Du var en fastighetskirurg?<\/strong><\/p>\n ”Det k\u00e4ndes lite som att vara kirurg.”<\/p>\n Vilket gjorde SBB till en sjuk person.<\/strong><\/p>\n ”Exakt.”<\/p>\n Och vem styrde flygplanet?<\/strong><\/p>\n ”Kirurgen och piloten \u00e4r nog densamma om man b\u00f6rjar som VD.”<\/p>\n Men nu har SBB f\u00e5tt ny kl\u00e4dsel.<\/p>\n Ett av 2020-talets mest omtalade svenska bolag s\u00e4ljer hela sin samh\u00e4llsportf\u00f6lj. Omkring 740 av SBB:s samh\u00e4llsfastigheter k\u00f6ps av norska Public Property Invest<\/strong> f\u00f6r 32 miljarder kronor.<\/p>\n Pl\u00f6tsligt \u00e4r SBB inte l\u00e4ngre ett fastighetsbolag utan ett investmentbolag. Det \u00e4r den nya och egna beskrivningen.<\/p>\n Vi m\u00f6ter upp VD Leiv Synnes p\u00e5 huvudkontoret p\u00e5 Strandv\u00e4gen 1 i Stockholm. Bank of Scotlands <\/strong>gamla h\u00f6gkvarter, vilket avsl\u00f6jas redan i trapphuset d\u00e4r bankens gamla logga h\u00e4nger kvar.<\/p>\n \u00c4ven stolarna och det gl\u00e4nsande ekbordet i SBB:s styrelserum \u00e4r rester fr\u00e5n banken. \u00c4nd\u00e5 g\u00e5r det inte att missa vilket bolag som numera sitter p\u00e5 sj\u00e4tte v\u00e5ningen: alla rum har dessertsk\u00e5lar med karameller m\u00e4rkta ”SBB”. Synnes favorit \u00e4r de bl\u00e5-rosa, som smakar likt de sura godisflaskorna fizzypop.<\/p>\n ”God morgon”, s\u00e4ger han ikl\u00e4dd en bl\u00e5randig slips.<\/p>\n Fotografen och jag tittar p\u00e5 varandra. Det \u00e4r exakt samma slips som han bar vid Placera och Afv:s f\u00f6rra fotografering, f\u00f6r tv\u00e5 \u00e5r sedan.<\/p>\n ”Det \u00e4r Djurg\u00e5rdsf\u00e4rgerna”, f\u00f6rklarar hockey-entusiasten.<\/p>\n ”Jag har en annan klocka i alla fall.”<\/p>\n Tillf\u00e4lligt investmentbolag<\/p>\n Leiv Synnes s\u00e4tter sig ner. Han n\u00e4mner att fastighetsbolag generellt \u00e4r l\u00e5griskaktier j\u00e4mf\u00f6rt med m\u00e5nga andra sektorer. Som tech och olja, s\u00e4ger han.<\/p>\n Nu \u00e4r ni ju inte ett fastighetsbolag l\u00e4ngre.<\/strong><\/p>\n ”Nej, det har du r\u00e4tt i.”<\/p>\n Han drar p\u00e5 munnen. VD:n fr\u00e5n Sollefte\u00e5 tycks sj\u00e4lv ha sv\u00e5rt att komma ih\u00e5g SBB:s nya form.<\/p>\n Du har sagt att ni \u00e4r ett investmentbolag.<\/strong><\/p>\n ”Just nu \u00e4r vi det.”<\/p>\n Just nu?<\/strong><\/p>\n ”Vi kan leva med den h\u00e4r situationen i n\u00e5gra \u00e5r, sen f\u00e5r vi ompr\u00f6va det”, s\u00e4ger han och f\u00f6rklarar:<\/p>\n ”Ompr\u00f6va om vi fortfarande ska vara ett investmentbolag, konsolidera innehaven eller kanske s\u00e4lja.”<\/p>\n Kanske s\u00e4ljer 2028<\/p>\n Ett genomg\u00e5ende tema under Synnes tid vid rodret, har varit att po\u00e4ngtera vikten av transparens.