\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
![\"Andreja](\"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/67055315.jpg\" "\\"Andreja")
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n
\t\t\t\t\t\t\t\t\tAndreja Cirman. Foto: MMC RTV SLO\/zajem zaslona<\/p>\n
Glede na to, da so pogodbe o najemu dolgoro\u010dne, sklenjene za ve\u010d mesecev vnaprej, kratkoro\u010dni u\u010dinki niso pri\u010dakovani. “Tovrstne spremembe se na trgu poznajo na dalj\u0161i rok. Odvisne so od \u0161tevila razpolo\u017eljivih nepremi\u010dnin na trgu. \u010ce je razpolo\u017eljivih nepremi\u010dnin malo, potem je zelo verjetno, da od tega najemnik ne bo imel kaj dosti,” je za MMC pojasnila Andreja Cirman. \u010ce bo povpra\u0161evanje po najemu \u0161e naprej dale\u010d nad ponudbo razpolo\u017eljivih nepremi\u010dnin, zni\u017eanja najemnin, ne glede na to, kako mo\u010dno bomo zni\u017eali davek, ni pri\u010dakovati.<\/p>\n
“Kratkoro\u010dnih posledic, ki bi jih \u010dutili na trgu, ne bo, poleg tega pri desetodstotni letni rasti vrednosti nepremi\u010dnin in pribli\u017eno tolik\u0161ni rasti najemnin te\u017eko izlo\u010dite ta parcialni vpliv, ki bi to rast nekoliko zmanj\u0161al. Ekonomska teorija pravi, praksa pa potrjuje, da se korist iz tak\u0161nega zni\u017eanja deli v skladu s pogajalsko mo\u010djo vsake izmed strani. Lastniki so vsekakor mo\u010dnej\u0161a stran in na kratek rok je popolnoma jasno, da bo ve\u010dino ali celo vse pristalo v rokah lastnikov. Ko bomo na trgu na to\u010dki, ko bi se lastnik bal, \u010de mu najemnik da odpoved, pa bi bila delitev druga\u010dna,” je o kratkoro\u010dnih posledicah ni\u017ejega davka dejal Marko Novak.<\/p>\n
\t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\tMarko Novak. Foto: Prvi<\/p>\n Velika \u0161koda bi bila, \u010de vlada tega ukrepa po Novakovih besedah ne bo nadgradila z drugimi ukrepi za “ve\u010d reda”. Po njegovih besedah bi bilo smotrno ukrep ni\u017ejega davka pogojevati z obvezno prijavo pogodbe na Finan\u010dni upravi RS (Furs). “S tem bi zajeli tudi tiste lastnike stanovanj in hi\u0161, ki prijavljajo samo pol realno zara\u010dunane najemnine, in del\u010dek tistih, ki sploh nimajo pogodbe z najemnikom. \u010ce bi nagradili lastnika z ni\u017ejim davkom, \u010de ima najemnika pri sebi ve\u010d let, bi bilo to dobro za vse, torej za najemnika, lastnika in dr\u017eavo, saj bi s tem stimulirali dolgoro\u010dne najeme. \u010ce bi penalizirali lastnika, ki vsakih nekaj mesecev menjuje najemnika, bi bil tudi to korak v pravo smer. Prvim bi dodelil finan\u010dne bonuse, drugima pa maluse, kot jih poznamo iz avtomobilskih zavarovanj, kjer je to \u010disto normalno,” predlaga Novak.<\/p>\n Dva “trika” za izogibanje previsokemu davku<\/p>\n “Glede na to, da se je \u017ee zdaj dalo 25-odstotnemu davku izogniti ali ga zmanj\u0161ati, mislim, da kak\u0161nih tektonskih premikov ne bo,” je Andreja Cirman izpostavila, da tudi dolgoro\u010dnih u\u010dinkov ne pri\u010dakuje. Pri tem po besedah profesorice Cirman ne gre pozabiti, da je \u017ee zdaj zelo malo najemodajalcev pla\u010devalo polno 25-odstotno dav\u010dno stopnjo, saj sta bila mno\u017ei\u010dno uporabljena dva obvoda, in sicer enega legalnega in enega iz podro\u010dja sive ekonomije. Prvi je oddajanje prek normiranega espeja, kar prinese znatno ni\u017ejo obdav\u010ditev. “Normiranci so zelo ugodno obdav\u010deni, dale\u010d od 25 odstotkov, in zato tisti, ki lahko odprejo normiran espe, obi\u010dajno oddajajo preko normiranega espeja,” je pojasnila.