As medidas de apoio aos jovens na compra de casa, desde a isenção de IMT até à garantia pública, “puseram mais pressão na procura” num mercado imobiliário onde há pouca oferta e, na maioria dos casos, só “ajudaram a poupança dos jovens que já iam aceder à compra de casa de qualquer forma“. Ricardo Sousa, diretor-geral da consultora Century 21, uma das principais a operar no mercado português, diz que as medidas trouxeram uma “avalancha” de compras de casa mas não ajudaram quem realmente precisa.

Em entrevista ao Observador, Ricardo Sousa pede medidas menos “generalistas” para ajudar quem não tem condições para comprar ou arrendar casa a custos suportáveis – soluções “estruturais” que vão da habitação pública até à “aposta clara” nos transportes públicos dentro das áreas metropolitanas. Mas também faz outras propostas mais concretas, incluindo produtos inovadores na concessão de crédito por parte dos bancos.

A poucas semanas de o Governo apresentar, como está prometido, novas iniciativas de regulação do setor da mediação imobiliária, o diretor-geral da Century 21 reconhece que “é essencial” regular este setor onde trabalham largos milhares de pessoas. Quantas, exatamente? Ninguém sabe. E isso é um dos problemas.

Os últimos dados sobre o mercado imobiliário dizem-nos que os preços na habitação continuam a subir em Portugal, a um ritmo elevado, nos dois dígitos – em média. Está a ver algum sinal de abrandamento em algum segmento ou em algumas zonas do país?
Neste momento continuamos com uma procura muito forte, sustentada, sobretudo, pela troca de casa dos portugueses, que viram o seu património valorizar-se. E, com um mercado de trabalho bastante dinâmico, gera-se uma procura de casas muito alta, o que está a suster os preços em todo o território nacional. Nos mercados mais tensionados, como Lisboa, Cascais ou Oeiras, já estamos a ver uma estabilização dos preços. A subida real dos preços já está mais nas cidades secundárias e na periferia da cidade de Lisboa e da cidade do Porto.

Já vê, então, uma estabilização nos mercados mais caros…
Nas cidades secundárias e nos mercados das periferias vamos continuar a assistir ainda a esta pressão sobre os preços e a uma subida de preços, porque de facto há muita procura para aquilo que é a oferta disponível no mercado. O que já estamos a verificar – e os nossos dados de setembro, outubro e mesmo novembro já o mostram – é uma contração no número de transações. Se virmos durante um período continuado de tempo estas variações homólogas com contração de número de transações, aí sim, podemos já esperar uma estabilização dos preços e mesmo alguma correção, sobretudo, no mercado de segunda mão.

Os dados do INE, para já, ainda estão a apontar para um aumento do número de transações, mas possivelmente são dados algo datados, já que são relativos ao segundo trimestre. Vocês, no terreno, já notam uma mudança? E isso acontece porquê?
Nesta viragem do segundo para o terceiro trimestre e neste quarto trimestre, penso que já vamos começar a ver variações homólogas ou negativas ou, então, muito em linha com o que tivemos no ano passado, até porque vamos comparar com um trimestre muito forte (o último trimestre do ano passado). E o principal motivo que justifica esta contração do número de transações é o poder de compra dos portugueses. A evolução do preço das casas está a ser a um ritmo muito acelerado face ao rendimento disponível dos portugueses. Nós vimos no ano passado uma procura que estava, digamos, segurada, à espera dos apoios à compra pelos jovens – que trouxe uma avalancha que foi importante e que agora começa a desvanecer-se. E, também, há o efeito da descida das taxas de juro, a correção da taxa stressada na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, tudo isto criou um efeito de melhoria no poder de compra dos portugueses, que também se começa agora a desvanecer, atingindo já o seu limite. Por esse motivo, vimos já este final de ano [o número de transações] a abrandar e acreditamos que se vai prolongar durante 2026.

O que é a “taxa stressada” do Banco de Portugal?

