{"id":235955,"date":"2026-07-20T10:57:30","date_gmt":"2026-07-20T10:57:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/235955\/"},"modified":"2026-07-20T10:57:30","modified_gmt":"2026-07-20T10:57:30","slug":"tva-de-9-la-locuinte-si-dezvoltatorii-imobiliari-sunt-afectati-de-termenul-de-31-iulie-iar-atacul-cibernetic-asupra-cadastrului-complica-situatia-pact-propune-modificarea-legii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/235955\/","title":{"rendered":"TVA de 9% la locuin\u021be: \u0218i dezvoltatorii imobiliari sunt afecta\u021bi de termenul de 31 iulie, iar atacul cibernetic asupra Cadastrului complic\u0103 situa\u021bia. PACT propune modificarea legii"},"content":{"rendered":"

Situa\u021bia locuin\u021belor noi cump\u0103rate cu TVA de 9%<\/a> nu \u00eei afecteaz\u0103 doar pe cump\u0103r\u0103tori, ci \u0219i pe dezvoltatorii imobiliari. \u00cen plus, blocarea sistemului e-Terra <\/a>al Agen\u021biei Na\u021bionale de Cadastru \u0219i Publicitate Imobiliar\u0103 (ANCPI), \u00een urma atacului cibernetic din 14 iulie, poate \u00eempiedica finalizarea tranzac\u021biilor p\u00e2n\u0103 la termenul-limit\u0103 de 31 iulie<\/a>, potrivit unei analize transmise s\u00e2mb\u0103t\u0103 StartupCafe.ro.<\/p>\n

\n

\u201ePe 31 iulie 2026 expir\u0103 termenul p\u00e2n\u0103 la care locuin\u021bele cump\u0103rate cu TVA de 9% trebuie livrate legal. Dezbaterea s-a concentrat pe cump\u0103r\u0103tori – familia care risc\u0103 s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 72.000 de lei \u00een plus la o locuin\u021b\u0103 de 600.000 de lei, dac\u0103 diferen\u021ba de cot\u0103 cade \u00een sarcina ei. Dar partea absent\u0103 din discu\u021bie este cea a dezvoltatorului \u0219i a bugetului de stat\u201d, avertizeaz\u0103 Mirabela Bujor-Va\u0219lovanu, expert contabil \u0219i consultant fiscal, membru fondator al PACT.ro.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Potrivit acesteia, situa\u021bia se complic\u0103 \u0219i mai mult \u00eentruc\u00e2t sistemul e-Terra al ANCPI, prin care se fac exact aceste \u00eenscrieri, este c\u0103zut din 14 iulie \u00een urma unui atac cibernetic<\/a>, f\u0103r\u0103 un termen anun\u021bat de repunere \u00een func\u021biune.<\/p>\n

Amintim c\u0103 Legea nr. 141\/2025 a stabilit c\u0103 rom\u00e2nii pot achizi\u021biona locuin\u021be noi cu TVA de 9% \u00een intervalul august 2025 – iulie 2026, respect\u00e2nd cumulativ anumite condi\u021bii. Una dintre acestea prevede c\u0103 locuin\u0163a trebuie s\u0103 fie livrat\u0103 p\u00e2n\u0103 la data de 31 iulie 2026 \u0219i s\u0103 poat\u0103 fi locuit\u0103 ca atare, conform condi\u0163iilor legale \u00een vigoare la data \u00eencheierii actelor juridice \u00eentre vii care au ca obiect plata \u00een avans pentru achizi\u0163ionarea unei astfel de locuin\u0163e.\u00a0<\/p>\n

PACT a sesizat \u00eens\u0103 o problem\u0103 privind acest termen \u0219i a solicitat oficial Ministerului Finan\u021belor \u0219i parlamentarilor prelungirea cu un an, p\u00e2n\u0103 la 31 iulie 2027, a termenului de livrare a locuin\u021belor noi care pot beneficia de TVA redus de 9%.\u00a0<\/p>\n

