V Ljubljani cene 20 let starih stanovanj ponekod že dosegajo tudi 9700 evrov/m2. (Slika je simbolična.) Foto: BoBo
Geodetska uprava (Gurs) je aprila objavila letno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2025. Slovenski nepremičninski trg je po letih upadanja dobil pospešek. Število prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani v Sloveniji v primerjavi z letom 2024 povečalo za 25 do 30 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 20 do 25 odstotkov.
Oglas
Cene stanovanj in hiš pa so po ugotovitvah Gursa praktično povsod dosegle nove rekordne vrednosti. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič prebila mejo 3000 evrov/m², v Ljubljani, kjer pa mejo 5000 evrov/m².
Sorodna novica
Marko Novak: Presežnega denarja je toliko, da se rast cen nepremičnin še ne bo kmalu ustavila
Gurs ugotavlja, da so od začetka epidemije covida-19 leta 2020 stroški gradnje zrasli za skoraj 50 odstotkov. Še bolj pa so zrasle cene nepremičnin. Od leta 2020 so se namreč cene stanovanj dvignile za skoraj 80 odstotkov, hiš za 65 odstotkov in zemljišč za gradnjo stavb za skoraj 60 odstotkov. V Ljubljani tako cene 20 let starih stanovanj ponekod že dosegajo tudi 9700 evrov/m2. Gurs ob tem poudarja, da visoke cene stanovanj pretežnemu delu prebivalstva onemogočajo normalen dostop do dostojnega stanovanja, kar je ustavna pravica.
Zagotavljanje finančnih virov in gradnja javnih stanovanj je zato dolgoročno nujna, poudarja Gursa, ki ocenjuje, da je bilo lani v Sloveniji prodanih okoli 9500 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5900 stanovanjskih hiš. Vrednost prodanih stanovanj je po preliminarnih podatkih Gursa znašala 1324 milijarde evrov, prodanih hiš pa 952 milijonov evrov.
Kljub visokim cenam na slovenskem nepremičninskem trgu se je v letu 2025 po treh letih upadanja števila kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin število transakcij ponovno povečalo.
Vzrok je bil po Gursovih navedbah predvsem nižanje obrestnih mer in posledično povečevanje obsega stanovanjskih posojil. Ob visoki stopnji zaposlenosti, realni rasti plač in ob vztrajajočem presežnem povpraševanju po stanovanjih so ti dejavniki spodbudili večjo aktivnost kupcev in investitorjev. Kljub temu se je ob nadaljnji rasti cen dostopnost stanovanj za pretežni del prebivalstva še naprej zmanjševala, navaja Gurs.
Napoved Gursa za leto 2026
“V letu 2026 so ob povečani geopolitični negotovosti ter morebitnih nadaljnjih zaostritvah razmer na Bližnjem vzhodu za zdaj zelo verjetni globalna nadaljnja rast cen energentov, okrepitev inflacijskih pritiskov in ponovna rast ključnih obrestnih mer. To bi lahko vplivalo tudi na aktivnost slovenskega nepremičninskega trga oziroma na ponovno zmanjšanje števila transakcij in vsaj umiritev rasti cen stanovanjskih nepremičnin. Razen v primeru hujše globalne gospodarske krize, ki pa glede na trenutne razmere v svetu ni izključena, opaznega znižanja cen nepremičnin pri nas ni pričakovati.”
Cena povprečnega slovenskega stanovanja je 3200 evrov/m2
Srednja cena stanovanja je lani na ravni države dosegla 3200 evrov na kvadratni meter, kar je 280 evrov več kot leto prej. Najvišje cene so bile lani spet v Ljubljani, kjer je srednja cena stanovanj prvič presegla 5000 evrov na kvadratni meter, kar predstavlja 540-evrsko letno rast.
Sledita območje Obale (Koper, Piran, Portorož, Izola in Ankaran) s 4810 evri in alpski turistični kraji (Kranjska Gora, Bled in območje Bohinjskega jezera), kjer je srednja cena dosegla 4530 evrov na kvadratni meter. Na tem območju so se v primerjavi z letom 2024 cene zvišale za rekordnih 710 evrov na kvadratni meter, kar je največji letni skok v državi.
Nad državnim povprečjem so ostale tudi severna in južna okolica Ljubljane, kjer so cene dosegale okoli 4000 evrov na kvadratni meter, ter Kranj z okolico in Kras. Vsa druga območja so bila pod državnim povprečjem, a so povsod zrasle.
Najcenejša stanovanja so bila tudi v letu 2025 v Beli krajini in Posavju, kjer srednje cene ostajajo pod 1500 evri na kvadratni meter.
