Um negócio imobiliário e uma morte com um pequeno bolo abrem as portas de algo maior
Pouco passava das 19:00 de uma segunda-feira quando o pessoal do lar de idosos Korian Les Amarantes, em Tours, a sudoeste de Paris, descobriu Yvette Brisset, de 92 anos, morta na sua cama. Aparentemente, tinha-se engasgado com uma madeleine – um dos famosos bolos franceses em forma de vieira e com sabor a limão.
O bolo tinha-lhe sido levado ao início da noite por um homem chamado Alain Jousselin.
Jousselin, na altura com 60 anos, não era um membro da família nem um amigo. Era um antigo bombeiro que tinha comprado a casa de Brisset 25 anos antes, através de um esquema de propriedade francês pouco conhecido, conhecido como viager – e estava à espera desde então para se mudar, confirma o seu advogado, Abed Benjador, à CNN.
Numa venda viager, os proprietários idosos – frequentemente na casa dos 70, 80 ou 90 anos – vendem as suas propriedades com um grande desconto, por vezes por metade do valor de mercado. Em troca, recebem um pagamento mensal do comprador. Na maioria dos casos, mantêm o direito de viver na casa para o resto das suas vidas – um acordo conhecido como viager occupé. Noutros casos, o vendedor já se mudou no momento da venda, permitindo que o comprador tome posse imediata da propriedade, continuando a receber os pagamentos mensais – um esquema conhecido como viager libre.
É parte imobiliário, parte roleta. Os anúncios de imóveis incluem normalmente a idade do vendedor juntamente com o preço pedido. Quanto mais velho for o vendedor, mais cedo o comprador poderá reclamar a casa.
“Em França, um homem de 70 anos tem uma esperança de vida de cerca de 16 anos, pelo que o desconto é muitas vezes de 50%”, diz Fréderic Coubronne, que dirige uma agência de venda de imóveis em Paris. “As mulheres vivem cerca de cinco anos mais, pelo que uma mulher de 75 anos teria o mesmo desconto. Para os casais, o desconto é ainda maior, uma vez que tendem a viver mais tempo juntos.”
Jousselin tinha comprado a casa da família de Brisset em Montbazon, a sul de Tours, em 1995. Desde então, pagava a Brisset um subsídio mensal de 500 euros – um total de bem mais de quase 130 mil euros, às taxas de conversão atuais, para além do montante inicial da compra. Quando a mulher morreu, a 13 de maio de 2019, as suspeitas viraram-se rapidamente para ele.
Ninguém na família conhecia Jousselin antes da morte de Brisset, escreveu a sua neta, Emiline Dupoy, numa carta publicada pelo jornal francês La Nouvelle Republique antes do julgamento de Jousselin. “A única ligação entre eles era o viager”.
“Foi um grande escândalo”, lembra Benjador à CNN. “O pessoal do lar alegou que Jousselin fechou a porta atrás de si quando entrou no quarto. Depois de ele sair, disseram que encontraram a madame Brisset com migalhas de madeleine por todo o corpo.”
Os media franceses apelidaram o caso de “affaire de la madeleine”. “No centro do julgamento está a propriedade de Viager, adquirida nos anos 90”, noticiou o canal francês RTL.
Jousselin passou três anos em prisão preventiva antes de o caso ir a tribunal pela primeira vez em maio de 2022. Foi absolvido pelo Tribunal de Recurso de Indre-et-Loire, mas os procuradores contestaram o veredito. O procurador-geral Denis Chaussetie-Laprée pediu uma pena de prisão de 20 anos, argumentando que o homicídio da idosa tinha sido “premeditado”.
Mas durante o novo julgamento, em dezembro de 2023, realizado no Tribunal de Recurso de Loiret, os testemunhos-chave do pessoal de enfermagem começaram a revelar-se, lançando dúvidas sobre a narrativa original.
“Não sei se o meu cliente a matou intencionalmente”, diz Benjador. “Mas sei que o procedimento foi falho, e muito mais complicado do que a imprensa fez parecer. A questão do viager ofuscou tudo.”
