Stanovanje je poleg hrane najbolj elementarna človekova potreba. Zanjo skrbi sam, vendar vedno v nekem odnosu do skupnosti, ki ji pripada. Tudi skupnost zavestno gradi in vzdržuje neki odnos do domovanj svojih članov. Skrb za ta odnos, ki je star, kolikor seže nazaj naš zgodovinski spomin, imenujemo stanovanjska politika, stanovanje pa v odnosu do skupnosti lahko označimo kot infrastrukturo.
Infrastruktura so objekti in službe, ki niso neposredno namenjeni ustvarjanju družbenega proizvoda, ampak predstavljajo sistemsko oporo za opravljanje funkcij, ki jih imajo člani skupnosti. Med te sodijo prometna infrastruktura (na primer železnice, ceste), finančna (banke in zavarovalnice) in tudi stanovanja. Ta omogočajo opravljanje vseh življenjskih funkcij prebivalstva, od otroškega igranja, izobraževanja, dela, ustvarjanja družine do počitka na stara leta.
Pomen infrastrukture za delovanje gospodarstva in drugih oblik družbenega življenja je načelno vedno pod nadzorom javnih institucij, kot so javna uprava, ali specializirane agencije. Za naše banke je regulator Banka Slovenije, za izobraževalne organizacije ustrezno ministrstvo. Naloga regulatorja je, da bedi nad delovanjem, razvojem, kakovostjo ter financiranjem infrastrukture ter skrbi za njegovo dostopnost za vse člane skupnosti.
Prav dostopnost infrastrukture je na nekaterih področjih glavna skrb regulatorja. Na področju izobraževanja pa so razmere pri nas razmeroma dobro urejene, dostopnost zdravstvene in stanovanjske infrastrukture pa sta problematični in predmet političnih razhajanj.
Lastništvo infrastrukture je različno. Pri bankah in zavarovalnicah je zasebno, pri cestah javno, pri drugih pa mešano. Pri izobraževanju in zdravstvu je pretežno javno, pri stanovanjih pa prevladuje zasebno lastništvo. Tudi pri financiranju uporabe infrastrukture so pristopi različni glede na želeno dostopnost in kakovost.
Gledališča in galerije krijejo le manjši del svojih stroškov iz prodanih vstopnic, za elektrodistribucijsko omrežje pa velja, da naj bi vse stroške obratovanja krilo iz pobrane omrežnine. V zadnjem času iz vladnih krogov slišimo, naj elektrodistribucijska podjetja ustvarijo več dobička, da bodo lahko financirala svojo posodobitev in razširitev. Nadzorne institucije v javnem interesu pazijo, da banke in zavarovalnice poslujejo z dobičkom, saj drugače ne bi mogle biti zanesljiv partner svojim komitentom.
Izjemno povpraševanje
In kako je pri stanovanjih? Stanje je skrb vzbujajoče. Cene stanovanj, najemnine in stroški bivanja rastejo, in to v absolutnih zneskih, kot tudi v odnosu do povprečne plače. Gradi se premalo. Dostopnost stanovanjske infrastrukture je ogrožena. Ustavno določilo o tem, da »država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje«, se ne uresničuje. Golobova in prejšnje vlade niso storili kaj dosti, da bi imel povprečen državljan boljše možnosti stanovanjske oskrbe.
Še več, ministrstvo za solidarno prihodnost je stanovanjsko politiko usmerilo na pot, ki po mojem mnenju, vsaj kratkoročno vodi v slabšanje razmer. Stanovanjsko stisko je obravnavalo predvsem kot socialno vprašanje. Lotilo se ga je skoraj izključno z gradnjo javnih najemnih stanovanj. Javni skladi jih po razpisih oddajajo za najemnino, ki je, ekonomsko gledano, prenizka, da bi zagotavljala vzdrževanje javnega stanovanjskega fonda, kaj šele njegovo reprodukcijo.
FOTO: Leon Vidic
Seveda je povpraševanje po takih stanovanjih zelo veliko. V Ljubljani se na razpise prijavi tudi po desetkrat več prosilcev, kot je na voljo stanovanj. Med kvalificirane prosilce se stanovanja delijo z žrebom. Na trg, ki so mu prepuščeni drugi interesenti, pa ta stanovanja ne vplivajo in cene rastejo. Vlada kot regulator stanovanjske oskrbe ima širše naloge in odgovornost do državljanov kot le reševanje socialnih vprašanj na stanovanjskem področju.
Menim, da bi bilo dobro, če bi socialne ukrepe, vključno s stanovanjsko pomočjo ogroženim, prepustili socialnim službam, ministrstvo, pristojno za stanovanja, pa bi skrbelo za razvoj stanovanjskega gospodarstva kot splošno pomembne infrastrukturne dejavnosti. Ker razvoj brez investicij ni mogoč, je treba investicije povečati.