<\/p>\n ”En del i transparensen \u00e4r att redovisningen ska vara enkel att f\u00f6lja. En annan del \u00e4r att man ska h\u00e5lla vad man lovar och walk the talk”, sa han senast i augusti<\/a> till Placera.<\/p>\n I de framtidsutsikter som nu ges, \u00e4r transparensen dock inte j\u00e4ttestor.<\/p>\n Vad menar du med att ni kanske ska s\u00e4lja?<\/strong><\/p>\n ”S\u00e4lja ett eller flera av bolagen vi \u00e4ger”, s\u00e4ger han.<\/p>\n Er nya form som investmentbolag \u00e4r allts\u00e5 inte en slutgiltig s\u00e5dan?<\/strong><\/p>\n ”Nej, det \u00e4r en form som vi har skapat h\u00e4r och nu. Den passar SBB:s situation just nu.”<\/p>\n Utv\u00e4rderingen av bolagets n\u00e4sta steg v\u00e4ntas vara klar senast 2028 och 2029, ber\u00e4ttar han. Det \u00e4r i samband med att n\u00e5gra av bolagets obligationer f\u00f6rfaller.<\/p>\n Upp upp och… ner<\/p>\n Den som f\u00f6ljt SBB vet att turerna varit m\u00e5nga.<\/p>\n N\u00e4r det grundades 2016 av den f\u00f6re detta S-politikern Ilija<\/strong> Batljan <\/strong>var aff\u00e4rsid\u00e9n att k\u00f6pa av, eller bygga f\u00f6r, offentliga verksamheter. Det f\u00f6rsta k\u00f6pet var ett \u00e4ldreboende i \u00d6rkelljunga.<\/p>\n Bara fem \u00e5r senare hade SBB plockat p\u00e5 sig fastigheter v\u00e4rda 150 miljarder kronor. Bland stor\u00e4garna fanns tungviktare, kanske de tyngsta, i branschen. Som Sven-Olof Johansson<\/strong> och Erik Paulsson<\/strong>.<\/p>\n Allt fler k\u00f6pte SBB och under en tid hade bolaget omkring 350 000 aktie\u00e4gare. Samtidigt tickade b\u00f6rsv\u00e4rdet upp till \u00f6ver 100 miljarder kronor. P\u00e5 s\u00e4llsynt kort tid blev det en folkaktie.<\/p>\n Men en oro f\u00f6r stigande r\u00e4ntekostnader spred sig och det m\u00e4rktes p\u00e5 SBB, odlat i en milj\u00f6 med noll- och minusr\u00e4nta.<\/p>\n De stigande r\u00e4ntorna fick hela fastighetsbranschen att darra och SBB hamnade i en j\u00e4ttekris.<\/p>\n Farh\u00e5gorna som analytiker, om \u00e4n f\u00e5, tidigare p\u00e5talat b\u00f6rjade besannas.<\/p>\n Bolaget var tungt bel\u00e5nade och fick g\u00e5ng p\u00e5 g\u00e5ng s\u00e4nkta kreditbetyg. 2023 sk\u00f6t bolaget upp sin utdelning. Vid det laget hade aktiekursen formats likt en hajfena. Hundratusentals aktiesparare s\u00e5g sina investeringar rasa i v\u00e4rde.<\/p>\n Det var allts\u00e5 d\u00e5 som Leiv Synnes klev in och tog \u00f6ver Ilija Batljans roll som VD.<\/p>\n ”Jag k\u00e4nde redan n\u00e5gra p\u00e5 bolaget. Ilija Batljan och finanschefen, till exempel”, ber\u00e4ttar Leiv Synnes.<\/p>\n Utbildad f\u00f6r sv\u00e5ra saker<\/p>\n Synnes \u00e4r skolad p\u00e5 fastighetsbolaget Akelius<\/strong> d\u00e4r han arbetade i tv\u00e5 decennier, sist som vice VD.<\/p>\n Han \u00e4r 54 \u00e5r, har tv\u00e5 motorcyklar och bor i T\u00e4by med sin yngsta dotter. De tv\u00e5 s\u00f6nerna har flyttat hemifr\u00e5n.