Med večjimi mesti je največjo rast cen zaznal Maribor s 14 odstotki, sledil je Kranj z 12 odstotki, Ljubljana pa je zaznala 10-odstotno rast. Severna okolica Ljubljane in Zasavje sta izstopala s 16-odstotno rastjo, medtem ko so se cene na Obali zvišale najmanj, za osem odstotkov.
Rast cen se je nadaljevala tudi pri stanovanjskih hišah. Srednja cena hiše s pripadajočim zemljiščem je na ravni države dosegla 182.000 evrov, kar je 17.000 evrov več kot leta 2024.
Najdražje hiše so bile v Ljubljani, kjer je srednja cena dosegla 460.000 evrov, sledili so alpski turistični kraji, severna okolica Ljubljane, Obala in Kranj z okolico. Najcenejše hiše so bile v Halozah (75 tisoč evrov) in Beli krajini (90 tisoč evrov). Najvišja rast cen hiš je bila v Kranju z okolico in v Savinjskem hribovju s 16 odstotki, Ljubljana pa je sledila s 15-odstotno rastjo.
Nadpovprečna rast je bila prisotna tudi v Slovenskih goricah, severni okolici Ljubljane, Celju, Prekmurju in Beli krajini.
Najdražje stanovanje je prodano v Villi Schellenburg. Foto: Borut Živulovič/Bobo
Rekordne prodaje v Ljubljani
Rekordne cene so lani spet dosegala stanovanja po Ljubljani. Najvišjo pogodbeno vrednost, 1,9 milijona evrov, je v letu 2025 doseglo novejše stanovanje s 150 m2 uporabne površine in dvema parkirnima mestoma v garaži, v Villi Schellenburg.
“Velja omeniti, da smo v letu 2025 v središču Ljubljane in na območju Rožne doline zaznali več kot deset prodaj stanovanj, pri katerih je pogodbena vrednost presegla ali se povsem približala milijonu evrov. Relativno najdražje rabljeno stanovanje, ki je bilo prodano lani v Ljubljani, je bilo stanovanje z uporabno površino 106 kvadratnih metrov ter dvema parkirnima mestoma v garaži, prodano za 12.300 evrov/m2, ki se nahaja v manjši večstanovanjski stavbi na območju Trnovega,” v poročilu navaja Gurs.
Najdražja prodana stanovanja v Ljubljani so bila na območju “Viško polje, Brdo, Vrhovci” (cene med 5000 in 5800 evrov/m2).
Glede na povprečno ceno stanovanja so sledila območja “Črnuče, Nadgorica”, “Koseze, Šiška” in “Ljubljana center”, kjer so se cene gibale med 4500 in 6100 evrov/m2.
Najdražja hiša je bila lani prodana na območju Vrhovcev, kjer je kupec za novejšo hišo, s 360 kvadratnih metrov površine in okoli 800 m2 zemljišča plačal približno 2,7 milijona evrov. Najdražje hiše so lani prodajale na območju “Koseze, Šiška”, kjer se je večina hiš prodala po cenah od 490 do 880 tisoč evrov.
V Mariboru precej nižje cene stanovanj kot v prestolnici
V drugem največjem slovenskem mestu so bile cene stanovanj v povprečju skoraj polovične v primerjavi z Ljubljano. Srednja cena rabljenega stanovanja v Mariboru je znašala 2670 evrov/m2 in se je v primerjavi z letom 2024 podražila za skoraj 400 evrov na kvadratni meter in tako prvič presegla mejo 2600 evrov/m2. Večina rabljenih stanovanj je bila prodana po cenah od 2300 do 3100 evrov/m2.
Najdražje rabljeno stanovanje je bilo lani prodano na območju “Maribor Center”, kjer je cena za garsonjero s 27 kvadratnimi metri uporabne površine, v starejši večstanovanjski zgradbi, znašala dobrih 5500 evrov/m2. Po enaki ceni je bilo prodano novo stanovanje na območju “Tabor, Nova vas”. Stanovanje je veliko 31 kvadratnih metrov s parkirnim mestom v garaži.
Najdražje hiše so se lani prodajale na območju “Maribor Center”. Srednja cena hiš na tem območju je znašala 355.000 evrov. Najdražja hiša je bila v letu 2025 prodana na območju “Studenci, Limbuš, Pekre.” Za 625 tisoč evrov prodana novejša hiša, zgrajena leta 2021, z uporabno površino 160 kvadratnih metrov in približno 450 kvadratnimi metri zemljišča.
Najdražja stanovanja so se prodajala na območju Ankarana. Foto: Radio Capodistria
Hiše za milijon evrov in več na Obali
Srednja vrednost rabljenega stanovanja je lani na Obali prvič presegla 4800 evrov na kvadratni meter oz. je dosegla 4810 evrov na kvadratni meter, kar pomeni 490 evrov več kot leto prej.