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Ricardo Sousa faz referência ao impacto (positivo) que teve no mercado imobiliário a “correção da taxa stressada na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal”. O que está em causa é o acréscimo que é aplicado à taxa de esforço dos clientes quando se avalia a concessão de um crédito.

No caso do crédito à habitação, quando as taxas de juro estavam em níveis muito baixos (até negativos) esse acréscimo era de três pontos percentuais, o que significava que o banco testava até que ponto o cliente conseguiria suportar, sem exceder a taxa de esforço, um possível aumento da Euribor em três pontos percentuais.

Com a subida rápida dos indexantes de crédito, em 2022/2023, esse acréscimo foi reduzido para 1,5 pontos percentuais, o que tornou muito mais fácil tornar viável um crédito à habitação.

Mais recentemente, porém, em finais de 2024, uma administradora do Banco de Portugal, Francisca Guedes de Oliveira, admitiu que a tal “taxa stressada” poderia voltar a subir, dada a descida dos indexantes que existiu a partir do final de 2023 e início de 2024.

Mas falar numa correção negativa nos preços, uma descida, faz sentido nos próximos tempos, em alguns segmentos ou em algumas zonas?
Não vemos isso como uma possibilidade no curto prazo. Estamos a assistir, de facto, a esta contração do número de transações que, se se prolongar por um período continuado no tempo – dois trimestres, três trimestres –, a tendência será que o proprietário que tem uma casa para vender, que tem como ponto de comparação transações dos seus vizinhos e dos seus familiares, possa começar a ajustar o seu preço. Neste momento, estamos com tempos médios de venda de casas inferiores a 120 dias e, tipicamente, para que os particulares, que têm a sua própria casa à venda, comecem a ceder e a descer o preço, a casa tem de estar no mercado seis meses ou mais para começarmos a ver esse efeito. Portanto, temos pelo menos mais um semestre pela frente onde não é, de todo, expectável que haja correções nos preços.

Faz-se muito a comparação dos preços com os rendimentos líquidos dos portugueses, que colocam em Portugal numa das piores posições entre as economias desenvolvidas. Os preços das casas em Portugal estão em níveis sustentáveis ou há risco de uma bolha, sobretudo nos grandes centros urbanos?
Todos os indicadores levam-nos a concluir que não, seja pelos rácios de financiamento existentes, a forma como foi feito o financiamento nos últimos anos… Todos os indicadores disponibilizados pelo Banco Portugal mostram que temos um mercado saudável. Por outro lado, tendo os portugueses a sua casa – a maioria –, em muitos casos, praticamente paga, o que houve foi uma valorização do seu património. E quando eu troco a minha casa beneficio dessa valorização para comprar uma de valor superior, ou eventualmente fico em melhor situação para fazer um downgrade porque os filhos saíram de casa, por exemplo…

Sim, mas essa valorização consistente pode não durar para sempre, não é? Pode haver uma inversão…
Esse é o desafio. Porque estamos num mercado que assenta numa rotação do imobiliário e não numa criação de valor – e por isso esse é o desafio. Havendo um abrandamento no número de transações, o impacto irá existir.

Usou a expressão “avalancha” para falar do impacto das medidas que foram aplicadas pelo Governo para ajudar os jovens. Primeiro, a isenção de IMT, que se iniciou no verão de 2024. Depois, na viragem do ano, chegou ao terreno a garantia pública para o financiamento a 100% que fez com que mais jovens conseguissem comprar casa…
A nossa crítica a estas medidas tem a ver com o facto de nós defendermos que as políticas da habitação se deviam concentrar em quem realmente precisa de apoio para aceder à habitação. O desequilíbrio que existe não será resolvido no curto prazo, precisa de medidas estruturais porque não é conjuntural aquilo que estamos a ver atualmente no mercado. Estas são medidas que puseram mais pressão na procura e ajudaram a poupança dos jovens que já iam aceder à compra de casa de qualquer forma. Muitos deles esperaram o momento de estas políticas estarem aprovadas para comprar – daí o tal efeito “avalancha” que referi. Mas não se resolve o problema de base que é o dos jovens que precisavam de apoio para aceder ao mercado continuarem fora do mercado.