{"id":30755,"date":"2025-08-15T17:04:15","date_gmt":"2025-08-15T17:04:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/30755\/"},"modified":"2025-08-15T17:04:15","modified_gmt":"2025-08-15T17:04:15","slug":"as-novidades-sobre-mais-valias-no-imobiliario-em-portugal-idealista-news","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/30755\/","title":{"rendered":"As novidades sobre mais-valias no imobili\u00e1rio em Portugal \u2014 idealista\/news"},"content":{"rendered":"

O regime das mais-valias imobili\u00e1rias<\/strong> tem marcado a agenda noticiosa nos \u00faltimos meses devido \u00e0s altera\u00e7\u00f5es anunciadas, despertando o interesse de muitas fam\u00edlias que t\u00eam heran\u00e7as indivisas<\/strong>, receberem casas como doa\u00e7\u00f5es e at\u00e9 querem vender terrenos r\u00fasticos ou urbanos. A verdade \u00e9 que o c\u00e1lculo da tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias nestas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u00e9 distinto para cada caso. Explicamos tudo com fundamento jur\u00eddico.<\/p>\n

Recentemente, as fam\u00edlias observaram mudan\u00e7as nas regras de tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias de im\u00f3veis<\/strong>, no que diz respeito \u00e0 da aliena\u00e7\u00e3o de quinh\u00f5es heredit\u00e1rios (ou at\u00e9 mesmo da totalidade da heran\u00e7a). Isto porque surgiram altera\u00e7\u00f5es tanto por decis\u00f5es dos tribunais, como por novos entendimentos da Autoridade Tribut\u00e1ria, que vieram desconsiderar fatores antes utilizados para determinar o ganho auferido pelos contribuintes e consequente c\u00e1lculo de imposto<\/a> final a pagar.<\/p>\n

Importa ainda analisar a tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias<\/strong> sobre a venda de im\u00f3veis recebidos por doa\u00e7\u00e3o e de terrenos r\u00fasticos e urbanos, apesar de n\u00e3o terem sido registadas altera\u00e7\u00f5es neste \u00e2mbito. Isto porque, apesar de a opera\u00e7\u00e3o subjacente a todas as circunst\u00e2ncias ser semelhante, o c\u00e1lculo de imposto a pagar ser\u00e1 distinto em cada uma delas.<\/p>\n

Mais-valias nas heran\u00e7as indivisas: como funcionam?<\/p>\n

Em primeiro lugar, vamos focar-nos na aliena\u00e7\u00e3o de quinh\u00f5es heredit\u00e1rios<\/strong>, cuja altera\u00e7\u00e3o de entendimento, apresentada pelo Supremo Tribunal Administrativo (STA) no Ac\u00f3rd\u00e3o n.\u00ba 7\/2025,<\/a> remonta ao passado m\u00eas de junho.<\/p>\n

Ora, o STA veio determinar a ilegalidade da tributa\u00e7\u00e3o em sede de IRS das mais-valias <\/strong>obtidas pelos herdeiros quando adquirem os quinh\u00f5es heredit\u00e1rios dos seus co-herdeiros ou vendem o seu quinh\u00e3o a um terceiro, decis\u00e3o que contradiz o modo como a Autoridade Tribut\u00e1ria tem encarado esta quest\u00e3o nos \u00faltimos anos.\u00a0<\/p>\n

Antes de tudo, importa analisar os conceitos que est\u00e3o na base deste ac\u00f3rd\u00e3o uniformizador de jurisprud\u00eancia do STA. O primeiro deles \u00e9 o conceito de heran\u00e7a indivisa:<\/strong> enquanto n\u00e3o houver partilha formal dos bens deixados, a heran\u00e7a pertence a todos os herdeiros em conjunto, que det\u00eam um quinh\u00e3o heredit\u00e1rio (uma quota-parte da heran\u00e7a). Por outro lado, as mais-valias<\/strong> s\u00e3o referentes ao lucro obtido com a venda de um bem que, por via de regra, est\u00e1 sujeita ao pagamento de IRS.<\/p>\n