<\/p>\n Vid fr\u00e5gor om sig sj\u00e4lv \u00e4r han kortfattad.<\/p>\n ”Jag b\u00f6rjade studera n\u00e4r jag var 19”, ”jag l\u00e4ste i Ume\u00e5” och ”min pappa var norrman”.<\/p>\n Svaren blir aldrig l\u00e4ngre \u00e4n en mening.<\/p>\n ”Spr\u00e5k var inte min grej i skolan. Jag var b\u00e4ttre p\u00e5 att r\u00e4kna och det ligger nog i mina gener”, ber\u00e4ttar han.<\/p>\n En sifferkille. Det f\u00f6rklarar delvis varf\u00f6r han beskriver uppdraget p\u00e5 SBB som en ”lockande utmaning”.<\/p>\n ”Man \u00e4r utbildad f\u00f6r att g\u00f6ra sv\u00e5ra saker. Jag ville se om jag kunde v\u00e4nda SBB.”<\/p>\n Avknoppningarna och f\u00f6rs\u00e4ljningarna<\/p>\n Sedan Synnes klev in har har SBB s\u00e5lt stora delar av verksamheten, medan andra knoppats av till egna bolag.<\/p>\n F\u00f6rvandlingen inleddes 2022 n\u00e4r de s\u00e5lde 49% av sin portf\u00f6lj med utbildningsfastigheter till kanadensiska Brookfield <\/strong>f\u00f6r 9,2 mdr kr, plus eventuell till\u00e4gsk\u00f6peskilling.<\/p>\n SBB:s och Brookfields \u00e4gande i portf\u00f6ljen ligger nu i ett separat bolag, Nordiqus<\/strong>, tidigare EduCo, som betalar 1,8% av driftnettot per \u00e5r till SBB.<\/p>\n 2023 avknoppades ytterligare en bostadsportf\u00f6lj, v\u00e4rd cirka 16 mdr kr, genom b\u00f6rsnotering och blev Neobo<\/strong>. Avknoppningen delades ut till SBB:s aktie\u00e4gare.<\/p>\n Uppdelningen av SBB fortsatte genom att bolaget avskilde Sveafastigheter <\/strong>och noterade 44% av bolaget p\u00e5 First North i oktober 2024. Inf\u00f6r IPO:n var v\u00e4rdet p\u00e5 hela portf\u00f6ljen mellan 8 och 9 mdr kr. SBB fick till slut runt 3,5 mdr kr av aff\u00e4ren.<\/p>\n Efter PPI-aff\u00e4ren \u00e4r SBB fortsatt st\u00f6rsta \u00e4gare och Sveafastigheter bokf\u00f6rs till ett v\u00e4rde av 9,2 mdkr f\u00f6r 62 % \u00e4garandel.<\/p>\n \u00c4ger mer i Sveafastigheter<\/p>\n Alla dessa hittas i det som f\u00f6r tillf\u00e4llet \u00e4r investmentbolaget SBB:s portf\u00f6lj.<\/p>\n Varf\u00f6r ska man k\u00f6pa SBB i st\u00e4llet f\u00f6r att g\u00e5 direkt in i bolagen?<\/strong><\/p>\n ”F\u00f6r att f\u00e5 riskspridning och m\u00f6jlighet att \u00e4ga de onoterade f\u00f6retagen”, s\u00e4ger Leiv Synnes.<\/p>\n H\u00e4r uppst\u00e5r en paradox.<\/p>\n V\u00e4rdem\u00e4ssigt \u00e4ger VD:n fyra g\u00e5nger s\u00e5 mycket i Sveafastigheter som i SBB. I hans privata portf\u00f6lj finns aktier i Sveafastigheter v\u00e4rda \u00f6ver 24 Mkr, medan bara drygt 6 Mkr ligger i SBB.<\/p>\n SBB: 640 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier.<\/p>\n \u00d6vrigt innehav i SBB: 2 200 000 teckningsoptioner.<\/p>\n Sveafastigheter: 636 600 aktier.<\/p>\n SBB B- eller D-aktie?<\/strong><\/p>\n Senaste tiden har SBB B, stamaktien, g\u00e5tt s\u00e4mre \u00e4n SBB D.