<\/p>\n Geodetska uprava je nehala spremljati najemnine ravno zaradi tega, ker so najemnine, ki so jih ljudje prijavljali kot pogodbene najemnine, sme\u0161ne.<\/p>\n Cirman o sme\u0161nih najemninah<\/p>\n Drugi trik, ki ga mno\u017ei\u010dno uporabljajo najemodajalci v izogib visokim obdav\u010ditvam, je la\u017ena uradna prijava nizkih najemnin, pri \u010demer je pred davkarijo skriti del najemnine pla\u010dan “na roko”. “Geodetska uprava je nehala spremljati najemnine ravno zaradi tega, ker so najemnine, ki so jih ljudje prijavljali kot pogodbene najemnine, sme\u0161ne,” je nadaljevala in pri tem navedla, da so bila odstopanja med pogodbami, ki so jih prijavljale fizi\u010dne osebe, in pogodbami, ki so jih prijavljale pravne osebe, ki “ne morejo tako delati”, tako velika, da so bili podatki “prakti\u010dno neuporabni”.<\/p>\n Zni\u017eanje obdav\u010ditve najemnin je tako po njenih besedah korak v pravo smer, tudi oddajanje prek normiranega espeja bo po novem ugodnej\u0161e, saj so se zni\u017eale dav\u010dne stopnje. Oboje bo najverjetneje zmanj\u0161alo obseg sive ekonomije na najemni\u0161kem trgu, saj je pri ni\u017ejih davkih \u017eelja po skrivanju prihodka in prevzemanje s tem povezanega tveganja pri ljudeh znatno ni\u017eja. “Strokovnjaki smo \u017ee ves \u010das bili kriti\u010dni, da je 25-odstotna stopnja oz. 22,5 efektivno, \u010de upo\u0161tevamo normirane stro\u0161ke, previsoka in smo \u017ee ob spremembah, ki so bile, vedno opozarjali, da je to visoko, previsoko!” je opozorila Cirman in dodala, da so 25-odstotno stopnjo ve\u010dinoma pla\u010devali upokojenci, ki ne smejo imeti espeja, da bi prek njega oddajali.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\tNa slovenskem najemni\u0161kem trgu vlada velik nered. Foto: Pixabay<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\tHawlina: Skrajni populizem in darilo lastnikom<\/p>\n Diametralno nasprotno mnenje pa ima tretja MMC-jeva sogovornica, saj ukrepe iz intervencijskega zakona ozna\u010duje kot korak v napa\u010dno smer. “Ukrepi interventnega zakona na stanovanjskem podro\u010dju so \u0161kodljivi, ker ustvarjajo ugodnej\u0161e pogoje za \u0161pekulativno izkori\u0161\u010danje stanovanj. Povpra\u0161evanje po stanovanjih ni samo naravni odraz rasto\u010de potrebe, ampak je vse bolj pod udarom povpra\u0161evanja, ki ga generirajo \u0161pekulanti, torej tisti, ki ne i\u0161\u010dejo stanovanja, ampak donose,” pa je za MMC ocenila Ma\u0161a Hawlina. Dav\u010dno zni\u017eanje iz interventnega zakona je ozna\u010dila za “skrajni populizem in darilo lastnikom”.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\tMa\u0161a Hawlina. Foto: BoBo<\/p>\n Z ni\u017ejo obdav\u010ditvijo najemnin bodo po besedah Ma\u0161e Hawlina stanovanja kot “tr\u017eno blago” \u0161e bolj zanimiva oblika kapitala, ki bo ustvarjala \u0161e bolj konkuren\u010dne donose v primerjavi z delni\u0161kim in ostalimi trgi. “Obstaja velika verjetnost, da bo \u017ee na srednji rok to prispevalo k \u0161e hitrej\u0161i rasti cen nakupa in najema stanovanj. Najemnine se zaradi tega ne bodo zni\u017eale, samo ve\u010d dobi\u010dka bo ostalo lastnikom. Prav to smo videli \u017ee v \u010dasu prej\u0161nje Jan\u0161eve vlade, ko se je davek za najem zni\u017eal na 15 odstotkov, najemnine pa so \u0161e naprej rasle,” je posvarila.