»Stanovanje je za bivanje in ne sme biti naložba,« je geslo, s katerim so veljaki v Golobovih časih nasprotovali investicijam v stanovanja, ki ne služijo takojšnjim potrebam investitorja. Če stanovanje ni naložba, kaj naj bi torej bilo? Odgovor je lahko le – »potrošnja«.
In tu smo pri jedru problema. Uveljavlja se prepričanje, da je stanovanje potrošna dobrina in ne sme biti donosno. To naj velja tako za zasebne kot tudi za javne investicije v stanovanja. Tudi kapital iz preteklih stanovanjskih investicij je treba zamrzniti … Posledično je treba preprečiti dohodke od oddajanja stanovanj ne glede na lastništvo.
Na primer:
• Vprašanje denacionaliziranih stanovanj, zasedenih z bivšimi nosilci stanovanjske pravice, naj ostane nerešeno, saj ni treba, da bi lastniki teh stanovanj od njih imeli kakšno materialno korist, svoje bivanje pa imajo tako ali tako urejeno drugje.
• Prepovedati ali otežiti je treba kratkoročno oddajanje, ker je donosno.
• Kdor ima več kot eno stanovanje, ga je treba »pošteno« obdavčiti, kot je dejal predsednik Golob, in s tem davkom, ki ga je njegov minister Boštjančič želel določiti pri kar 1,45 odstotka vrednosti letno, razbremeniti delo.
In vse to je zajamčeno s plemenitim ciljem, da bodo stanovanja lažje dostopna ter da ne bodo bogati še bogatejši in še bolj izkoriščali reveže, ki nimajo kje živeti. Ta iracionalni odgovor na realno zaznano stanovanjsko stisko se je tako zakoreninil v naši družbi, da ta težko sprejema alternativne pristope.
Vendar, alternativo sedanjemu sistemu je treba pripraviti in jo uveljaviti. Predlogov je dosti in zgledov iz drugih držav tudi. Temeljni pristop je v besedah preprost. Povečati ponudbo stanovanj, da bo povpraševanje po nakupu in najemu izpolnjeno. Kako to doseči, je bolj zahtevno vprašanje. Pri tem je najpomembnejša vizija o delujočem sistemu in politična volja za njegovo uvedbo. Posamični ukrepi, sprejeti brez vizije o prihodnosti, so lahko neučinkoviti in celo škodljivi.
Stanovanjski kapital
V naši družbi obstaja precejšnji konsenz o tem, da je povečanje ponudbe stanovanj večinoma odvisno od zemljiške politike in odprave birokratskih ovir za gradbene projekte. Tu o tem ne bomo razpravljali. Kritiki sedanjega sistema menimo, da je za reševaje stanovanjske stiske poleg ustreznejše zemljiške politike potrebno troje: aktivirati »stanovanjski« kapital, zagotoviti dotok svežega kapitala na področje in urediti najemni sektor.
Najprej o kapitalu. Po podatkih Gursa vrednost stanovanj v Sloveniji znaša okoli sto milijard evrov. Podatki kažejo, da je 92,1 odstotka stanovanj v lasti fizičnih oseb, 5,2 odstotka v javni lasti, 2,7 odstotka pa v lasti gospodarskih družb in drugih pravnih oseb. Vrednost zasebnih stanovanj naj bi predstavljala polovico zasebnega kapitala v Sloveniji.
Od približno 700.000 naseljenih stanovanj je 79 odstotkov takih, v katerih bivajo lastniki, devet odstotkov je najemnih stanovanj, 12 odstotkov naseljenih stanovanj pa je v uporabi drugih upravičencev. Če upoštevamo odstotek stanovanj, v katerih bivajo lastniki, lahko sklepamo, da ima med 70 in 75 odstotkov slovenskih gospodinjstev v lasti najmanj eno stanovanje. Povprečno gospodinjstvo ima pri nas 2,3 do 2,4 člana, in ker je gospodinjstev 860.000, pomeni to, da živi v »lastnem« stanovanju okoli 1,4 milijona prebivalcev.
Če k tem prištejemo še sorodnike, ki pričakujejo, da bodo od tega premoženja imeli kakšne koristi kot dediči ali drugače, lahko upravičeno trdimo, da ima velika večina prebivalstva neki ekonomski ali drugačni interes na najmanj enem od stanovanj. Politiki naj se pri tem zavedajo, da ta večina predstavlja tudi večino davkoplačevalcev in volivcev.
Kapital ima naravno lastnost, da raste. Prirast lahko lastnik kapitala uporabi za svojo potrošnjo, lahko pa ga prepusti nadaljnji rasti. V javnem interesu je, da kapital raste. Potrošnja je obdavčena, praviloma progresivno. Za reinvesticije so predvidene davčne olajšave ali celo oprostitve.