<\/p>\n ”Jag k\u00f6pte D n\u00e4r det inte var s\u00e5 stor prisskillnad mellan aktieslagen. Jag tyckte det var irrationellt att de prissattes lika bra, f\u00f6r skulle jag lyckas v\u00e4nda bolaget skulle D-aktien bli mer v\u00e4rd \u00e4n B”, s\u00e4ger VD:n.<\/p>\n Vad skulle du v\u00e4lja nu?<\/strong><\/p>\n ”B-aktien. Men jag vill inte ge n\u00e5gra r\u00e5d.”<\/p>\n Visa mer<\/p>\n Jag har mer exponering mot SBB \u00e4n vad man tror vid f\u00f6rsta anblick. Dels har jag personaloptioner men ocks\u00e5 en anst\u00e4llning i bolaget, vilket g\u00f6r mig v\u00e4ldigt beroende av det.”<\/p>\n Resonerar du s\u00e5, att l\u00f6nen i sig \u00e4r ett slags investering?<\/strong><\/p>\n ”Om bolaget g\u00e5r d\u00e5ligt blir jag ju av med b\u00e5de aktiev\u00e4rdet och anst\u00e4llningen.”<\/p>\n Det \u00e4r v\u00e4l ditt uppdrag att se till att bolaget g\u00e5r bra?<\/strong><\/p>\n ”Det har du r\u00e4tt i. Det handlar ocks\u00e5 om hur man t\u00e4nker som placerare, vilken riskspridning man vill ta.”<\/p>\n H\u00f6g skulds\u00e4ttning<\/p>\n Synnes menar att Sveafastigheter har l\u00e4gre risk j\u00e4mf\u00f6rt med SBB, och det p\u00e5 grund av skulds\u00e4ttningen.<\/p>\n Bokf\u00f6rda v\u00e4rden i SBB efter aff\u00e4ren<\/strong><\/p>\n<\/tr>\n PPI (40% \u00e4garandel)<\/p>\n<\/td>\n 9,5 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n Eget kapital<\/p>\n<\/td>\n 14,1 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Sveafastigheter (62% \u00e4garandel)<\/p>\n<\/td>\n 9,2 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n Hybridobligationer<\/p>\n<\/td>\n 8,6 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Nordiqus (50% \u00e4garandel)<\/p>\n<\/td>\n 8,7 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n \u00d6vriga skulder<\/p>\n<\/td>\n 1,2 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Utvecklingsfastigheter m.m<\/p>\n<\/td>\n 5,9 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n Obligationer<\/p>\n<\/td>\n 8,1 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Likvida medel<\/p>\n<\/td>\n 0,8 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n Bankl\u00e5n<\/p>\n<\/td>\n 2,3 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Summa tillg\u00e5ngar<\/strong><\/p>\n 34,2 mdr kr<\/strong><\/p>\n Summa eget kapital och skulder<\/strong><\/p>\n 34,2 mdr kr<\/strong><\/p>\n<\/tr>\n K\u00e4lla: Placers analys<\/p>\n<\/td>\n \u00a0<\/p>\n<\/td>\n \u00a0<\/p>\n<\/td>\n \u00a0<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n N\u00e4r PPI-aff\u00e4ren g\u00e5r igenom, vilket den v\u00e4ntas g\u00f6ra, f\u00e5r bolaget loss 11 miljarder kronor. Miljarderna ska fr\u00e4mst g\u00e5 \u00e5t att minska skulds\u00e4ttningen genom att \u00e5terk\u00f6pa obligationer, s\u00e4ger Leiv Synnes.