Kljub pomanjkanju ponudbe na trgu nepremičnin kupci postajajo vedno bolj selektivni. Ko pa trg spozna pravo lokacijo in projekt, se povpraševanje koncentrira, pravi direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić. Tako so imeli pri enem od projektov, denimo, dvajsetkrat več povpraševanj, kot je bilo stanovanj. Kako se bodo gibale cene v prihodnje? »Cene bodo rasle.« Sogovornik je spregovoril tudi o naraščajočih stroških za investitorje, vplivu morebitnega dviga obrestnih mer, ključnih trendih na nepremičninskem trgu …
Zdi se, da smo zadnja leta pri analizi trga nepremičnin že kar dolgočasni – povpraševanje je, ponudbe je premalo, cene pa so vse višje. Vidite vi kakšen bolj zanimiv moment?
Da, najzanimivejši moment danes ni več samo to, da je ponudbe premalo. To že vsi vemo. Pravi premik je v tem, da trg postaja bistveno bolj selektiven. Ni več vsaka nepremičnina dobra nepremičnina. Kupec danes zelo jasno loči med povprečno lokacijo in vrhunsko mikrolokacijo, med generičnim projektom in premišljeno zasnovanim produktom. Naj navedem zelo konkreten primer iz prakse – naš projekt Pod hribom. Za 111 stanovanj smo imeli več kot 2100 interesentov. To ni več samo »veliko povpraševanje«, to je dokaz, da ko trg prepozna pravo lokacijo in pravi produkt, se povpraševanje koncentrira. To pomeni, da danes ne zmagujejo vsi projekti, ampak samo najboljši. In to je zame ključna sprememba trga.
Druga stvar pa je, da se z nepremičnino danes ne rešuje več samo stanovanjsko vprašanje, ampak je ta tudi obrambni mehanizem kapitala. Ljudje ne kupujejo več le dóma, kupujejo mir, varnost in zaščito pred razvrednotenjem denarja. Zato že dolgo govorim – lastništvo je svoboda. In ravno v tem je trg danes zanimiv: ni več zgolj trg kvadratov, ampak trg odločitev.
Ljudje razumejo, da denar na računu izgublja vrednost. In ko pride prava nepremičnina, prava lokacija, pravi projekt, kupci zelo hitro sprejmejo odločitev.
Kako kriza, kot je trenutna, vpliva na razpoloženje in obnašanje kupcev nepremičnin? Ali so bolj previdni? Ali pa je grožnja z inflacijo pospešila zanimanje za nakup nepremičnin?
Oboje hkrati. Kupec je danes bolj previden, a ne manj odločen. To je ključna razlika. To zelo konkretno vidimo pri naših projektih – Nica Gorica, Škofja Loka, Murva, Aurelia Oliviera, Olea, Ičiči Opatija. Povpraševanje obstaja, toda kupec danes veliko bolj razmišlja. Primerja, preverja, čaka na pravi trenutek. A po drugi strani inflacija dela svoje. Ljudje razumejo, da denar na računu izgublja vrednost. In ko pride prava nepremičnina, prava lokacija, pravi projekt, kupci zelo hitro sprejmejo odločitev. Zato danes trg ni šibkejši. Je pa pametnejši.
Nekateri analitiki pričakujejo, da bo Evropska centralna banka (ECB) letos trikrat dvignila obrestno mero po 0,25 odstotne točke. Ali lahko ti dvigi zavrejo povpraševanje po nepremičninah?
Slovenski trg je pri tem poseben, ker ni odvisen samo od kreditov, ampak tudi od lastnih sredstev, družinske pomoči in močne kulture lastništva. Zato je vpliv obrestnih mer pri nas počasnejši in blažji kot drugje.
Gradnja se draži. Financiranje se je podražilo. Čas gradnje se podaljšuje. FOTO: Dejan Javornik
Koliko nepremičnin se danes kupuje s krediti in koliko brez?