<\/p>\n Hawlina je prepri\u010dana, da ni\u017eji davek na najemnine dolgoro\u010dno “postopoma in potiho” ubija gospodarski razvojni potencial Slovenije. “Lastniki kapitala, lastniki podjetij itd. bodo namesto v razvoj vlagali npr. v nakupe stanovanj, kar pa ne ustvarja dodane vrednosti za dru\u017ebo. Ob tem se zaradi nadaljnje nepotrebne rasti cen ni\u017ea razpolo\u017eljivi dohodek gospodinjstev in posledi\u010dno upada potro\u0161nja,” je pojasnila ter dodala, da ne gre zapostaviti tudi vpliva predragih stanovanj in najemnin na izseljevanje mladih v tujino, kjer si svojo prvo streho nad glavo la\u017eje zagotovijo. “Kar je sicer pri nas premalo raziskan pojav, vsekakor pa vemo, da prispeva k razpr\u0161eni poselitvi, kar je spet drago in potratno zaradi pritiska na infrastrukturo, onemogo\u010da razvoj javnega potni\u0161kega prometa, navsezadnje pa ima tudi negativne vplive na okolje,” je sklenila misel.<\/p>\n Med prijavljenimi pogodbami je resni\u010dna le polovica<\/p>\n “S \u0160tudentsko organizacijo Slovenije smo leta 2025 naredili anketo med 1800 \u0161tudenti. Zdaj kon\u010dno vemo, da je pribli\u017eno 50 odstotkov pogodb prijavljenih tak\u0161nih, kot so v resnici, v 30 odstotkih je prijavljena samo polovica najemnine \u2013 sivi najem \u2013, 20 odstotkov najemov pa sploh nima pogodbe in gre za \u010drni najem. Predpostavljam, da je v populaciji najemnikov, ki niso \u0161tudenti, podobno in \u010de je tako, potem ocenjujemo dav\u010dni izpad zaradi slabega sistema na 30, 40 milijonov evrov letno,” je Marko Novak odgovoril na vpra\u0161anje glede sive in \u010drne ekonomije na najemni\u0161kem trgu v Sloveniji.<\/p>\n Vse tiste, ki prijavljajo “polovi\u010dko” ali pa sploh ni\u010d, je po njegovih besedah treba “prisiliti” k po\u0161tenemu prijavljanju zara\u010dunane najemnine in dav\u010dnega izpada zaradi ni\u017ejega davka ne bo. “Velikokrat je bil v preteklosti izgovor, da se najemna pogodba ne prijavi zaradi visokega davka. \u010ce bo davek zdaj 15 odstotkov ali manj ni nobenega razloga, da se pogodb ne bi prijavljalo, kot tudi ne, da se uvedejo veliko ostrej\u0161e kazni za oddajanje na sivo ali \u010drno. Predpogoj pa je, da imate sistem, v katerem z lahkoto doka\u017eete, da nekdo oddaja na \u010drno. Danes to dokazovanje ni mogo\u010de in to je jasen znak, kako invalidno zakonodajo imamo na tem podro\u010dju,” \u0161e opozarja Novak.<\/p>\n Ma\u0161a Hawlina pa je opozorila na pomanjkanje nadzora na terenu, zaradi \u010desar je pravzaprav nemogo\u010de vedeti, koliko je oddajanja na \u010drno v Sloveniji. Glede na rezultate anket in raziskav, ki so bile opravljene v zadnjih petih letih, pa se ocene po njenih besedah gibljejo okoli 20 odstotkov.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\tMed prijavljenimi najemnimi pogodbami je resni\u010dna zgolj polovica, ka\u017eejo rezultati ankete med \u0161tudenti v najemu. Foto: BoBo<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\tRegistracija najemnih pogodb in za\u0161\u010dita najemodajalcev<\/p>\n Predlog nepremi\u010dninske zbornice je po besedah profesorice Cirman bil, da bi se najemne pogodbe lahko registriralo, tak\u0161na registracija pa bi potem najemodajalcem prinesla \u0161tevilne ugodnosti od npr. ni\u017eje obdav\u010ditve do ve\u010dje pravne varnosti lastnikov in hitrej\u0161ega re\u0161evanja sporov z najemnikom itd.