Em 9 de dezembro de 2023, a acusação de homicídio contra Jousselin foi reduzida para homicídio involuntário. Embora os procuradores não pudessem provar que ele tinha a intenção de matar a vítima, o Tribunal de Recurso de Loiret aceitou que Jousselin tinha dado a Brisset uma madeleine – descrevendo-o como um ato de “imprudência” diretamente ligado à sua morte.
Jousselin foi condenado a três anos de prisão e multado em 30 mil euros, confirmou o tribunal à CNN. “Estou um pouco aliviado, mas não totalmente feliz – ainda assim fui condenado, embora estivesse a enfrentar acusações muito mais graves”, disse o homem ao sair do tribunal.
Embora processos como o de Jousselin, que envolvem vendas viager, sejam preocupantes, continuam a ser extremamente raros. E não diminuíram o entusiasmo por este tipo de habitação, sobretudo entre os compradores estrangeiros ansiosos por adquirir propriedades francesas a preços abaixo do mercado.
“Nos últimos dois anos, tive cerca de uma dúzia de compradores internacionais, metade dos quais americanos”, diz Reza Nakhai, proprietário de uma agência em Paris chamada Viva Viager. “Muitos não hesitam em investir. É uma pechincha segura e a longo prazo”.
Os imóveis Viager representam uma percentagem muito pequena do mercado imobiliário francês
Para os americanos que sonham com um pied-à-terre em Paris, o viager pode ser um bilhete de ouro – se estiverem dispostos a jogar o jogo longo.
Em Saint-Germain-des-Prés, o enclave chique da Margem Esquerda, outrora lar de Ernest Hemingway e Simone de Beauvoir, um apartamento de 100 metros quadrados é atualmente vendido por uma média de 1,5 milhões de euros. No Le Marais – um dos locais preferidos dos parisienses e dos compradores – os preços de 2025 variam entre 13 mil e 19 mil euros por metro quadrado, segundo a agência imobiliária Talvan’s International. Mas com o Viager, os compradores podem adquirir imóveis de primeira qualidade por menos de metade desse preço.
Homa Raevel, uma investidora americano-iraniana e mãe de cinco filhos, comprou quatro propriedades viager em Paris. Descobriu o conceito quando vivia entre a Europa e os Estados Unidos, à procura de formas criativas de investir.
“No início, pareceu-me um pouco mórbido”, admite Raevel à CNN. “Estava sempre a pensar: ‘Não quero ficar feliz quando alguém morre’. Mas fiz questão de conhecer todos os vendedores, ouvir a sua história. Com a viager, estamos a ajudar as pessoas mais velhas a permanecer nas suas casas e a dar-lhes segurança financeira – é uma situação em que todos ganham.”
Ao procurar uma propriedade, as primeiras coisas que Raevel quer são a localização e a disposição. “Em França, especialmente em Paris, é frequente encontrar cozinhas numa extremidade do apartamento e salas de jantar na outra, ligadas por corredores estreitos”, afirma. “Procuro apartamentos com tetos altos e uma planta aberta, muitas vezes em zonas em ascensão.”
Mas Raevel diz que o fator mais importante não é o espaço em si – é o vendedor. “Só compro se o vendedor parecer estar a viver uma vida feliz”, garante. “Se alguém estiver a lidar com conflitos familiares ou a vender em circunstâncias stressantes, eu dispenso. A pessoa precisa de ter boa energia.”
Os compradores de Viager normalmente fazem um pagamento inicial e depois pagam uma bolsa mensal ao vendedor enquanto estiverem vivos (CNN)
A prática da viager remonta ao tempo dos romanos. “Nessa altura, as pessoas idosas passavam as suas propriedades aos filhos ou sobrinhos em troca de uma pequena quantia e da possibilidade de continuarem a viver nas suas casas”, diz o agente Coubronne à CNN.
No início do século XIX, Napoleão formalizou o sistema – não só em França, mas também nos territórios que conquistou. “É por isso que também se encontram arranjos do tipo viager em países como Espanha, Itália e partes da Bélgica”, acrescenta Coubronne.
