Un apartament construit în 1975 poate fi, astăzi, mai scump decât unul nou, construit în 2025. Deși pare contraintuitiv, acest fenomen este real în mai multe orașe din România, unde locuințele vechi depășesc chiar și cu 26% prețul celor noi, în ciuda faptului că acestea din urmă includ TVA de 21%.
În unele orașe, apartamentele vechi sunt mult mai scumpe decât cele noi. Foto Adevărul
publicitate”); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>
Cu toate acestea, datele din România arată o realitate mult mai nuanțată. Paradoxul nu
ține de construcții, ci de modul în care s-a schimbat valoarea
„orașului din jurul apartamentului”.
Un paradox care pornește din București și se
extinde în orașele mari
Datele platformei imobiliare Storia pentru luna mai 2026 arată
diferențe semnificative între apartamentele vechi și cele noi, de
la -9% în Oradea, unde locuințele noi sunt mai scumpe, până la
+26% în București, unde piața favorizează net segmentul vechi.
În Capitală, această diferență devine cea mai vizibilă.
Apartamentele vechi au ajuns la un preț mediu de 2.535 euro/mp, în
timp ce locuințele noi se situează la 2.015 euro/mp, ceea ce
înseamnă un ecart de 520 euro/mp în favoarea celor vechi. Această
diferență se traduce direct în prețul final: o garsonieră veche
ajunge să coste aproape 94.000 de euro, în timp ce una nouă rămâne
în jurul a 75.000 de euro.
Fenomenul nu este izolat. În Iași, diferența este de
aproximativ +8% în favoarea locuințelor vechi, cu 2.034 euro/mp
față de 1.885 euro/mp. În Brașov, ecartul este mai mic, dar
menține aceeași tendință, cu 2.383 euro/mp pentru vechi și 2.295
euro/mp pentru nou. În Cluj-Napoca, Constanța și Sibiu, cele două
segmente au ajuns practic la paritate, diferențele fiind
nesemnificative.
Există și orașe în care locuințele noi rămân
mai scumpe
Totuși, piața nu este uniformă, iar în unele orașe logica
tradițională încă funcționează. În Oradea, apartamentele noi
sunt cu aproximativ 183 euro/mp mai scumpe decât cele vechi, ceea ce
înseamnă un avantaj de circa 9% pentru segmentul nou. În
Timișoara, diferența este de aproximativ 105 euro/mp, iar în
Craiova se menține un ușor avantaj pentru locuințele noi, de
aproximativ 16 euro/mp.
publicitate”); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>
Aceste piețe au în comun faptul că dezvoltarea rezidențială
din ultimii ani a fost realizată în zone relativ bine conectate la
oraș, ceea ce reduce diferența clasică dintre „centrul vechi”
și „periferia nouă”.
Cum arată piața, oraș cu oraș
Pentru a înțelege mai clar acest dezechilibru, comparația
directă dintre prețurile medii pe metru pătrat arată astfel:
De ce un apartament din 1975 poate fi mai valoros
decât unul nou
Explicația principală nu ține nici de vechimea clădirii, nici
de calitatea construcției în sine, ci de modul în care s-au
dezvoltat orașele în ultimele decenii. Majoritatea apartamentelor
vechi din România au fost construite în cartiere gândite ca nuclee
urbane complete, cu acces la transport public, școli, grădinițe,
spitale și spații comerciale.
Unde sunt cele mai mari și cele mai mici chirii din România
În timp, aceste cartiere au devenit chiar centrul funcțional al
orașelor moderne. Zone precum Titan, Drumul Taberei, Tineretului,
Dristor sau Aviației în București sunt astăzi printre cele mai
bine conectate la infrastructura urbană, în special datorită
proximității față de metrou și servicii publice dezvoltate.
În schimb, o mare parte dintre proiectele rezidențiale noi au
apărut în zone periferice sau semi-periferice, unde terenurile sunt
mai ieftine, dar infrastructura este încă în dezvoltare.
Cartierele noi din Popești-Leordeni, Berceni, Prelungirea Ghencea
sau zonele extinse din jurul marilor orașe oferă locuințe moderne,
dar nu pot concura întotdeauna la capitolul accesibilitate.
publicitate”); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>
TVA de 21%, un avantaj fiscal care nu mai schimbă
regulile pieței
În teorie, locuințele noi ar trebui să fie mai scumpe inclusiv
din cauza TVA-ului de 21% aplicat la vânzare, în timp ce
apartamentele vechi tranzacționate între persoane fizice nu includ
TVA. În practică însă, acest diferențial fiscal este absorbit de
dinamica reală a pieței.
În București, de exemplu, diferența de 520 euro/mp dintre vechi
și nou depășește cu mult impactul TVA raportat la structura
costurilor. Acest lucru arată că prețul final nu mai este dictat
doar de construcție sau taxe, ci de valoarea percepută a
amplasamentului.
În esență, cumpărătorii nu plătesc doar metrul pătrat
construit, ci și timpul economisit, accesul la transport,
proximitatea față de locuri de muncă și infrastructura deja
existentă.
Ce spun datele despre comportamentul
cumpărătorilor
Această schimbare de percepție este vizibilă și în
comportamentul de căutare. Datele din piață arată că
apartamentele vechi sunt căutate de aproximativ trei ori mai mult
decât cele noi, în creștere față de anul anterior, când
raportul era de aproximativ doi la unu.
Creșterea interesului pentru locuințele vechi este alimentată
și de modificările fiscale recente, inclusiv majorarea TVA, dar și
de diferențele de preț dintre zonele centrale și periferice.
„Vedem tot mai des situații în care apartamentele vechi ajung
la prețuri similare sau chiar mai ridicate decât cele noi, însă
explicația ține de locație. Locuințele vechi sunt, în general,
mai centrale și mai bine conectate la infrastructura orașului:
transport, școli, servicii”, explică Monica Dudău, reprezentant Storia.
Frână pe piața imobiliară. Majorarea TVA și teama de criză au prăbușit volumul creditelor ipotecare
De ce „1975” poate bate „2025” în preț
Paradoxul devine mai ușor de înțeles atunci când raportăm
prețul la realitatea urbană. Un apartament construit în 1975, dar
aflat la câteva minute de metrou și într-un cartier complet
funcțional, poate avea o valoare mai mare decât un apartament nou
construit la marginea orașului, chiar dacă acesta din urmă include
materiale moderne și eficiență energetică superioară.
publicitate”); background-position: center center; background-repeat: no-repeat;”>
În plus, oferta de locuințe vechi în zone centrale este
limitată structural. Nu se mai pot construi blocuri noi în aceste
cartiere, ceea ce transformă apartamentele existente într-un activ
rar, cu valoare în creștere naturală în timp.
Piața nu mai plătește doar
apartamentul, ci accesul la oraș
Datele din mai 2026 confirmă că piața imobiliară din România
s-a mutat de la logica „nou versus vechi” la logica „unde este
situat apartamentul”. În multe cazuri, diferența nu mai este dată
de anul construcției, ci de infrastructura din jur și de timpul pe
care îl economisește locatarul.
Astfel, TVA-ul de 21% aplicat locuințelor noi devine doar un
element secundar într-o ecuație mult mai complexă, în care
adevărata valoare este dată de orașul în sine. Iar în marile
centre urbane din România, se pare că un apartament din 1975 poate
fi, în mod paradoxal, mai valoros decât unul construit astăzi,
dacă este mai aproape de viața reală a orașului.