![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/pl\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/image.png\")
<\/p>\nOd 1 lipca 2026 roku przesy\u0142ki e-commerce o warto\u015bci do 150 euro importowane spoza Unii Europejskiej przestan\u0105 korzysta\u0107 ze zwolnienia z c\u0142a, a w okresie przej\u015bciowym \u2013 wst\u0119pnie do 1 lipca 2028 roku \u2013 maj\u0105 zosta\u0107 obj\u0119te op\u0142at\u0105 w wysoko\u015bci 3 euro za ka\u017cd\u0105 pozycj\u0119 taryfow\u0105 w przesy\u0142ce, a nie za pojedyncz\u0105 sztuk\u0119 \u2013 pisze w swoim komentarzu Szczepan Gowin, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency | Poland, Cushman & Wakefield.\u00a0<\/p>\n
Pi\u0119\u0107 identycznych koszulek oznacza wi\u0119c jedn\u0105 stawk\u0119, ale koszulka i buty \u2013 ju\u017c dwie. To pozornie techniczna zmiana, kt\u00f3ra mo\u017ce istotnie wp\u0142yn\u0105\u0107 na model dzia\u0142ania platform spoza UE, szczeg\u00f3lnie azjatyckich graczy e-commerce, opieraj\u0105cych dot\u0105d du\u017c\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 sprzeda\u017cy na bezpo\u015brednich przesy\u0142kach do europejskich konsument\u00f3w.<\/p>\n
Chi\u0144ski import<\/p>\n
W 2025 roku import z Chin do Polski wyni\u00f3s\u0142 57,9 mld euro, podczas gdy polski eksport do Chin osi\u0105gn\u0105\u0142 3,1 mld euro. Warto doda\u0107, \u017ce import z Chin stanowi ju\u017c 15,5% ca\u0142kowitego importu do Polski, kt\u00f3ry ur\u00f3s\u0142 w tempie 13% rocznie przy ok. 6-proc. wzro\u015bcie ca\u0142ego importu. W e-commerce ten trend jest r\u00f3wnie widoczny: Temu, Shein i AliExpress wygenerowa\u0142y w Polsce mi\u0119dzy jesieni\u0105 2024 roku a jesieni\u0105 2025 roku obroty rz\u0119du 11,6 mld z\u0142, co prze\u0142o\u017cy\u0142o si\u0119 na ok. 100 mln przesy\u0142ek rocznie. To pokazuje, \u017ce relacje handlowe s\u0105 dzi\u015b znacznie silniejsze ni\u017c inwestycyjne, a Polska pe\u0142ni dla chi\u0144skich firm przede wszystkim funkcj\u0119 rynku konsumpcyjnego i dystrybucyjnego.<\/p>\n
Dla rynku nieruchomo\u015bci magazynowych oznacza to bardzo konkretny impuls popytowy \u2013 naturaln\u0105 odpowiedzi\u0105 chi\u0144skich gigant\u00f3w mo\u017ce by\u0107 lokowanie wi\u0119kszej cz\u0119\u015bci zapas\u00f3w ju\u017c na terenie Unii Europejskiej. W praktyce oznacza to dodatkowe zapotrzebowanie na centra fulfilmentowe, magazyny buforowe, huby prze\u0142adunkowe oraz powierzchnie wspieraj\u0105ce obs\u0142ug\u0119 zwrot\u00f3w i szybk\u0105 dystrybucj\u0119 na kilka rynk\u00f3w jednocze\u015bnie.<\/p>\n
Widzimy to r\u00f3wnie\u017c w rozmowach prowadzonych z potencjalnymi najemcami z Chin. W ramach Europe Unlocked, inicjatywy Cushman & Wakefield realizowanej przy wsparciu zespo\u0142u APAC, spotkali\u015bmy si\u0119 w Szanghaju i Guangzhou z przedstawicielami firm planuj\u0105cych wej\u015bcie lub rozw\u00f3j dzia\u0142alno\u015bci na rynku Unii Europejskiej. Zainteresowanie powierzchni\u0105 logistyczn\u0105 w Polsce i regionie CEE jest realne, cho\u0107 jego skal\u0119 trudno dzi\u015b precyzyjnie oszacowa\u0107. Do tych szacunk\u00f3w trzeba jednak podchodzi\u0107 z ostro\u017cno\u015bci\u0105, bo te same zapytania potrafi\u0105 kr\u0105\u017cy\u0107 po rynku kilkoma kana\u0142ami jednocze\u015bnie. Nawet przy konserwatywnym podej\u015bciu jest to wolumen istotny na tle polskiego rynku, na kt\u00f3rym popyt brutto w I kwartale 2026 roku wyni\u00f3s\u0142 1,58 mln mkw.<\/p>\n
Mocna pozycja Polski<\/p>\n