Neste sentido, veio o tribunal reconhecer<\/a> que a venda de um quinh\u00e3o heredit\u00e1rio n\u00e3o configura uma opera\u00e7\u00e3o suscet\u00edvel de gerar mais-valias tribut\u00e1rias<\/strong>, concluindo que n\u00e3o estar\u00e1 em causa uma transmiss\u00e3o patrimonial, n\u00e3o sendo poss\u00edvel considerar, em consequ\u00eancia, a exist\u00eancia de um aumento da capacidade contributiva do sujeito passivo.<\/p>\n

Para o STA, esta aliena\u00e7\u00e3o representa apenas uma transmiss\u00e3o da posi\u00e7\u00e3o do herdeiro na heran\u00e7a indivisa<\/strong>, o que, a nosso ver, vai ao encontro do disposto no artigo 104.\u00ba<\/a> da Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica Portuguesa, contrariamente ao que era antes defendido pela Autoridade Tribut\u00e1ria.<\/p>\n

Esta mudan\u00e7a, ainda que radical, partiu, de um ponto fundamental: a heran\u00e7a indivisa<\/strong>. Pois, enquanto n\u00e3o \u00e9 feita a partilha, a heran\u00e7a \u00e9 um todo comum. S\u00f3 depois de efetivada a partilha, passa cada um dos herdeiros a ser propriet\u00e1rio de um bem concreto.\u00a0<\/p>\n

Acontece que a Autoridade Tribut\u00e1ria n\u00e3o partilhava<\/a> de tal entendimento, pugnando por liquida\u00e7\u00f5es simples e autom\u00e1ticas – com a mera aceita\u00e7\u00e3o da heran\u00e7a<\/strong>, o herdeiro passava a deter o dom\u00ednio jur\u00eddico sobre os bens que a compunham, sendo dada aplica\u00e7\u00e3o, no imediato, ao artigo 10.\u00ba, n.\u00ba 1, al\u00ednea a) do C\u00f3digo do IRS (doravante, CIRS), interpreta\u00e7\u00e3o agora afastada pelo tribunal.\u00a0<\/p>\n

Mais-valias na venda de casas doadas: o que est\u00e1 em causa?<\/p>\n

Uma situa\u00e7\u00e3o distinta \u00e9 aquela em que o sujeito passivo vende um im\u00f3vel que adquiriu por meio de doa\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Desde logo, importa esclarecer as diferen\u00e7as entre conceitos. A heran\u00e7a <\/strong>consiste na transmiss\u00e3o do patrim\u00f3nio do \u2018de cujus\u2019 aos seus sucessores e abrangendo todos os seus bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es que n\u00e3o se extinguiram com a morte. J\u00e1 doa\u00e7\u00e3o<\/strong> \u00e9 um contrato atrav\u00e9s do qual o doador transfere, por liberalidade, bens ou direitos ao donat\u00e1rio, nos termos do artigo 954.\u00ba<\/a>, al\u00ednea a) do C\u00f3digo Civil. Assim, esta produz efeitos em vida do doador, ao contr\u00e1rio da primeira, que s\u00f3 se concretiza ap\u00f3s a morte. \u00a0<\/p>\n

Portanto, o donat\u00e1rio que venda um im\u00f3vel adquirido por doa\u00e7\u00e3o<\/strong> estar\u00e1, ao contr\u00e1rio do caso anterior, sujeito a tributa\u00e7\u00e3o pelas mais-valias auferidas, nos termos do artigo 10.\u00ba do CIRS. Aqui, o valor da mais-valia <\/strong>\u00e9 calculado pela diferen\u00e7a entre o valor patrimonial tribut\u00e1rio (VPT) inclu\u00eddo na matriz at\u00e9 dois anos antes da doa\u00e7\u00e3o e o valor da venda,<\/strong> nos termos do artigo 45.\u00ba, n.\u00ba 3 do CIRS<\/a>.\u00a0<\/p>\n

De resto, ser\u00e3o de aplicar as regras gerais no que respeita ao c\u00e1lculo da mais-valia. Quanto \u00e0s despesas e encargos<\/strong> a considerar, ser\u00e1 de atender ao disposto no artigo 51.\u00ba do CIRS.<\/p>\n

