Glavni krivec za tak\u0161no stanje na slovenskem trgu je kroni\u010dno skromna stanovanjska ponudba. Analiza Umarja<\/a> pa razkriva \u0161e ve\u010d razlogov, ki \u017ee vrsto let omejujejo trg:<\/p>\n Upad gradnje: Po izbuhu gospodarsko-finan\u010dne krize leta 2008 je stanovanjska gradnja v Sloveniji do\u017eivela izjemen kolaps. Stanje se je za\u010delo postopoma popravljati \u0161ele leta 2015, kar pomeni, da smo izgubili skoraj celotno desetletje optimalne gradnje.\u00a0 Strukturno omejeno tr\u017eno ponudbo v zadnjem desetletju dodatno zmanj\u0161uje vedno izrazitej\u0161a financializacija stanovanj. Predvsem v ve\u010djih mestnih sredi\u0161\u010dih vlagatelji (tako doma\u010di kot tuji) nepremi\u010dnine uporabljajo kot sredstvo za ustvarjanje ali ohranjanje premo\u017eenja ter za investiranje, ugotavljajo na Umarju – stanovanja se tako obravnavajo kot kapitalsko blago in ne kot dru\u017ebena dobrina. Piko na i postavlja ekspanzija kratkoro\u010dnih najemov<\/a> (platforme tipa Airbnb in Booking) predvsem v turisti\u010dnih sredi\u0161\u010dih, kar lokalnemu prebivalstvu in iskalcem dolgoro\u010dnega najema prakti\u010dno onemogo\u010da dostop do bivali\u0161\u010d.<\/p>\n Zaradi teh dejavnikov so transakcijske aktivnosti v zadnjih letih sicer upadale, a so cene zaradi pritiska povpra\u0161evanja vztrajno rastle. Cene so najvi\u0161je v urbanih in turisti\u010dnih sredi\u0161\u010dih, pri \u010demer je \u010dutiti velik razkorak s pode\u017eeljem.<\/p>\n Udovi\u010d: O\u010ditno obstajajo kupci, ki si to lahko privo\u0161\u010dijo<\/p>\n Ko opazujemo astronomske cene kvadratnega metra stanovanja v \u0161tevilnih krajih po Sloveniji, se pogosto uporablja izraz, da je nepremi\u010dninski trg v Sloveniji “precenjen”. Vendar nepremi\u010dninski strokovnjaki na to gledajo druga\u010de – Bo\u0161tjan Udovi\u010d, direktor Zbornice za poslovanje z nepremi\u010dninami pri GZS opozarja na ekonomsko realnost, ki diktira zakonitosti trga.<\/p>\n “Jaz nikoli ne govorim o tem, da bi bil trg ‘precenjen’. Dokler se nepremi\u010dnine prodajajo po dolo\u010denih cenah, o\u010ditno na strani povpra\u0161evanja obstajajo kupci, ki si to lahko privo\u0161\u010dijo,” pojasnjuje Udovi\u010d. Dodaja, da se realna vrednost nepremi\u010dnin izka\u017ee \u0161ele takrat, ko na trgu pride do ve\u010djih pretresov, vsak kupec pa mora zase oceniti, ali za dolo\u010deno dobrino pla\u010duje ve\u010d, kot je zanjo pripravljen od\u0161teti.<\/p>\n Sa\u0161a Despot<\/p>\n Po Udovi\u010devem mnenju so trenutne cene stanovanj in hi\u0161 trdno podprte z ekonomskimi temelji, saj nanje neposredno vpliva surovo razmerje med povpra\u0161evanjem in ponudbo. V javnosti se pogosto pojavljajo stali\u0161\u010da, da bi morale biti cene nepremi\u010dnin neposredno odvisne od kupne mo\u010di lokalnega prebivalstva, kar pa strokovnjak ozna\u010duje za zmotno:\u00a0“To preprosto ni realno. \u0160e posebej ne v razmerah, ko lahko pri nas nepremi\u010dnine brez te\u017eav kupujejo tudi dr\u017eavljani drugih dr\u017eav, ki imajo bistveno ve\u010djo kupno mo\u010d od na\u0161ih dr\u017eavljanov. Lahko pa se strinjam, da so cene nepremi\u010dnin pri nas, vsaj v urbanih in turisti\u010dnih sredi\u0161\u010dih, previsoke za kupno mo\u010d ve\u010dine na\u0161ih dr\u017eavljanov.” Razkorak med cenami nepremi\u010dnin in prejemki prebivalstva se najbolj nazorno odra\u017ea pri odobritvi stanovanjskih kreditov – a pogledi slovenskih bank na gibanje kreditne sposobnosti povpre\u010dnega kupca v zadnjih letih se nekoliko razlikujejo.