<\/p>\n \u010ce ho\u010demo namre\u010d dolgoro\u010dno dose\u010di, da bo na trgu za najem na voljo ve\u010d nepremi\u010dnin, posledi\u010dno pa bi bile lahko tudi najemnine ni\u017eje, je nujno za\u0161\u010dititi najemodajalce v primerih zlorab, saj ima veliko lastnikov raje stanovanja prazna, kot da tvegajo z najemojemalcem, ki se hitro lahko spremeni v ve\u010d let trajajo\u010do “no\u010dno moro”. Slovenska zakonodaja je namre\u010d pri za\u0161\u010diti lastnikov nepremi\u010dnin izjemno po\u010dasna in neu\u010dinkovita. “\u0160e vedno trdim, da bi bili najve\u010dji premiki na trgih, kjer so najve\u010dje te\u017eave, \u010de bi v ve\u010dji meri za\u0161\u010ditili lastnike. To pomeni, da bi v primeru najemni\u0161kega spora lastnik lahko hitro razre\u0161il problem. Potem bi tudi kak\u0161en lastnik, ki ne oddaja, ki ima prazno stanovanje, ker se mu s tem ne da ukvarjati, verjetno stanovanje la\u017eje dal na trg,” je opozorila Cirman.<\/p>\n Novak je prepri\u010dan, da \u010de ne bo zvezanosti lastnikov z obvezno prijavo najema pri Fursu, bo tudi dolgoro\u010dni u\u010dinek ni\u017eje obdav\u010ditve najemnin zgolj minimalen. Ve\u010dje dolgoro\u010dne u\u010dinke, od tri do pet let, pa bi tudi po njegovih pri\u010dakovanjih prinesla ve\u010dja pravna varnost lastnikov nepremi\u010dnin, ki bi lahko goljufive najemnike “civilizirano” izselili v roku dveh mesecev.<\/p>\n “Dana\u0161nje stanje je tak\u0161no, da traja lahko tudi do tri leta, da najemnika izselite, kar je popolnoma nemogo\u010da situacija za lastnika, ki s tem nosi izredno visoko tveganje. Izseliti najemnika je danes po nepotrebnem izredno zahteven pravni proces,” je opozoril in dodal, da je treba zakonodajo poenostaviti in skraj\u0161ati “pravdanje po sodi\u0161\u010dih” na najve\u010d tri mesece.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\t \t\t\t\t\t\t\t\t\tVeliko stanovanj je praznih, ker v njih lastniki “parkirajo denar” in se zadovoljijo z rastjo vrednosti. Tveganja z najemniki pa si ne \u017eelijo. Foto: Pixabay<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\tZ ve\u010djo varnostjo lastnikov na trg dodatnih 2000 stanovanj?<\/p>\n Novak pri\u010dakuje, da bo, \u010de vladi uspe pove\u010dati pravno varnost lastnikov, vsaj desetina od 20.000 praznih stanovanj v slovenskih mestnih ob\u010dinah pri\u0161la na trg in ga “ohladila”. “In \u0161e nekaj je pomembno pri teh pasivnih lastnikih, ki zaradi nevarnosti goljufivega najemnika ne upajo in\/ali ne \u017eelijo dati svojega praznega stanovanja na trg, in to je razmerje med rastjo cen nepremi\u010dnin, ki je bila lani 10 odstotkov in donosom iz najemnin, ki je okoli \u0161tiri odstotke letno. \u010ce je lastniku 10-odstotna rast dovolj in ve\u010dini je to dovolj, potem jih najem niti ne zanima, saj prina\u0161a veliko nevarnost. \u010ce pa bi bila rast nepremi\u010dnin dva odstotka, ter donos \u0161tiri odstotke, pa bi dober gospodar \u0161el v oddajo \u0161e posebej, \u010de bi imel \u0161e malo vi\u0161ji NUSZ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemlji\u0161\u010da, op. n.) na neoddano stanovanje,” je \u0161e poudaril Novak, da visoke rasti vrednosti nepremi\u010dnin zmanj\u0161ujejo \u017eeljo lastnikov po oddajanju.