Tudi stanovanjski kapital ima isto naravno lastnost, le da se lastnikova potrošnja izraža kot korist cenejšega bivanja. Če stanovanje pri tem izgublja vrednost, ker se ne obnavlja, je s tem potrošnja lastnika še večja, del kapitala se prelije v porabo. Lastnikova korist uporabe je pri nas in večinoma tudi drugod po svetu neobdavčena, razen tam, kjer ima davek na premoženje funkcijo dohodnine.
Pri nas imamo takšno dohodnino uzakonjeno pri kmetijstvu in gozdarstvu kot davek na katastrski dohodek. Pojavljajo se predlogi, da bi podobno obdavčili tudi donos od stanovanjskega kapitala, morda manj tam, kjer ima uporabnik prijavljeno stalno bivališče.
Obnavljanje stanovanjskega fonda
Za reševanje naše stanovanjske stiske bi bilo treba zagotoviti, da se stanovanjski fond vsaj obnavlja in vzdržuje na isti ravni, tako glede števila stanovanj kot tudi kakovosti. Amortizacijska doba za stanovanja se navadno računa z 80 do 100 leti, kar pomeni, da bi morali lastniki v stanovanja vložiti od 1 do 1,25 odstotka vrednosti svojega stanovanja na leto, in to bodisi za njegovo obnovo bodisi za nakup novega, na primer za bivanje svojih potomcev, ki so »ranljiva skupina mladih«.
Ta sistem neposredne pomoči prednikov je boljši od tega, da mlade prosilce za pomoč pri stanovanjih postavljamo v čakalno vrsto pred javno blagajno, ki jo polnijo isti predniki, le da so v funkciji davkoplačevalcev. Pa tudi če imetniki kapitala donos vložijo v novo stanovanje kot investicijo, ki nekaj prinese, ni nič narobe. Najpomembneje je, da ostane prirast kapitala na stanovanjskem področju in ne gre v »zlate palice«. Kljub nasprotovanju Levice menim, da bi to bilo v javnem interesu.
FOTO: Jure Eržen
Enako velja za najemna stanovanja v lasti fizičnih oseb. Sistem dohodnine bi moral biti tak, da bi spodbujal vlaganje v obnovo in razvoj, ne pa da je naravnan tako, da ga duši. Verjetno je res, da znižanje dohodninske stopnje, kot je to predvideno v novem intervencijskem zakonu, samo po sebi ne bo imelo učinka, če ne bo pospremljeno še z drugimi ukrepi, med njimi predvsem z boljšim nadzorom najemnega trga in olajšavami za dolgoročna vlaganja v stanovanja.
Sedanji sistem dohodnine kot olajšavo priznava le stroške, ki so neposredno vezani na izvajanje najema. Furs zdaj pazi, da ne bi kdo neobdavčeno vlagal v obnovo najemnega stanovanja v času, ko v njem ni najemnika, ne gleda pa na črne in sive plati najemnih razmerij. Nihče ne pogleda, kaj vse se skriva v tistih 12 odstotkih naseljenih stanovanj, ki jih zasedajo »drugi uporabniki«.
Pa še o svežem kapitalu za stanovanjsko področje. Marsikdo meni, da splošna naravnanost slovenskega prebivalstva, ki prihranke nalaga v nepremičnine, ni primerna in da je treba spodbujati naložbe v produktivnejše dejavnosti. Temu ne želim oporekati, prepričan sem pa, da je v sedanjih razmerah primerneje, če prihranke pritegnemo v stanovanja kot v bančne depozite.
Pri tem ni nujno, da gre pri vložku za nakup konkretnega stanovanja, ampak je lahko tudi investicija v zasebne stanovanjske (kapitalske) sklade, ki bi gradili stanovanja za odkup in najem. Če ljudje odkupujejo državne obveznice, bi lahko odkupovali tudi obveznice ali delnice takih skladov. Pa ne gre le za ravnanje in varčevanje fizičnih oseb. Zakaj pri nas nimamo sistema, ki bi bankam in zavarovalnicam omogočal naložbe v nepremičninske sklade. Pred časom je bilo to zavarovalnicam celo odsvetovano, ker naj ne bi bilo dovolj gospodarno. Snovalci nove stanovanjske politike naj pregledajo tudi to.
Najemni sektor
In še razmišljanje o najemnem sektorju. Za najem je pri nas namenjenih manj kot deset odstotkov stanovanj in povpraševanje je večje. Dodatni problem je tudi to, da pravih najemnih stanovanj, razen v javnem sektorju, sploh ni, pa še ta so namenjena le posebej ogroženim slojem prebivalstva, saj sodijo v kategorijo socialnih stanovanj. Pravo najemno stanovanje je stanovanje, ki najemniku zagotavlja trajno in udobno bivanje.