\n

\u201eAplicarea strict\u0103 a termenului de 31 iulie 2026 poate conduce la pierderea cotei reduse de TVA de 9% de c\u0103tre contribuabili care au respectat toate condi\u021biile legale aflate \u00een controlul lor, dar depind de factori tehnici \u0219i administrativi exteriori conduitei proprii. PACT solicit\u0103 Ministerului Finan\u021belor analizarea oportunit\u0103\u021bii prorog\u0103rii termenului p\u00e2n\u0103 la 31 iulie 2027, ca m\u0103sur\u0103 echilibrat\u0103, propor\u021bional\u0103 \u0219i necesar\u0103 pentru protejarea tranzac\u021biilor deja angajate\u201d, spunea PACT.\u00a0<\/p>\n<\/blockquote>\n

Vezi propunerea PACT transmis\u0103 Ministerului Finan\u021belor:<\/p>\n

\u00cen cazul \u00een care termenul de 12 luni nu este acceptat, PACT propune prorogarea cel pu\u021bin p\u00e2n\u0103 la 31 decembrie 2026, ca m\u0103sur\u0103 minim\u0103 de protec\u021bie pentru proiectele finalizate sau aflate \u00een etapa recep\u021biei \u0219i a apartament\u0103rii.<\/p>\n

Vezi propunerea PACT \u0219i expunerea de motive:<\/p>\n

TVA de 9% la locuin\u021bele noi: Ce \u00eenseamn\u0103 pentru dezvoltatorii imobiliari termenul de 31 iulie 2026. Atacul cibernetic de la e-Terra complic\u0103 \u0219i mai mult situa\u021bia<\/p>\n

Mirabela Bujor-Va\u0219lovan, expert contabil \u0219i membru fondator Pact, spune c\u0103 dincolo de toate argumentele economice \u0219i sociale, \u201epentru pia\u021ba imobiliar\u0103, 31 iulie 2026 a venit deja a fost pe 14 iulie, \u00een clipa \u00een care atacul cibernetic a oprit e-Terra \u0219i, odat\u0103 cu el, activitatea de carte funciar\u0103 a OCPI\u201d.<\/p>\n

\n

\u201eDe atunci, nicio promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare nu mai poate parcurge legal etapele finaliz\u0103rii. Termenul nu mai este o dat\u0103 din calendar, ci un zid de care p\u0103r\u021bile s-au lovit deja\u201d, spune Mirabela Bujor-Va\u0219lovan.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Red\u0103m \u00een continuare analiza acesteia:<\/p>\n

O \u00eent\u00e2rziere pe care dezvoltatorul nu o controleaz\u0103<\/p>\n

\u201eRecep\u021bia la terminarea lucr\u0103rilor este doar primul pas dintr-un lan\u021b administrativ: certificat de atestare de la prim\u0103rie, documenta\u021bie cadastral\u0103, dou\u0103 opera\u021biuni succesive la OCPI, apartamentare, c\u0103r\u021bi funciare individuale \u0219i abia apoi notarul. Numai etapele OCPI \u00eensumeaz\u0103, \u00een mod normal, 30 de zile lucr\u0103toare – iar iulie 2026 are doar 23. Peste aceast\u0103 aritmetic\u0103 deja imposibil\u0103 s-a suprapus atacul cibernetic asupra ANCPI: din 14 iulie nu se mai pot \u00eenregistra sau solu\u021biona cereri de recep\u021bie \u0219i \u00eenscriere. Rezultatul: apartamente gata construite, cu recep\u021bia semnat\u0103, care nu pot fi transferate \u00een proprietate la timp – nu din culpa dezvoltatorului, ci pentru c\u0103 sistemul public care valideaz\u0103 tranzac\u021bia este indisponibil.<\/p>\n

Ce \u00eenseamn\u0103 un apartament \u201eblocat” \u00een contabilitatea firmei<\/p>\n