<\/p>\n V Delavski hranilnici denimo ugotavljajo, da se je kreditna sposobnost povpre\u010dnega kupca v zadnjih letih postopoma celo izbolj\u0161evala. Kot argument navajajo podatke Statisti\u010dnega urada Republike Slovenije (SURS)\u00a0o rasti pla\u010d, kar pove\u010duje razpolo\u017eljivi dohodek za odpla\u010devanje dolgov. Hkrati se regulatorni kriterij minimalne kreditne sposobnosti (znesek, ki mora posamezniku po zakonu ostati po pla\u010dilu mese\u010dnega obroka)\u00a0\u017ee dalj \u010dasa ni spreminjal in trenutno zna\u0161a pribli\u017eno 745 evrov.<\/p>\n Kombinacija rasti dohodkov in nespremenjenega minimalnega praga po njihovem mnenju pove\u010duje kreditno sposobnost prebivalstva, \u010deprav opozarjajo, da celotne slike finan\u010dnega polo\u017eaja ni mogo\u010de povsem oceniti, saj banke nimajo celovitih podatkov o skupni zadol\u017eenosti vseh komitentov.<\/p>\n Nasprotno pa v Gorenjski banki ocenjujejo, da se je kreditna sposobnost povpre\u010dnega kupca nekoliko zni\u017eala. Na to sta po njihovi analizi klju\u010dno vplivali izrazita rast cen nepremi\u010dnin ter uvedba stro\u017ejih makrobonitetnih omejitev s strani Banke Slovenije. “\u010ceprav so se dohodki gospodinjstev v tem obdobju pove\u010devali, rast ni sledila tempu rasti cen stanovanjskih nepremi\u010dnin, zato je za nakup enake nepremi\u010dnine danes praviloma potreben vi\u0161ji znesek kredita,” poudarjajo v Gorenjski banki.<\/p>\n Profimedia<\/p>\n V OTP banki spremembe kreditne sposobnosti vidijo kot rezultat kompleksne kombinacije prihodkov, rasto\u010dih \u017eivljenjskih stro\u0161kov, regulatornih pravil ter cen nepremi\u010dnin. Kot re\u0161itev za stranke izpostavljajo prilagodljivost svojih modelov, saj pri izra\u010dunu kreditne sposobnosti upo\u0161tevajo tudi prihodke iz naslova potnih stro\u0161kov in malice, kar marsikateremu kupcu pomaga dose\u010di prag za odobritev.<\/p>\n V najve\u010dji slovenski banki, NLB, prav tako pritrjujejo, da se kreditna sposobnost na\u010deloma giblje skladno z rastjo pla\u010d v gospodarstvu, kar ob nespremenjenih regulatornih omejitvah odpira mo\u017enosti za vi\u0161je zneske kreditiranja. Vendar takoj dodajajo klju\u010dno opozorilo: “Obenem pa na dejansko dostopnost vplivajo \u0161e cene nepremi\u010dnin, \u017eivljenjski stro\u0161ki in vi\u0161ina potrebnih lastnih sredstev.”<\/p>\n Mladi brez pomo\u010di star\u0161ev potisnjeni na rob<\/p>\n \u010ce so statisti\u010dni izra\u010duni kreditne sposobnosti za povpre\u010dnega zaposlenega Slovenca morda \u0161e videti zmerno optimisti\u010dni, pa je realnost za mlade kupce velikokrat druga\u010dna. Vse slovenske banke\u00a0namre\u010d opa\u017eajo, da imajo mladi vse ve\u010dje, pogosto nepremostljive te\u017eave pri pridobivanju stanovanjskih kreditov.<\/p>\n Kot navajajo v Delavski hranilnici, so glavna ovira ekstremno visoke cene nepremi\u010dnin, ki zahtevajo vedno vi\u0161ji lastni vlo\u017eek (polog). Tega ve\u010dina mladih na za\u010detku svoje karierne poti brez pomo\u010di dru\u017eine preprosto ne more privar\u010devati, zato se posledi\u010dno krepi\u00a0vloga njihovih star\u0161ev –\u00a0bodisi kot porokov, so-kreditojemalcev ali kot vir\u00a0lastnih sredstev za nakup nepremi\u010dnine.