\u00c9 ainda de notar a isen\u00e7\u00e3o prevista no artigo 10.\u00ba do CIRS, a operar tamb\u00e9m neste caso : sendo o im\u00f3vel alienado para habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente<\/strong>, poder\u00e1 beneficiar do regime de reinvestimento constante desta norma, desde que cumpridos os requisitos nela previstos.\u00a0<\/p>\n

Mais-valias na venda de terrenos r\u00fasticos e urbanos: quais as diferen\u00e7as?<\/p>\n

As regras de tributa\u00e7\u00e3o de mais-valias<\/strong> s\u00e3o distintas nos casos de venda de terrenos r\u00fasticos ou urbanos. Tamb\u00e9m esta \u00e9 suscet\u00edvel de gerar mais-valias<\/a>, contudo, nem todas as opera\u00e7\u00f5es ser\u00e3o tributadas do mesmo modo.\u00a0<\/p>\n

Antes de mais, importa recordar que antes de 1989 vigorava o antigo C\u00f3digo do Imposto de Mais-Valias (CIMV), abolido nesse ano para dar lugar ao CIRS, que tributava apenas os ganhos provenientes da venda de terrenos para constru\u00e7\u00e3o<\/strong>, excluindo, por isso, aqueles decorrentes da venda de pr\u00e9dios r\u00fasticos ou urbanos que n\u00e3o tivessem este destino.<\/p>\n

De modo a evitar quaisquer efeitos retroativos, foi criado um regime transit\u00f3rio de acordo com o qual n\u00e3o ser\u00e3o tributadas mais-valias<\/strong> que n\u00e3o fossem j\u00e1 tributadas pelo c\u00f3digo anterior. \u00a0Em termos pr\u00e1ticos, tal implica que os pr\u00e9dios r\u00fasticos<\/strong> adquiridos antes de 1989 poder\u00e3o ser alienados pelo sujeito passivo sem que a venda esteja sujeita ao pagamento de imposto pela mais-valia auferida.<\/p>\n

Por outro lado, se a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel <\/strong>tiver ocorrido depois daquela data, os ganhos passam a estar sujeitos a IRS.\u00a0<\/p>\n

Diferente ser\u00e1 o caso da venda de terrenos para constru\u00e7\u00e3o<\/strong>. Ao contr\u00e1rio dos anteriores, os lucros decorrentes da sua aliena\u00e7\u00e3o j\u00e1 eram tributados antes de 1989, motivo pelo qual nunca beneficiaram da isen\u00e7\u00e3o prevista no regime transit\u00f3rio do IRS, calculando-se a mais-valia <\/strong>e respetivo montante de imposto a pagar nos termos gerais, que tivemos j\u00e1 oportunidade de analisar.\u00a0<\/p>\n

*Artigo da autoria de Rita Pinto Guimar\u00e3es, advogada estagi\u00e1ria de Fiscal, e Nuno Oliveira Santos, s\u00f3cio de Fiscal da PRA \u2013 Raposo, S\u00e1 Miranda & Associados<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"O regime das mais-valias imobili\u00e1rias tem marcado a agenda noticiosa nos \u00faltimos meses devido \u00e0s altera\u00e7\u00f5es anunciadas, despertando…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":30756,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[27,28,15,16,14,25,26,21,22,12,13,19,20,32,23,24,33,17,18,29,30,31],"class_list":{"0":"post-30755","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-portugal","8":"tag-breaking-news","9":"tag-breakingnews","10":"tag-featured-news","11":"tag-featurednews","12":"tag-headlines","13":"tag-latest-news","14":"tag-latestnews","15":"tag-main-news","16":"tag-mainnews","17":"tag-news","18":"tag-noticias","19":"tag-noticias-principais","20":"tag-noticiasprincipais","21":"tag-portugal","22":"tag-principais-noticias","23":"tag-principaisnoticias","24":"tag-pt","25":"tag-top-stories","26":"tag-topstories","27":"tag-ultimas","28":"tag-ultimas-noticias","29":"tag-ultimasnoticias"},"share_on_mastodon":{"url":"","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30755","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=30755"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/30755\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/30756"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30755"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=30755"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=30755"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}