Dac\u0103 tranzac\u021bia nu se \u00eenchide p\u00e2n\u0103 la 31 iulie, apartamentul r\u0103m\u00e2ne \u00een stocul dezvoltatorului \u0219i genereaz\u0103, de la o zi la alta, costuri neprev\u0103zute \u00een planul de afaceri: impozite locale pe cl\u0103dire \u0219i teren, paz\u0103, \u00eentre\u021binere, asigurare \u0219i dob\u00e2nzi la finan\u021barea de proiect nerambursat\u0103 la timp. Pentru dezvoltatorii \u00eendatora\u021bi – situa\u021bie frecvent\u0103 \u00een reziden\u021bial – combina\u021bia dintre \u00eencas\u0103ri blocate \u0219i cheltuieli de conservare poate \u00eensemna un risc real de insolven\u021b\u0103.<\/p>\n

Un exemplu ilustrativ, cu cifre rotunjite: un bloc din Cluj cu 18 apartamente eligibile pentru 9% (antecontracte cu avans pl\u0103tit \u00eenainte de 1 august 2025), la 600.000 lei net fiecare. Din cauza blocajului OCPI \u0219i e-Terra, doar 5 dosare se finalizeaz\u0103 la timp; pentru 8 dintre celelalte, cump\u0103r\u0103torii nu mai pot ob\u021bine de la b\u0103nci finan\u021barea diferen\u021bei de 72.000 lei impuse de trecerea la 21%. Rezultatul: 4,8 milioane lei stoc blocat \u0219i costuri de conservare de 32.000 \u2013 40.000 lei pe lun\u0103, f\u0103r\u0103 nicio contrapartid\u0103 \u00een \u00eencas\u0103ri.<\/p>\n

Efectul pervers pentru buget<\/p>\n

Teoretic, dac\u0103 cele 8 tranzac\u021bii s-ar \u00eenchide totu\u0219i la 21%, bugetul ar c\u00e2\u0219tiga 72.000 \u00d7 8 = 576.000 lei. Numai c\u0103 aceste tranzac\u021bii sunt tocmai cele care nu se mai pot \u00eenchide: alternativa real\u0103 nu este \u00eencasarea la 21%, ci ne\u00eencasarea total\u0103 – nici m\u0103car TVA-ul de 9% (54.000 \u00d7 8 = 432.000 lei), pentru c\u0103 nu exist\u0103 livrare juridic\u0103. Cum pierderea pe o tranzac\u021bie c\u0103zut\u0103 (54.000 lei) reprezint\u0103 trei sferturi din c\u00e2\u0219tigul pe una \u00eenchis\u0103 la 21% (72.000 lei), e suficient ca 4 din 7 tranzac\u021bii s\u0103 cad\u0103 pentru ca bilan\u021bul net al bugetului s\u0103 devin\u0103 negativ – \u00eenainte de a ad\u0103uga impozitul pe profit nerealizat, contribu\u021biile \u0219i crean\u021bele nerecuperabile \u00een caz de insolven\u021b\u0103. Iar pia\u021ba e deja \u00een contrac\u021bie: potrivit datelor publice ANCPI \u0219i BNR, tranzac\u021biile reziden\u021biale au sc\u0103zut cu circa 15,8% \u00eentre septembrie 2025 \u0219i martie 2026.<\/p>\n

Cazul cel mai expus: \u201epre\u021b total, TVA inclus”<\/p>\n

\u00cen antecontractele cu pre\u021b \u201ef\u0103r\u0103 TVA, plus cota legal\u0103”, diferen\u021ba o pl\u0103te\u0219te cump\u0103r\u0103torul. Dar \u00een cele negociate ca \u201epre\u021b total, TVA inclus”, suma este fixat\u0103 definitiv: la 21%, baza net\u0103 a dezvoltatorului scade de la 600.000 la 654.000 \/ 1,21 \u2248 540.500 lei, iar diferen\u021ba de aproape 60.000 lei se scade direct din marja lui – o marj\u0103 oricum erodat\u0103 de infla\u021bia din construc\u021bii pe cei 1 \u2013 2 ani dintre semnare \u0219i livrare. Pe un apartament planificat cu marj\u0103 de 20%, efectul cumulat poate duce profitul practic la zero, f\u0103r\u0103 nicio culp\u0103 a firmei.<\/p>\n