<\/p>\n V Gorenjski banki pojasnjujejo, da ne gre nujno za slab\u0161o dostopnost kreditov kot produktov, temve\u010d za matemati\u010dno dejstvo: visoke cene pa\u010d zahtevajo visoke zneske financiranja. Prosilci morajo zato imeti ustrezno visoke in predvsem stabilne dohodke, kar je v \u010dasu prekarnega dela in za\u010detnih pla\u010d za mlade lahko precej te\u017eko. Gorenjska banka na podlagi svojih izku\u0161enj podaja\u00a0konkretno oceno: ve\u010d kot polovica mladih kreditojemalcev danes potrebuje vsaj delno podporo star\u0161ev ali drugih dru\u017einskih \u010dlanov. Ta pomo\u010d se najpogosteje ka\u017ee v zastavi dru\u017einske nepremi\u010dnine, pristopu star\u0161ev h kreditu kot porokov ali v neposrednem pla\u010dilu dela kupnine.<\/p>\n Tudi v OTP banki in NLB opa\u017eajo, da je zapiranje finan\u010dne konstrukcije za mlade izjemno zahtevno. V OTP banki zato strankam ponujajo re\u0161itev, kjer lahko stanovanjski kredit pod ugodnimi pogoji najamejo o\u017eji dru\u017einski \u010dlani, na primer o\u010de za otroka, ki dejansko kupuje nepremi\u010dnino.<\/p>\n Teko\u010di stanovanjski stro\u0161ki med ni\u017ejimi v EU, a mo\u017enost nakupa za mlade vse manj\u0161a<\/p>\n Zanimivo analizo dostopnosti stanovanj ponuja Umar, ko slovenske kazalnike primerja z evropskim povpre\u010djem. Slovenija se namre\u010d soo\u010da z nekak\u0161nim nepremi\u010dninskim paradoksom.\u00a0\u010ce dostopnost merimo z zmo\u017enostjo pokrivanja teko\u010dih stanovanjskih stro\u0161kov ali s stopnjo lastni\u0161tva, Slovenija sploh ne odstopa negativno od evropskega povpre\u010dja. Teko\u010di stanovanjski stro\u0161ki so v Sloveniji med ni\u017ejimi v EU, nizek je dele\u017e oseb, ki zamujajo s pla\u010dili stro\u0161kov ali \u017eivijo v neustrezno ogrevanih domovih. Prav tako se je mo\u010dno zmanj\u0161al dele\u017e prebivalcev, ki se soo\u010dajo s slabim stanjem stanovanja<\/a> (vlaga, energetska neu\u010dinkovitost), kjer smo leta 2025 ujeli povpre\u010dje EU.<\/p>\n Profimedia<\/p>\n “\u010ce pa dostopnost razumemo kot mo\u017enost nakupa stanovanja za mlade, priseljence in iskalce prvega stanovanja\u00a0ali kot mo\u017enost najema kakovostnega stanovanja po ustrezni ceni, se polo\u017eaj zaradi hitre rasti cen stanovanj predvsem od leta 2021 in omejene ponudbe v preteklih letih izrazito poslab\u0161uje. Zato Slovenija vse bolj sledi trendom stanovanjske krize, ki jih opa\u017eamo tudi drugod po Evropi, a ta kriza v Sloveniji ne zadeva splo\u0161nega prebivalstva, pa\u010d pa manj\u0161inski del,” pojasnjujejo na Umarju.<\/p>\n Zaradi slabe dostopnosti so najemniki pogosto prisiljeni \u017eiveti v neprimernih, prenaseljenih in energetsko neu\u010dinkovitih stavbah, opa\u017eajo na Umarju. Najemniki v tr\u017enem najemu se spoprijemajo s petkrat vi\u0161jimi stanovanjskimi stro\u0161ki (zaradi visokih najemnin) od povpre\u010dja dr\u017eave in z visokim tveganjem hude stanovanjske prikraj\u0161anosti. Podatki za leto 2025 ka\u017eejo, da je v Sloveniji kar 34 % najemnikov \u017eivelo v prenaseljenih stanovanjih, kar je drasti\u010dno ve\u010d kot v povpre\u010dju EU (kjer je tovrstni dele\u017e leta 2024 zna\u0161al 24,4 %). S hudo stanovanjsko prikraj\u0161anostjo se je soo\u010dalo 10,3 % najemnikov (povpre\u010dje EU je 6,5 %). \u0160e bolj skrbijo podatki o diskriminaciji: iskalci stanovanj v Sloveniji ob\u010dutijo drugo najve\u010djo stopnjo diskriminacije<\/a> v celotni EU, takoj za \u0160panijo.