Najdražja stanovanja so se prodajala na območju Ankarana, kjer je srednja cena dosegla rekordnih 5480 evrov na kvadratni meter. Večina prodaj se je gibala med 4800 in 7100 evri na kvadratni meter, kar Ankaran uvršča med najekskluzivnejše lokacije na slovenski obali.
Sledila sta Piran in Portorož, kjer je srednja cena znašala 5090 evrov na kvadratni meter. Prav na tem območju je bila prodana tudi najdražja garsonjera leta 2025. 27 kvadratnih metrov veliko stanovanje je doseglo ceno dobrih 10.000 evrov na kvadratni meter. Tam je bila dosežena tudi najvišja cena za stanovanje. 112 kvadratnih metrov veliko stanovanje z večjo teraso je bila prodano za 850.000 evrov.
V Kopru in Izoli so bile cene nekoliko nižje, a še vedno med najvišjimi v državi. V Kopru je srednja cena znašala 4760 evrov na kvadratni meter, v Izoli pa 4710 evrov. Večina prodaj se je gibala med 4100 in 5550 evri na kvadratni meter.
Najvišje cene hiš so tradicionalno dosežene na območju Pirana in Portoroža, kjer je srednja cena hiše znašala 425.000 evrov. Večina prodaj se je gibala med 280.000 in 866.000 evri. Prav tam je bila prodana tudi najdražja hiša leta 2025. Šlo je za hišo iz leta 1974, veliko 230 kvadratnih metrov, s teraso in 500 kvadratnimi metri zemljišča. Dosegla je ceno nekaj več kot 1,5 milijona evrov. Na Obali je bilo lani sicer kar sedem prodaj hiš, katerih vrednost je presegla ali se približala milijonu evrov.
Parkirni prostori v garažah vedno manj zanimajo kupce
Parkirni prostori v garažah so bili lani edini, pri katerih se je trend zmanjševanja števila prodaj od leta 2021 nadaljeval, saj je bilo število prodaj v letu 2025 v primerjavi z letom 2024 manjše za približno 5 odstotkov. Glede na leto 2023 je bilo manjše za približno 50 odstotkov, v primerjavi z letom 2022 za približno 30 odstotkov, glede na leto 2021 pa za približno 45 odstotkov.
Pomanjkljivi podatki pri prodaji novih nepremičnin in pri najemniških stanovanjih
Gurs sicer v svojem poročilu opozarja, da je spremljanje trga še vedno neenotno. Na eni strani je sekundarni trg stanovanj in zemljišč dobro zajet, medtem ko primarni trg novogradenj ter najem nepremičnin ostajata pomanjkljivo dokumentirana.
Razlogi so, kot navajajo, da kljub zakonski obvezi investitorji oziroma prodajalci pogosto ne poročajo o prodajah novogradenj oziroma nepremičnin, za katere se pri prodaji obračuna DDV, čeprav so zakonsko obvezani, da sporočajo podatke evidenci trga nepremičnin.
Najemodajalci (pravne osebe) pogosto ne poročajo o oddaji poslovnih nepremičnin, lastniki nepremičnin (fizične osebe) pa finančni upravi ne poročajo o najemnih poslih s stanovanjskimi nepremičninami ali pa sporočajo nerealne najemnine. Zato Gurs poudarja, da je potrebna nova zakonska ureditev tega področja.
Več kot 900 tisoč stanovanj in hiš v državi
Konec leta 2025 je bilo v Sloveniji evidentiranih dobrih 556 tisoč stanovanjskih hiš in okoli 354 tisoč stanovanj v večstanovanjskih stavbah. V primerjavi z letom 2024 se je fond stanovanjskih hiš povečal za pol odstotka oziroma za dobrih 2500 enot, fond stanovanj v večstanovanjskih stavbah pa za odstotek oziroma za slabih 3500 enot. Hiše so predstavljale 32 odstotkov celotne vrednosti slovenskega nepremičninskega fonda (ta znaša okoli 297 milijard evrov) oziroma okoli 95 milijard evrov. Stanovanja v večstanovanjskih stavbah so vrednostno predstavljala okoli 22 odstotkov celotnega nepremičninskega fonda oziroma 65 milijard evrov.
97 odstotkov stanovanjskih hiš in 81 odstotkov stanovanj je v lasti fizičnih oseb, dobrih 10 odstotkov stanovanj je v lasti države in občin, preostalih devet odstotkov pa v lasti gospodarskih družb in drugih pravnih oseb.
Na leto se sicer izda približno 2000 gradbenih dovoljenj za stanovanja v večstanovanjskih stavbah in 2400 dovoljenj za stanovanjske hiše.
Oglas