<\/p>\n Nettobel\u00e5ningsgraden l\u00e4r d\u00e5 ligga p\u00e5 strax 57%.<\/p>\n Fakta<\/p>\n \u00c5terk\u00f6pserbjudande<\/p>\n SBB:s obligationsf\u00f6rfall<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n 2025<\/p>\n<\/td>\n 0,1 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n 2026<\/p>\n<\/td>\n 5,7 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n 2027<\/p>\n<\/td>\n 8,5 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n 2028-<\/p>\n<\/td>\n 18,4 mdr kr<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Summa<\/strong><\/p>\n<\/td>\n 32,7 mdr kr<\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n SBB har tidigare haft m\u00f6jlighet att \u00e5terk\u00f6pa obligationer till en slags rabatt. Flera g\u00e5nger har de handlats till \u00f6ver 60% av nominellt v\u00e4rde.<\/p>\n Samma dag som vi g\u00f6r intervjun g\u00e5r SBB ut med ett frivilligt \u00e5terk\u00f6pserbjudande f\u00f6r vissa juniora och seniora obligationer.<\/p>\n ”Vi r\u00e4knar med att k\u00f6pta tillbaka en stor del av obligationerna till rabatt”, s\u00e4ger Synnes.<\/p>\n Visa mer<\/p>\n Det \u00e4r en h\u00f6g niv\u00e5 j\u00e4mf\u00f6rt med m\u00e5nga fastighetsbolag.<\/p>\n Till exempel ber\u00e4knade<\/a> Finansinspektionen<\/strong> att bara 6% av fastighetsbolagen var bel\u00e5nade \u00f6ver 70% under 2023. D\u00e4r beskrevs ocks\u00e5 hur banker ofta har ett tak p\u00e5 60% bel\u00e5ning n\u00e4r de l\u00e5nar ut till fastighetsbolag.<\/p>\n Men nu \u00e4r ju inte SBB ett l\u00e4ngre fastighetsbolag, utan ett investmentbolag. F\u00f6r tillf\u00e4llet.<\/p>\n \u00c4ven j\u00e4mf\u00f6rt med den typen av bolag sticker SBB:s skuld ut. Investmentbolag \u00e4r ofta mycket l\u00e5gt eller inte alls bel\u00e5nade.<\/p>\n ”Jag h\u00e5ller med om att bel\u00e5ningsgraden \u00e4r lite h\u00f6gre”, s\u00e4ger Synnes.<\/p>\n ”Det kommer nog ta tid f\u00f6r oss att svara p\u00e5 hur vi f\u00f6rh\u00e5ller oss till det d\u00e4r, bel\u00e5ningsgrad i investment- vs fastighetsbolag.”<\/p>\n Han pekar p\u00e5 att det kan ge en positiv h\u00e4vst\u00e5ngseffekt.<\/p>\n Det inneb\u00e4r ocks\u00e5 en h\u00f6gre risk.<\/strong><\/p>\n ”Ja, d\u00e4r f\u00e5r man sj\u00e4lv avg\u00f6ra om man tycker att lite h\u00e4vst\u00e5ng \u00e4r bra eller d\u00e5ligt.”<\/p>\n ”Genom att vi nu har attraktiv finansiering p\u00e5 fastigheterna i v\u00e5ra portf\u00f6ljbolag, samtidigt som vi har kvar gammal finansiering i SBB med f\u00f6rm\u00e5nliga villkor, s\u00e5 har vi relativt l\u00e5g r\u00e4ntekostnad trots en h\u00f6g skulds\u00e4ttning.”<\/p>\n Distans fr\u00e5n media<\/p>\n I dag h\u00e5lls SBB:s extrainsatta bolagsst\u00e4mma, d\u00e4r f\u00f6rs\u00e4ljningen till PPI v\u00e4ntas r\u00f6stas igenom. Leiv Synnes s\u00e4ger att f\u00f6rslaget har bra st\u00f6d fr\u00e5n stor\u00e4garna.