<\/p>\n “\u0160vicarji so izna\u0161li \u0161e eno bolj\u0161e zdravilo, in sicer da vam vsa stanovanju in hi\u0161e, ki jih imate, obdav\u010dijo, kot da jih oddajate. S tem ozdravite ‘krpanovski sindrom’ z eno potezo in tudi zaradi tak\u0161nih pristopov imajo oni red, mi pa tukaj ne. Mi bi bili \u0160vica pri pla\u010dah in pokojninah, Krpani pa pri davkih, a tak\u0161ne kombinacije ni nikjer,” je Novak sklenil s primerom iz \u0160vice.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\tIzpoved najemodajalca, ki \u017eeli ostati anonimen:<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\t\t\t\t“Najemnici se je iztekla pogodba konec aprila, mesec dni prej smo napisali, da ji ne bomo podalj\u0161ali pogodbe. Ker se ne \u017eeli izseliti, jo moram zdaj to\u017eiti za izpraznitev. Zakaj ne morem kar k izvr\u0161itelju in naj jo izseli? Zakaj? Kaj moram dokazati na sodi\u0161\u010du, da je najemna pogodba potekla? To je nepotrebno obremenjevanje sodi\u0161\u010d, saj to ni stvar, ki sodi na sodi\u0161\u010de. Vmes bo poteklo od tri do \u0161est mesecev, kar pomeni od tri do \u0161est mesecev najemnin izgube, ker gospa seveda najemnin ne bo ve\u010d pla\u010devala in ker je to \u017ee naredila predhodnim najemodajalcem, na kar so me opozorili na CSD-ju (center za socialno delo, op. n.). In mimogrede, pri obrambi ji bodo pomagali v eni najuglednej\u0161ih slovenskih odvetni\u0161kih dru\u017eb.”Medtem ko se bo lastnik z najemnico sre\u010deval na sodi\u0161\u010du, ta ne bo pla\u010devala najemnin in najverjetneje ne bo pla\u010devala niti teko\u010dih stro\u0161kov, za popla\u010dilo katerih bo potem odgovoren lastnik. “Ker je socialni primer, ne bo iz tega mo\u017eno ni\u010d izto\u017eiti. Zakaj? \u010ce gre nekdo v trgovino, ima doma la\u010dne otroke in ukrade karton mleka, kaj bodo naredili? Vzeli bodo karton mleka nazaj, ker ni trgovina tista, ki mora re\u0161evati socialne probleme,” je bila Andreja Cirman neposredna in pri tem dodala, da je prav to eden glavnih razlogov, da ima marsikdo prazno ali raje oddaja v turisti\u010dne namene, ker je slednje veliko bolj varno, saj turist pla\u010da vnaprej in zagotovo odide brez ve\u010dletnega “pravdanja”.<\/p>\n \t\t\t\t\t\t\tSiva ekonomija, davki, zlo\u010din in kazen<\/p>\n Na vpra\u0161anje o ni\u017ejih davkih in posledi\u010dno ni\u017eji sivi ekonomiji je Novak odvrnil, da na\u010deloma dr\u017ei, da vi\u0161ji davki, sploh \u010de gre z vidika lastnika za nerazumno visoke zneske, pove\u010dujejo obseg poslovanja “na roko” oz. “pod mizo”. Se pa po njegovih besedah ta korelacija prepogosto preve\u010d poenostavlja in pozablja, da v ena\u010dbi nista samo davek in siva oz. \u010drna ekonomija.<\/p>\n “V ena\u010dbo je treba vnesti tudi druge faktorje, o katerih tehta predvsem lastnik. Prijaviti ali ne prijaviti oddajanja v najem, koliko prijaviti torej ali celoten znesek ali samo polovi\u010dko, pa potem spra\u0161evanje o tem, kolik\u0161na je verjetnost, da ga Furs pri tem zaloti, in kak\u0161na kazen ga \u010daka, \u010de ga zalotijo pri tem,” je nadaljeval in ob tem pojasnil, da je verjetnost, da bodo in\u0161pektorji v Sloveniji odkrili la\u017eno prijavljeno premajhno najemnino, majhna, zato tudi “visoka kazen ni te\u017eava”.<\/p>\n
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a><\/p>\n