<\/p>\n Obrestne mere bodo v bli\u017enji prihodnosti kve\u010djemu rasle<\/p>\n Eden klju\u010dnih dejavnikov, ki vpliva na kupno mo\u010d in povpra\u0161evanje, so obrestne mere. Ni\u017eje obrestne mere praviloma delujejo kot pospe\u0161evalec rasti cen nepremi\u010dnin, na drugi strani pa pove\u010dajo dostopnost financiranja, kar okrepi kupno mo\u010d, pojasnjujejo na Delavski hranilnici. Ker se ponudba nepremi\u010dnin prilagaja izjemno po\u010dasi, se ta ve\u010dja kupna mo\u010d hitro prelije neposredno v vi\u0161je cene, namesto da bi izbolj\u0161ala dostopnost. To dinamiko potrjujejo tudi v Gorenjski banki in OTP banki: \u010de ponudba ne sledi povpra\u0161evanju, ugodno financiranje trg le \u0161e dodatno pod\u017ege.<\/p>\n Vendar pa upanja na ponoven izrazit padec obrestnih mer v kratkem ni, saj banke opozarjajo na precej\u0161njo negotovost in spremembo trendov na finan\u010dnih trgih.\u00a0V NLB izpostavljajo, da so se zaradi globalne geopoliti\u010dne situacije in gospodarskih razmer v evroobmo\u010dju tr\u017ena pri\u010dakovanja glede denarne politike Evropske centralne banke (ECB) spremenila, kar se odra\u017ea v vi\u0161jih dolgoro\u010dnih tr\u017enih obrestnih merah<\/a>. “Njihovo prihodnje gibanje bo v najve\u010dji meri odvisno od inflacijskih gibanj v evroobmo\u010dju, gospodarske aktivnosti ter s tem povezanih prihodnjih odlo\u010ditev ECB glede denarne politike,” dodajajo na NLB.<\/p>\n Bo\u0161tjan Udovi\u010d (GZS) ob tem ocenjuje, da se je trend ni\u017eanja obrestnih mer zelo verjetno ustavil, kar nas lahko ponovno pripelje do nekak\u0161nega tr\u017enega kr\u010da, saj se napoveduje ve\u010dja inflacija in bistveno bolj negotove razmere.<\/p>\n “\u010ce nekdo potrebuje nepremi\u010dnino in jo lahko kupi, naj ne \u010daka”<\/p>\n Za vse tiste, ki odla\u0161ajo z nakupom in upajo, da bo nepremi\u010dninski mehur\u010dek v Sloveniji po\u010dil, so napovedi tako precej \u010drnoglede – ob\u010dutnej\u0161ega padca cen v naslednjih nekaj letih ni na obzorju.\u00a0Na cene bo vplivalo vse, kar vpliva na ponudbo in povpra\u0161evanje, a dejavnikov je ogromno.<\/p>\n Udovi\u010d poudarja, da v kolikor ne bo pri\u0161lo do drasti\u010dnih nepredvidenih dogodkov na trgu, pri\u010dakuje obdobje stagnacije oziroma zmerne, rahle rasti cen:\u00a0“Vsaj tolik\u0161no, da bo nekoliko prehitevala inflacijo. \u010ce bi se zgodilo kaj drasti\u010dnega, pa lahko cene tudi bolj odsko\u010dijo navzgor ali navzdol. Se je pa treba zavedati, da se pri nas trg na zunanje vplive odziva bistveno po\u010dasneje kot v tujini.”<\/p>\n Mo\u017enost ob\u010dutnej\u0161ega padca cen po Udovi\u010devem mnenju vedno teoreti\u010dno obstaja, a v tem trenutku preprosto ni verjetna. Spro\u017eile bi jo lahko le globoke gospodarske in finan\u010dne krize ali pa drasti\u010dni in radikalni ukrepi politike (kot je resen nepremi\u010dninski davek), vendar trenutno ni\u010d ne ka\u017ee na tak\u0161en scenarij v bli\u017enji prihodnosti.\u00a0<\/p>\n Sa\u0161a Despot<\/p>\n Na vpra\u0161anje, kaj svetuje mladim, ki zbirajo prihranke –\u00a0naj \u010dakajo ali naj kupijo, \u010de imajo mo\u017enost -, Udovi\u010d odgovarja z jasnim nasvetom:\u00a0“\u010ce nekdo potrebuje nepremi\u010dnino in jo lahko kupi, naj ne \u010daka z odlo\u010ditvijo samo zaradi pri\u010dakovanja, da bodo cene padle, ker je to zelo malo verjetno. Izku\u0161nje ka\u017eejo, da bodo nepremi\u010dnine \u010dez nekaj let verjetno \u0161e dra\u017eje.”