<\/p>\n Initialt reagerade marknaden positivt p\u00e5 beskedet om aff\u00e4ren, men i dag pekar stamaktien ner 7% sedan dess.<\/p>\n Placeras analytiker Daniel Zetterberg<\/strong> beskrev draget som<\/a> ”en fastighetskarusell”, och att aktien ”knappast” var billig. ”Knappast en dr\u00f6maff\u00e4r f\u00f6r SBB”, skrev<\/a> Di:s analytiker Torbj\u00f6rn Isacson<\/strong>.<\/p>\n Det verkar inte r\u00f6ra Leiv Synnes i ryggen.<\/p>\n ”Att l\u00e4gga f\u00f6r mycket energi p\u00e5 vad media skriver tar tid fr\u00e5n att fokusera p\u00e5 bolaget. Jag har valt att f\u00f6rs\u00f6ka distansera mig fr\u00e5n media och fokusera mer p\u00e5 arbetslivet.”<\/p>\n Senast f\u00f6rra m\u00e5naden publicerade VD:n ett inl\u00e4gg p\u00e5 X<\/strong>, f\u00f6r att kommentera ett s\u00e4ljr\u00e5d p\u00e5 bolaget.<\/p>\n ”Bara att jobba p\u00e5. Vi recenserar SBB vs media n\u00e4r jobbet \u00e4r klart”, skrev han d\u00e5.<\/p>\n Tycker du att finansmedia kan hj\u00e4lpa aktie\u00e4gare f\u00e5 st\u00f6rre insyn i bolag?<\/strong><\/p>\n ”Jo, men jag tycker att vi har blivit successivt b\u00e4ttre p\u00e5 att f\u00f6rmedla v\u00e5r verksamhet genom rapporter och egen kommunikation”, s\u00e4ger Leiv Synnes.<\/p>\n VD:n ber\u00e4ttar om en kurs han gick h\u00e4romveckan, ett slags medietr\u00e4ning. D\u00e4r l\u00f6d r\u00e5det: kommer den h\u00e4r artikeln ha betydelse f\u00f6r bolaget om ett \u00e5r?<\/p>\n Jag kommer fortfarande ih\u00e5g hur din f\u00f6retr\u00e4dare Ilija Batljan beskrev SBB som ”Nordens tryggaste fastighetsbolag” i ett avsnitt av B\u00f6rspodden f\u00f6r fem \u00e5r sen.<\/strong><\/p>\n ”Jag vill inte recensera st\u00e4llningstaganden som gjordes d\u00e5… men det finns alltid en risk med aktier. Speciellt i en s\u00e5 konjunkturk\u00e4nslig bransch som fastigheter”, s\u00e4ger Leiv Synnes.<\/p>\n ”\u00c5 andra sidan \u00e4r fastigheter reala tillg\u00e5ngar, till skillnad fr\u00e5n m\u00e5nga andra. Men som sagt, l\u00e5ngt ifr\u00e5n riskfritt.”<\/p>\nFoto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5nNytt slags bolag<\/p>\n
Foto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5nSBB:s VD gillar framf\u00f6r allt hockey, men har p\u00e5 sistone tittat allt mer p\u00e5 fotboll.<\/p>\n
Foto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5n<\/p>\n
Foto: Adam Wrafter\/Bildbyr\u00e5nIlija Batljan grundade SBB.<\/p>\n
Foto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5nLeiv Synnes v\u00e4xte upp i Sollefte\u00e5.<\/p>\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Foto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5nLeiv Synnes i SBB:s styrelserum.<\/p>\n
Foto: Meli Petersson Ellafi\/Bildbyr\u00e5nTycker kommunikationen var otydlig<\/p>\n