Analisámos a informação mais recente sobre o índice de preços da habitação divulgado pelo INE e tentámos ir um pouco além do óbvio (a subida de preços continua a bater recordes) e que, alias, já aqui abordámos em “Nunca o preço das casas tinha subido tanto em Portugal como no 1º trimestre de 2025” e que, de facto, volvido mais um trimestre, continua a suceder.

Preparámos quatro gráficos e identificamos mais algumas características da situação atual.

Não comunitários compram casa com valor médio das transações que é mais do dobro das compradas por residentes

Continua a ser verdade que os não residentes na União Europeia são os que realizam transações de imóveis para habitação com os valores mais elevados. Os valores médios continuam a ser mais do dobro dos praticados pelos residentes. Ainda assim há algo a mudar como veremos adiante e essa diferença tem vindo a reduzir-se progressivamente.

Face aos compradores residentes na União Europeia a diferença é menor mais ainda significativa, com estes a adquirir casas por valores médios cerca de 40% acima dos residentes em Portugal.

No 2º trimestre de 2025, um residente em Portugal adquiria imóveis com um valor médio de transações de €239 mil, um residente na União Europeia a €325 mil e um residente no resto do mundo a €465 mil.

Para os três casos, os valores médios das transações continuam a bater recordes.

 

Para termos uma ideia mais clara da diferença de valor médio, calculámos qual o rácio entre o valor médio das transações por domicílio fiscal do comprador face ao valor médio pago por residentes em território nacional. Este gráfico que se segue permite verificar como a situação tem evoluído desde que há dados (1º trimestre de 2019).

A diferença já foi bem maior: veja-se o recorde face aos residentes do resto do mundo registado no 1º trimestre de 2020 e o recorde face aos comunitários registado logo no 1º trimestre de 2019.

 

Peso do volume de transações dos residentes aumentou nos último ano

Outro dado relevante que identificámos é que o peso dos residentes no volume total de transações tem vindo a aumentar nos últimos quatro trimestres. Quando entre 2023 e meados de 2024 os residentes representavam cerca de 87% a 88% do total de investimento feito em aquisição de habitações, entre meados de 2024 e meados de 2025 esse peso subiu continuamente atingindo os 92% no 2º trimestre de 2025, uma fasquia que não era registada desde o 2º trimestre de 2021.

 

Um último facto curioso é que há um ano que o valor médio das transações por residentes sobe mais depressa do que o de compradores não europeus. Este facto, dá credibilidade à afirmação de que atualmente será já o mercado dos residentes em território nacional que mais está a “puxar” os valores de transação para cima. Ainda assim, a pressão sobre os preços continua a ser evidente entre todos os grupos de compradores distribuídos por domicilio. Está é a ser superior entre os residentes em Portugal que, recorde-se, por regra, dependem mais da aquisição para satisfazer uma necessidade fundamental do que investidores internacionais entre os quais deverá predominar o investimento para outros fins que não o de adquirir a primeira habitação própria e permanente.

Neste período, como já referimos em artigo anterior, sucederam vários eventos que poderão estar relacionados não só com os valores recorde do custo da habitação mas também com estes outros comportamentos a que aqui demos destaque. Lançamos algumas hipóteses:

  • Houve uma política continuada de apoio fiscal à aquisição de casa focado em alguns estratos sociais e coortes etárias do população (sem que se tenha registado oscilação expressiva da oferta disponível);
  • Registou-se uma descida das taxas de juro no crédito à habitação facilitando o acesso ao crédito;
  • Registou-se uma menor atratibilidade em investimentos alternativos de baixo risco (tornando o investimento na aquisição de imóveis mais atraente para alguns aforradores);
  • O valor das rendas manteve-se elevado, incentivando a aquisição de casa própria e permanente;
  • Os preços em Portugal terão deixado de oferecer desconto significativo face aos mercados internacionais em que atuam alguns dos compradores internacionais.

De facto, o tema da habitação continua no topo da atenção social e económica sendo natural que, face à evolução registada, continue a ser uma das áreas a carecer de políticas públicas inovadoras e ambiciosas com vista à estabilização do mercado e a uma melhoria do bem estar dos residentes por via do acesso à habitação pelos mais variados estratos sociais.