As vendas de Viager não são apenas populares entre os cidadãos comuns – também atraíram algumas das figuras mais proeminentes de França. Os antigos presidentes Charles de Gaulle, Valérie Giscard d’Estaing e François Hollande adquiriram propriedades através de acordos de venda de imóveis. E não são apenas os franceses que adotam esta prática. Hugh Hefner fez manchetes quando vendeu a Mansão Playboy ao seu vizinho por 85 milhões de euros – metade do preço de tabela de mais de 160 milhões – com uma condição: viveria lá até ao dia da sua morte.
Em França, o sistema secular é especialmente popular entre os proprietários sem herdeiros.
“Se eu tivesse filhos, gostaria que eles herdassem”, diz André Helman, um psicanalista de 74 anos que vendeu recentemente o seu apartamento em Paris como viager. “Mas como não tenho, esta é a solução perfeita – permite-me ficar na minha casa e viver confortavelmente com um rendimento estável.”
O apartamento de um quarto de Helman foi comprado por 250 mil euros – cerca de metade do valor de mercado – por Ylla Heron, uma estudante de moda de 21 anos.
“Não preciso de viver aqui agora”, explica à CNN. “É para o futuro, daqui a 20 ou 30 anos. Dado o preço e a área – 46 metros quadrados no centro de Paris – é uma verdadeira pechincha.”
Situado no nono andar de um edifício moderno no 14.º arrondissement de Paris – um bairro vibrante a sul do Sena, conhecido pelo seu património artístico, fachadas Haussmannianas e cultura clássica dos cafés – o apartamento encantou Heron de imediato. “É bonito e acolhedor”, diz a compradora. “Há uma grande janela que inunda o espaço com luz e a vista sobre os telhados de Paris é mágica. Consigo imaginar-me a viver aqui um dia.”
André Helman vendeu o seu apartamento através do sistema Viager (CNN)
O sistema viager não está isento de críticas. Há quem veja o sistema como mórbido, uma vez que o investimento do comprador depende da morte do vendedor. Helman não se deixa intimidar.
“As pessoas sentem-se desconfortáveis com o viager por causa do aspeto da morte”, diz. “Mas, para mim, morrer é uma parte natural da vida. A ideia de que esta jovem encantadora acabará por viver em minha casa é, de facto, muito agradável para mim”.
O sistema pode revelar-se uma solução oportuna para o rápido envelhecimento da população francesa. Em janeiro de 2024, mais de 20% dos residentes franceses terão mais de 65 anos e 10% terão 75 anos ou mais, de acordo com a agência nacional de estatísticas INSEE. Em 2050, um em cada três habitantes terá mais de 65 anos. Com o aumento do custo de vida, é cada vez mais urgente assegurar uma situação financeira estável na velhice.
Mas o Viager não é isento de riscos para o comprador. Para além do pagamento de uma entrada única – poeticamente designada por le bouquet – os compradores têm de efetuar pagamentos mensais que podem durar décadas.
“Calculo sempre que o vendedor viva até aos 100 anos”, revela Raevel à CNN. “Se viverem para além disso, posso não ter lucro. Mas, desde que o mercado se mantenha nos próximos 20 anos, ainda saio a ganhar.”
Nem todas as apostas compensam.
Num dos casos mais célebres, Jeanne Calment – que detém o recorde de pessoa que viveu mais tempo no mundo – assinou um contrato de venda aos 90 anos. Viveu mais 32 anos, ultrapassando o comprador em dois anos. A sua família foi legalmente obrigada a continuar a efetuar pagamentos mensais até à morte de Calment, aos 122 anos.
“Esta é a derradeira exceção”, garante Nakhai à CNN, rindo-se. “Nunca vi nada assim com os meus clientes. Mas mostra como este negócio é realmente humano. Já fui convidado para os funerais de vendedores pelas suas famílias. A Viager é mais do que uma transação imobiliária – é uma questão de confiança e de ligação.”
Para Raevel, a investidora americana, é também uma questão de valores.
“Comprar um viager é uma sensação boa porque sei que estou genuinamente a ajudar alguém”, afirma. “Muitas pessoas idosas lutam para manter a qualidade de vida que tinham há décadas atrás – estão realmente a sofrer. Desta forma, estou a ajudar alguém e a garantir uma casa de longa duração a um preço mais baixo. Porque é que não havia de aceitar a aposta?”