Foto: BoBo/Žiga Živulović ml.
Geodetska uprava je v zadnjem poročilu o stanju trga nepremičnin v letu 2025 zapisala, da lahko govorimo o “norih” cenah, ki pretežnemu delu prebivalstva onemogočajo dostop do dostojnega stanovanja.
Oglas
Samo lani so se stanovanja in hiše podražili za najmanj 10 odstotkov, od leta 2020 so cene zrasle za skoraj 80 odstotkov. Vseeno pa se je število transakcij lani po treh letih znova povečalo. O težavah slovenskega nepremičninskega trga in mogočih ukrepih za rešitev teh problemov smo se v tokratni epizodi oddaje Ob osmih pogovarjali s predsednikom Slovenskega nepremičninskega združenja Markom Novakom.
Marko Novak. Vir fotografije: Slovensko nepremičninsko združenje
Raje tujim platformam kot družinam
O stalni rasti cen bivalnih nepremičnin v Sloveniji govorimo že dlje časa, kljub temu pa ni videti, da bi se rast umirjala. Povprečna cena rabljenega stanovanja je v Ljubljani že prebila mejo 5000 evrov za kvadratni meter, na ravni države pa je zdaj višja od 3000 evrov. “Zelo me skrbi ta neizmerna rast cen nepremičnin. Mladi, ki nimajo podpore doma, da bi dobili prvo garsonjero zastonj, od babice, strica, tete, si – tudi če so zaposleni – ne morejo več kupiti dvosobnega stanovanja, sploh ne v Ljubljani. Na primer dve učiteljski plači brez podpore širše družine ne zadostujeta za nakup tovrstnega stanovanja, ker je preprosto predrago. Njihova kreditna sposobnost je premajhna,” opozarja Marko Novak in poudarja, da je že v Mariboru stanje nekoliko boljše, a tudi to se bo, po njegovem mnenju, v letu ali dveh spremenilo.
Kje pa so vzroki za tako stanje? Novak našteje dva glavna: “Zagotovo sta tukaj dve zelo pomembni stvari, in sicer privlačnost oddajanja za turistične namene prek platform, kot sta Airbnb in Booking, in podobno. Davki so tu bistveno manjši, kot če bi oddajali neki družini. Drugi dejavnik pa je priseljevanje, ki, predvsem v mestnih občinah, povečuje povpraševanje po stanovanjih.” Ob tem dodaja še druge manjše dejavnike. Eden od njih je, da država z odsotnostjo davka na nepremičnine pravzaprav spodbuja kopičenje nepremičnin kot investicijo. Drugi je invalidni sistem detekcije nezakonitega oddajanja. Kot pravi sogovornik, smo v marsičem zaspali in se nismo prilagodili spremenjenim okoliščinam.
Kje so rešitve?
Marko Novak ni pretiran optimist, da bi vse te nakopičene težave zmogli rešiti v kratkem času, dodatno pa ga v tem prepričanju utrjuje osnutek koalicijske pogodbe, ki ga v tem delu ocenjuje kot “zelo strokovno neutemeljeno postavitev reševanja tovrstnega problema, ki je dolgoročno seveda tudi javnofinančno precej zahteven”. A hkrati opozori tudi na pomanjkljivosti in neodzivnost prejšnje vlade: “Zelo, zelo težko je bilo kar koli predlagati, še težje dobiti sogovornika, ki bi bil kompetenten na katerih področjih, o katerih sem govoril, ko sem govoril o vzrokih.” Zato po njegovem mnenju ni na mestu govoriti, da smo do zdaj imeli zelo dobro okolje za reševanje te problematike, zdaj pa bo zelo slabo.
Sogovornik predlaga nekaj ukrepov za ureditev nepremičninskega trga: “Prva aktivnost je, da se naredi red. Potrebujemo centralno bazo podatkov o tem, kdo je najemodajalec in katero stanovanje ali hišo oddaja. Tega nimamo. Potem je treba iz espejev izločiti oddajanje v najem kot aktivnost, ki jo lahko kot samostojni podjetnik izvajaš, kajti v tem primeru te čaka samo 6-odstotna davčna obveznost.” Tukaj pa trčimo tudi ob obdavčitev premoženja. Nepremičninsko združenje tu predlaga, da bi premoženje Slovencev obdavčili s tisočinko, s čimer bi lahko v proračun prispevali 400 milijonov evrov, pri čemer bi bila prispevka oproščena več kot polovica Slovencev, ki ima manj kot 100 000 evrov premoženja.
Uporaben švicarski model
Še en vidik slovenskega nepremičninskega trga so prazna stanovanja. Marko Novak trdi, da je teh v slovenskih mestnih občinah okoli 20.000, in to po konservativnih ocenah. Zaradi slabe demografske slike je treba ta stanovanja, ki imajo v neposredni bližini vso potrebno infrastrukturo, torej vrtec, šolo, trgovino, spraviti na trg. Pri tem predlaga sistem bonus – malus: “To pomeni, da če oddajate stanovanje, dobite davčne ugodnosti. Če ga oddajate dolgoročno, dobite še več teh ugodnosti, kot pri avtomobilskem zavarovanju. Torej, če nekdo vsako leto zamenja najemnika, bo zato dobil malus in zvišan davek. Poleg teh korenčkov pa je treba zraven uvesti tudi kakšno davčno palico. Če je davek na stanovanja ali pa na premoženje desetinka ali dve desetinki odstotka, naj bo davek na prazno stanovanje en odstotek.”
Tu sogovornik kot najboljšo rešitev, primerno tudi za Slovenijo, omenja švicarski sistem nepremičninskega davka: “Oni imajo tu zelo pragmatično rešitev, saj vam obdavčijo stanovanje, ne glede na to, ali je polno ali prazno, ker predvidevajo, da če imate 10 stanovanj, morate s tem premoženjem ravnati racionalno. Država in občina sta zgradili infrastrukturo, torej vrtec, vodovod, trgovino in tako naprej, da se vi racionalno vedete in ne da kupite in imate prazna stanovanja. Ker občina vam vodovoda ni pripeljala do hiše zato, da jo imate prazno.” Ta sistem je po njegovem mnenju primeren recept tudi za nas, saj naj bi popolnoma onemogočal izogibanje davkom.
Za konec je Marko Novak poudaril še različne kratkoročne ugodnosti, ki jih obljubijo in volivcem ponujajo vlade. Ti t. i. bomboni niso rešitev, ampak bomo od njih dobili le sladkorno bolezen. “Šele ko bomo zboleli, se bomo začeli resno ukvarjati z dolgoročnim zdravjem države in njenih državljanov,” je svojo skrb ob koncu pogovora ubesedil Marko Novak.
Nove epizode Ob osmih najdete v aplikacijah za podkaste vsak dan od torka do petka. Pišete nam lahko na obosmih@rtvslo.si.
Marko Novak: Dvosobno stanovanje? Za večino nedosegljivo
Oglas