Ce propune PACT \u0219i ce pute\u021bi face acum<\/p>\n

Propunerea PACT.ro este strict delimitat\u0103: prelungirea termenului de livrare p\u00e2n\u0103 la 31 iulie 2027 (subsidiar, 31 decembrie 2026), exclusiv pentru cohorta deja \u00eenchis\u0103 de cump\u0103r\u0103tori cu antecontracte \u0219i avansuri pl\u0103tite \u00eenainte de 1 august 2025 – f\u0103r\u0103 nicio fereastr\u0103 pentru tranzac\u021bii noi \u0219i f\u0103r\u0103 modificarea plafonului sau a suprafe\u021bei. Nu este \u201eun cadou pentru dezvoltatori”: beneficiarul cotei este, prin lege, cump\u0103r\u0103torul, iar r\u0103spunderea contractual\u0103 a dezvoltatorului r\u0103m\u00e2ne intact\u0103. M\u0103sura separ\u0103 doar tratamentul fiscal al unor tranzac\u021bii deja angajate de un blocaj administrativ pe care nimeni dintre p\u0103r\u021bi nu \u00eel controleaz\u0103.<\/p>\n

P\u00e2n\u0103 la o decizie, dezvoltatorii pot ac\u021biona concret:<\/p>\n

    \n
  • documenta\u021bi \u00een scris stadiul fiec\u0103rui dosar \u0219i dovezile blocajului e-Terra – o eviden\u021b\u0103 a \u00eent\u00e2rzierilor neimputabile c\u00e2nt\u0103re\u0219te \u00een discu\u021bii contractuale;<\/li>\n
  • reciti\u021bi clauzele de pre\u021b din antecontracte, ca s\u0103 \u0219ti\u021bi exact, pe fiecare unitate, cine suport\u0103 diferen\u021ba;<\/li>\n
  • deschide\u021bi din timp dialogul cu banca \u0219i cu cump\u0103r\u0103torii afecta\u021bi \u0219i verifica\u021bi cu notarul cota aplicabil\u0103 \u00eenainte de orice act.<\/li>\n<\/ul>\n

    Fereastra de decizie se m\u0103soar\u0103 \u00een zile. Dar argumentul de fond r\u0103m\u00e2ne: c\u00e2nd statul \u00eensu\u0219i nu \u00ee\u0219i respect\u0103 procedurile – cadastru blocat, sisteme c\u0103zute – solu\u021bia nu este transferarea costului pe cump\u0103r\u0103tor \u0219i pe bilan\u021bul dezvoltatorului, ci acordarea timpului administrativ de care sistemul, nu contribuabilul, are nevoie\u201d.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Situa\u021bia locuin\u021belor noi cump\u0103rate cu TVA de 9% nu \u00eei afecteaz\u0103 doar pe cump\u0103r\u0103tori, ci \u0219i pe dezvoltatorii…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":222199,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[5],"tags":[65405,65770,32,33,31,36,37,27,34,35,2298,25,41,40,38,39,65771,26,28,29,30,65772,52311],"class_list":["post-235955","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-titluri","tag-atac-cibernetic-ancpi","tag-atac-cibernetic-cadastru","tag-breaking-news","tag-breakingnews","tag-cele-mai-populare-subiecte","tag-featured-news","tag-featurednews","tag-headlines","tag-latest-news","tag-latestnews","tag-legea-141-2025","tag-news","tag-ro","tag-romana","tag-romania","tag-romanian","tag-solicitare-pact-tva-locuinte","tag-stiri","tag-titluri","tag-top-stories","tag-topstories","tag-tva-9-locuinte","tag-tva-locuinte"],"share_on_mastodon":{"url":"","error":"Validation failed: Text character limit of 500 exceeded"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/235955","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=235955"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/235955\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media\/222199"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=235955"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=235955"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=235955"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}