Polska ma w tej uk\u0142adance mocn\u0105 pozycj\u0119. Jest najwi\u0119kszym rynkiem magazynowym w CEE, z zasobami na poziomie ponad 37 mln mkw., rozwini\u0119t\u0105 infrastruktur\u0105 drogow\u0105, dost\u0119pem do port\u00f3w w Gda\u0144sku i Gdyni, blisko\u015bci\u0105 Niemiec oraz zapleczem operator\u00f3w logistycznych wyspecjalizowanych w obs\u0142udze e-commerce. Jednocze\u015bnie nie zawsze konkuruje tak agresywnymi bezpo\u015brednimi zach\u0119tami dla inwestor\u00f3w jak niekt\u00f3re inne rynki regionu, w tym W\u0119gry. Dlatego jej przewag\u0105 musi by\u0107 przede wszystkim skala rynku, jako\u015b\u0107 infrastruktury, dost\u0119pno\u015b\u0107 nowoczesnej powierzchni i przewidywalno\u015b\u0107 operacyjna.<\/p>\n
Dla w\u0142a\u015bcicieli i deweloper\u00f3w magazynowych to szansa, ale r\u00f3wnie\u017c wyzwanie. Chi\u0144scy najemcy oczekuj\u0105 du\u017cej skali, kr\u00f3tkiego czasu dostarczenia powierzchni, elastyczno\u015bci technicznej i bardzo sprawnych proces\u00f3w decyzyjnych. Jednocze\u015bnie ich profil ryzyka r\u00f3\u017cni si\u0119 od klasycznych, d\u0142ugoletnich operator\u00f3w logistycznych, dlatego dla w\u0142a\u015bcicieli obiekt\u00f3w i funduszy inwestycyjnych kluczowa jest nie tylko sama skala zapotrzebowania, ale tak\u017ce si\u0142a gwarancji najemcy, jego profil compliance oraz ryzyko ponownej komercjalizacji powierzchni przygotowanej pod jednego u\u017cytkownika. Liczb\u0119 metr\u00f3w trzeba wi\u0119c ocenia\u0107 razem z pewno\u015bci\u0105 konkretnej umowy.<\/p>\n
<\/p>\n
Potrzebna szybka reakcja rynku<\/p>\n
Taki popyt mo\u017ce zwi\u0119kszy\u0107 presj\u0119 na dost\u0119pno\u015b\u0107 gotowych obiekt\u00f3w i w wybranych lokalizacjach ponownie otworzy\u0107 dyskusj\u0119 o wi\u0119kszej poda\u017cy spekulacyjnej, ograniczonej w ostatnich kwarta\u0142ach po okresie najwi\u0119kszego boomu e-commerce. Dane z I kwarta\u0142u 2026 roku dobrze pokazuj\u0105 to t\u0142o: popyt netto w Polsce wzr\u00f3s\u0142 o 78 proc. rok do roku, ale tylko ok. 37 proc. powierzchni w budowie powstaje spekulacyjnie, podczas gdy pozosta\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 jest realizowana dla najemc\u00f3w z ju\u017c podpisanymi umowami. Wida\u0107 to szczeg\u00f3lnie na rynkach o wysokiej aktywno\u015bci, takich jak Dolny \u015al\u0105sk, gdzie pustostany spad\u0142y w ci\u0105gu jednego kwarta\u0142u z poziomu dwucyfrowego do kilku procent. Oznacza to, \u017ce du\u017cych, ci\u0105g\u0142ych modu\u0142\u00f3w dost\u0119pnych od r\u0119ki jest dzi\u015b relatywnie niewiele. Je\u015bli zwi\u0119kszona fala chi\u0144skich zapyta\u0144 faktycznie si\u0119 zmaterializuje, rynek mo\u017ce mie\u0107 trudno\u015b\u0107 z obs\u0142u\u017ceniem jej natychmiast, a temat budowy spekulacyjnej prawdopodobnie wr\u00f3ci.<\/p>\n
Zmiana ce\u0142 mo\u017ce wi\u0119c sta\u0107 si\u0119 jednym z czynnik\u00f3w, kt\u00f3re przyspiesz\u0105 przesuni\u0119cie cz\u0119\u015bci przep\u0142yw\u00f3w towarowych z modelu bezpo\u015brednich przesy\u0142ek transgranicznych w stron\u0119 europejskich hub\u00f3w dystrybucyjnych. Dla Polski to szansa na wzmocnienie pozycji jako jednego z g\u0142\u00f3wnych punkt\u00f3w wej\u015bcia dla globalnego e-commerce do Unii Europejskiej. Warunkiem b\u0119dzie jednak szybka reakcja rynku, dost\u0119pno\u015b\u0107 odpowiedniej powierzchni oraz gotowo\u015b\u0107 do dzia\u0142ania w tempie oczekiwanym przez nowych najemc\u00f3w. Warto przy tym pami\u0119ta\u0107, \u017ce decyzji magazynowej nie nale\u017cy podejmowa\u0107 wy\u0142\u0105cznie pod presj\u0105 czasu. W Europie najwi\u0119kszym kosztem nie zawsze jest sama stawka czynszu, ale \u017ale dobrana lokalizacja lub obiekt, z kt\u00f3rego trudno si\u0119 p\u00f3\u017aniej wycofa\u0107.<\/p>\n