V razmerah, ko je večina stanovanj, ki se oddajajo, v lasti posameznih fizičnih oseb, ki stanovanja le začasno ne potrebujejo za svoje potrebe, pravih najemnih stanovanj ne more biti. Najemodajalskih organizacij, ki bi bile pripravljene oddajati stanovanje »za stalno«, ni. Za zasebnika, ki ima le eno ali dve stanovanji za najem, je oddajanje preveč tvegano, ker je morebitnega nekorektnega najemnika težko izseliti.
Tudi prodaja takšnih stanovanj je težka in za najemnike skrajno neprijetna. Za izboljšanje sedanjega stanja se je treba posvetiti zmanjševanju rizikov, ki jih najemodajalstvo prinaša lastnikom. To pomeni, da je treba poskrbeti za učinkovite sankcije zoper kršitelje najemnih pogodb, aktivirati stanovanja, ki veljajo za prazna, in sankcionirati oddajanje na črno, ki ne predstavlja le izgube za državni proračun, ampak predvsem tveganje za najemnika in najemodajalca. Če se bo lastniku izplačalo oddati stanovanje, ki ga ne uporablja sam, ga bo oddal. Nižja dohodnina se bo v takih razmerah poznala tudi najemniku.
Bistveni premik v najemnem sektorju pa bi dosegli z institucionalnimi najemodajalci. Zametek tega so gospodarske družbe, ki imajo danes v lasti le približno dva odstotka stanovanj. To skupino je treba okrepiti in usposobiti. Ob ekonomsko upravičenih, a razumnih najemninah bi lahko bila deležna javne podpore in ugodnosti. Ideje o svežem kapitalu, ki so bile omenjene zgoraj, so možna pot njihovega razvoja.
Naj zaključim. Stanovanja so naša javna infrastruktura. Skrb za njihovo dostopnost je ustavna naloga države. Tej nalogi se mora posvetiti bolj kot do zdaj. Ni videti prepričljivega razloga, da država, ki skrbi za donosnost drugih infrastrukturnih dejavnosti (banke, zavarovalnice, elektrodistribucija in tako dalje), načrtno preprečuje donosnost stanovanjskega gospodarstva, kar je delala Golobova vlada.
Zakaj bi morali »pošteno« ali celo progresivno obdavčiti stanovanja, ki presegajo trenutne potrebe lastnikov, tista potencialna stanovanja, katerih vrednost je v bančnih depozitih, pa bi pustili neobdavčena. Da ne bo pomote – govorimo o davkih na lastništvo stanovanj in na prihranke v bankah, ne pa o obrestih, ali dobičku od stanovanj, za kar se pri nas in drugod plačuje dohodnina.
Pa še o kapitalskih dobičkih. Kdor kaj kupi, in to proda po višji ceni, plača davek 25 odstotkov od razlike v ceni, pa naj gre za delnice, nepremičnine ali kaj drugega. Zakaj naj bi bila prav preprodaja stanovanj škodljiva? Kupec, ki stanovanja ne potrebuje za lastno bivanje ali najem, ga bo prej ali slej prepustil ali prodal nekomu, ki ga bo tako ali drugače uporabljal.
Nasprotniki takšnih zasebnih nakupov pravijo, da špekulanti kupujejo stanovanja z namenom, da jih do prodaje držijo prazna in da to umetno zvišuje njihovo ceno. Morda res. Res pa je tudi, da so takšne špekulacije mogoče le ob razmerah, ko investitor zasluži z zvišanjem cene več, kot če bi stanovanje oddal v najem. Če bi uspelo stabilizirati trg, zmanjšati tveganja lastnikov pri najemu in davčno nastopiti proti praznim stanovanjem, bi bilo takih primerov manj.
Stanovanjska stiska ni naša posebnost, ampak problem, ki ga rešujejo povsod po Evropi. Evropska komisija pripravlja o njem razpravo v evropskem svetu. EU naj bi sofinancirala akcije za »dostopna stanovanja« (ang. available housing) Smo na to pripravljeni? Znamo kritično ocenjevati uspehe in neuspehe drugih držav na stanovanjskem področju ter se iz tega česa naučiti?
Velja, da je glavnina problema v velikih mestih in da ga povzročajo priseljenci, ne le tisti, ki prihajajo prek meje EU, ampak predvsem tisti, ki se priseljujejo od drugod zaradi boljšega zaslužka ali večjega udobja, ki ga zagotavljajo nekatere regije. Trpijo »staroselci«, posebno če jim ni že ob rojstvu položen v zibelko »stanovanjski ključ«. Naš model policentričnega razvoja, široka porazdelitev lastništva stanovanj in pripravljenost prebivalstva, da vlaga v stanovanja, so torej prednosti. Jih bomo znali izkoristiti?
***
Dr. Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji. Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.