remu (cho\u0107 jest to orzeczenie wydane w indywidualnej sprawie) wiele spadkobierc\u00f3w (stosuj\u0105c przez analogi\u0119 rozumowanie przyj\u0119te przez s\u0105d administracyjny) \u2013 b\u0119dzie mog\u0142o unikn\u0105\u0107 konieczno\u015bci zap\u0142aty 19% podatku dochodowego od odp\u0142atnego zbycia \u201eod r\u0119ki\u201d (a nie po up\u0142ywie 5-lat posiadania) nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku, je\u017celi uzyskanego z takiej transakcji przychodu nie przeznaczaj\u0105 na w\u0142asne cele mieszkaniowe.<\/p>\n
Przedmiotem rozwa\u017ca\u0144 WSA w sprawie, w kt\u00f3rej zapad\u0142a ww. wyrok by\u0142o to, czy \u2013 sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nabytych w drodze spadku przez spadkobierczyni\u0119, przed up\u0142ywem 5 lat od nabycia przez bezpo\u015bredniego spadkodawc\u0119 (tj. jej ojca) \u2013 stanowi \u017ar\u00f3d\u0142o przychodu podlegaj\u0105ce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od os\u00f3b fizycznych (PIT). Istot\u0105, by\u0142o ustalenie momentu nabycia nieruchomo\u015bci, dla cel\u00f3w liczenia 5-letniego okresu zwolnienia od opodatkowania przy zbyciu, w kontek\u015bcie zmian wprowadzonych ustaw\u0105 z 2018 r. (tj. ustaw\u0105 z dnia 23 pa\u017adziernika 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od os\u00f3b fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od os\u00f3b prawnych oraz niekt\u00f3rych innych ustaw, kt\u00f3ra wprowadzi\u0142a do porz\u0105dku prawnego norm\u0119 art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od os\u00f3b fizycznych).<\/p>\n
Stan faktyczny by\u0142 nast\u0119puj\u0105cy: W 2024 r. spadkobierczyni, jako osoba fizyczna nieprowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, dokona\u0142a sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re naby\u0142a w spadku po swoim ojcu i kt\u00f3re jeszcze wcze\u015bniej stanowi\u0142y w\u0142asno\u015b\u0107 jej dziadk\u00f3w (zosta\u0142y przez nich nabyte w roku 1997). W ocenie spadkobierczyni, w zwi\u0105zku z powy\u017cszym \u2013 pierwsz\u0105 dat\u0105 wej\u015bcia ww. nieruchomo\u015bci do masy spadkowej by\u0142a \u015bmier\u0107 jej babci, kiedy spadkobierc\u0105 przedmiotowych nieruchomo\u015bci zosta\u0142 jej dziadek (w kwietniu 2017 r.), a 5 letni okres, o kt\u00f3rym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od os\u00f3b fizycznych nale\u017cy liczy\u0107 od daty nabycia nieruchomo\u015bci przez pierwszego spadkodawc\u0119, czyli przez jej dziadka (a nie jej ojca, b\u0119d\u0105cego jej bezpo\u015brednim spadkodawc\u0105). W zwi\u0105zku z powy\u017cszym \u2013 uzna\u0142a ona, \u017ce ww. 5-letni okres up\u0142yn\u0105\u0142 i odp\u0142atne zbycie przez ni\u0105 w 2024 r. w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, nie b\u0119dzie stanowi\u0142o \u017ar\u00f3d\u0142a przychodu podlegaj\u0105cego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od os\u00f3b fizycznych.<\/p>\n
WSA w Rzeszowie podzieli\u0142 jej pogl\u0105d i uzna\u0142, \u017ce 5-letni okres, po kt\u00f3rym sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nabytej w spadku nie podlega opodatkowaniu, nale\u017cy liczy\u0107 od momentu nabycia nieruchomo\u015bci przez pierwszego spadkodawc\u0119, nie za\u015b od nabycia jej przez ostatniego spadkodawc\u0119. S\u0105d opar\u0142 si\u0119 na wyk\u0142adni celowo\u015bciowej wspomnianego powy\u017cej art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od os\u00f3b fizycznych (zgodnie z kt\u00f3rym \u2013 w przypadku odp\u0142atnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomo\u015bci lub praw maj\u0105tkowych, okres, o kt\u00f3rym mowa w tym przepisie [tj. 5-letni okres], liczy si\u0119 od ko\u0144ca roku kalendarzowego, w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o nabycie lub wybudowanie tej nieruchomo\u015bci lub nabycie prawa maj\u0105tkowego przez spadkodawc\u0119), podkre\u015blaj\u0105c konieczno\u015b\u0107 pe\u0142niejszej realizacji sukcesji praw spadkodawc\u00f3w oraz zgodno\u015b\u0107 z celem nowelizacji z 2018 r. W efekcie, S\u0105d uzna\u0142, \u017ce sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci przez skar\u017c\u0105c\u0105 nie powinna by\u0107 \u017ar\u00f3d\u0142em opodatkowanego przychodu, gdy\u017c 5-letni okres winien by\u0107 liczony od pierwotnego nabycia nieruchomo\u015bci przez dziadka spadkobierczyni (a nie przez jej ojca), co wyklucza powstanie obowi\u0105zku podatkowego.<\/p>\n
WSA w Rzeszowie, w ww. wyroku (z dnia 4 wrze\u015bnia 2025 r., sygn. akt I SA\/Rz 224\/25), przyj\u0105\u0142 zatem, \u017ce do 5-letniego okresu, po up\u0142ywie kt\u00f3rego sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nabytej w drodze spadku nie podlega opodatkowaniu \u2013 wliczany jest nie tylko okres posiadania ww. nieruchomo\u015bci przez bezpo\u015bredniego spadkodawc\u0119, ale r\u00f3wnie\u017c przez wcze\u015bniejszych spadkodawc\u00f3w. Je\u017celi zatem, jaka\u015b nieruchomo\u015b\u0107 jest \u201ew rodzinie\u201d od wielu lat i jest przekazywana z pokolenia na pokolenie w drodze dziedziczenia \u2013 ww. 5-letni okres, od up\u0142ywu kt\u00f3rego uzale\u017cnione jest niepodleganie obowi\u0105zkowi podatkowemu \u2013 w ocenie s\u0105du \u2013 obejmuje ca\u0142y okres, w kt\u00f3rym taka nieruchomo\u015b\u0107 \u201epozostaje\u201d w rodzinie, a nie wy\u0142\u0105cznie okres, w kt\u00f3rym by\u0142a ona w posiadaniu spadkobiercy i jego bezpo\u015bredniego spadkodawcy.<\/p>\n