Če povem čisto iskreno in brez olepševanja. Prvi kupec pride v banko. Pameten kupec pride z banko. Najmočnejši kupec banke sploh ne potrebuje. Slovenski trg je kombinacija vsega tega. Srednji segment še vedno stoji na kreditih. Ampak bolj ko gremo proti boljšim lokacijam, investicijam in premium projektom, več je lastnega kapitala. In to je vzrok, da naš trg ni tako občutljiv za obrestne mere. Ker ni zgrajen samo na dolgu, ampak tudi na realnem denarju.
Gradbeni stroški so se glede na povprečje leta 2021 občutno zvišali, in sicer stroški materiala za 26 odstotkov, stroški dela pa za skoraj 62 odstotkov. Zaradi vojne v Iranu in energetske krize se napovedujejo nove podražitve. Ali kot investitor opazite povišanje stroškov?
Absolutno. Kot investitorji, denimo projektov Pod hribom, Nica Gorica, Škofja Loka, Murve, danes ne delamo več projektov po občutku, ampak vsakega zelo natančno preračunamo. Gradnja se draži. Financiranje se je podražilo. Čas gradnje se podaljšuje. Zato si kot investitor postavljaš ključno vprašanje: kolikšne bodo morale biti končne cene, da je projekt sploh vzdržen? Mi te izračune delamo že danes in realnost je zelo jasna: cene bodo rasle. Zato jaz zelo neposredno povem: vsi, ki razmišljajo o nakupu v naših projektih, naj ne čakajo. Ker kupujejo danes po ceni, ki jutri zelo verjetno ne bo več ista.
Lansko leto je potrdilo, da je slovenski nepremičninski trg izredno odporen. Ni šlo več za evforijo, šlo je za realnost: pomanjkanje kakovostne ponudbe. FOTO: Dejan Javornik
Letna rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila lani 5,8-odstotna; cene so zrasle že enajsto leto zapored. Kako vidite lansko leto na trgu nepremičnin?
Lansko leto je potrdilo, da je slovenski nepremičninski trg izredno odporen. Ni šlo več za evforijo, šlo je za realnost: pomanjkanje kakovostne ponudbe. To pomeni, da trg ni pregret, ampak je preprosto podhranjen z dobrimi projekti.
Pri rabljenih stanovanjih je vrednost prodaje v zadnjem četrtletju medletno narasla za 35,6 odstotka in bila na zgodovinskem vrhu. To je deloma posledica visoke rasti cen rabljenih stanovanj (za slabo desetino) in deloma rasti števila prodaj rabljenih stanovanj (petino več). Kje vidite vzroke za rast transakcij?
Rast transakcij ne pomeni, da so stanovanja poceni, ampak da so kupci nehali čakati. Sprejeli so novo realnost, saj so ugotovili, da dobra nepremičnina ne čaka. Ko pride na trg, jo vzame tisti, ki razume, ne tisti, ki čaka. Drugi vzrok je pomanjkanje novogradenj, tretji mikrolokacije in četrti delno izboljšanje pogojev financiranja.
Zelo dobro poznate dubajski nepremičninski trg, prav tako tamkajšnje Slovence. Ali je več kot mesec dni po začetku napadov nepremičninski trg drugačen kot pred napadi?
Kratkoročno se sentiment vedno spremeni, saj je več previdnosti in vprašanj. Ampak dolgoročno ideje Dubaja ne more nihče uničiti, ne glede na vojno. Dubaj namreč ni več samo mesto, je filozofija. Filozofija svobode, napredka, kapitala, storitev, užitka, zabave in tehnologije. To je že skoraj na meji utopične ideje popolnega življenja. In ko človek to enkrat doživi, tega ne pozabi. Tega ne izbrišeš iz ljudi. Zato verjamem, da se promet začasno lahko umiri, zaniha, toda ideja Dubaja kot globalnega magnetnega mesta bo ostala.