<\/p>\n Udovi\u010d dodaja: “Po drugi strani mladim vedno svetujem, naj razmislijo, ali res potrebujejo nepremi\u010dnino na lokaciji, kjer so te najdra\u017eje. Gre torej predvsem za odlo\u010ditev na podlagi lastnih preferenc in pri\u010dakovanj. Nepremi\u010dnine, ki jo potrebujemo za bivanje, ne kupujemo kot finan\u010dne investicije in je tudi ne smemo presojati (zgolj) iz tega vidika. \u010ce nekdo namerava v nepremi\u010dnini \u017eiveti zelo dolgo, je precej nepomembno, kak\u0161na bodo gibanja cen na nepremi\u010dninskem trgu v prihodnjih nekaj letih.”<\/p>\n Ve\u010dja potreba po manj\u0161ih, dostopnej\u0161ih stanovanjih<\/p>\n Da se potrebe po stanovanjih v prihodnje ne bodo zmanj\u0161ale, potrjujejo tudi demografski trendi. Kot opozarja Umar, staranje prebivalstva, oblikovanje manj\u0161ih gospodinjstev, urbanizacija in migracijski tokovi ne zmanj\u0161ujejo povpra\u0161evanja, temve\u010d mo\u010dno spreminjajo njegovo strukturo. Pove\u010duje se potreba po manj\u0161ih, dostopnej\u0161ih in starej\u0161im ter samskim osebam prilagojenih stanovanjih.<\/p>\n Ta pritisk bo po njihovih besedah\u00a0\u0161e naprej najbolj izrazit v ve\u010djih mestih in gospodarsko najbolj privla\u010dnih regijah. Prihodnji izziv za Slovenijo zato ne bo le skupno \u0161tevilo zgrajenih kvadratnih metrov, temve\u010d njihova lokacija, velikost, kakovost in povezava s trajnostno mobilnostjo. “V Sloveniji je stopnja motorizacije visoka, izdatki za prevoz pa dosegajo najve\u010dji dele\u017e \u017eivljenjskih stro\u0161kov v EU,” opozarjajo.<\/p>\n Dolo\u010den napredek je videti, a predvsem na najemnem trgu<\/p>\n Brez ve\u010djih sprememb na ravni dr\u017eave se bodo negativni trendi\u00a0nadaljevali, opozarjajo sogovorniki.\u00a0Umar v\u00a0svoji analizi sicer opa\u017ea, da\u00a0so ukrepi zadnjih let prinesli dolo\u010den napredek: vzpostavljen je bil sistemski vir za javna najemna stanovanja, dokapitaliziran je bil Stanovanjski sklad RS (SSRS), spremenjen je bil Stanovanjski zakon in uvedena je bila stro\u017eja zakonska ureditev kratkoro\u010dnih najemov. S sistemskim virom financiranja bo v naslednjih desetih letih za javna najemna stanovanja zagotovljenih do 100 milijonov evrov letno. Vendar obenem opozarjajo, da\u00a0ta obseg investicij v srednjero\u010dnem obdobju nikakor ne bo zadostoval za odpravo ogromnega stanovanjskega primanjkljaja.<\/p>\n
\nNizek dele\u017e stanovanj in visoka zasedenost: Slovenija ima v primerjavi z drugimi \u010dlanicami Evropske unije majhno \u0161tevilo stanovanj na prebivalca, hkrati pa bele\u017eimo drugo najvi\u0161jo zasedenost stanovanj v celotni EU.
\nStar stanovanjski fond: Ponudbo kakovostnih stanovanj\u00a0omejuje dejstvo, da je slovenski stanovanjski sklad precej\u00a0star (kar 80 % vseh stanovanj v dr\u017eavi je bilo zgrajenih pred letom 1990).
\nSpecifi\u010dna lastni\u0161ka struktura: Za Slovenijo je \u017ee desetletja zna\u010dilna prevladujo\u010da lastni\u0161ka struktura, saj okoli 80 % prebivalstva \u017eivi v lastni\u0161kih nepremi\u010dninah, kar nas uvr\u0161\u010da v sam vrh EU in mo\u010dno kr\u010di bazen delujo\u010dega najemnega trga.\u00a0
\nSkromen neprofitni sektor in neurejen najemni trg: Slovenija ima za polovico manj\u0161i neprofitni najemni sektor, kot zna\u0161a povpre\u010dje EU, zasebni najemni trg pa ostaja zakonsko pomanjkljivo in nezadostno urejen.<\/p>\n![\"stanovanjski](\"\/media\/img\/7b\/c5\/5552c61b0db9678c8792.jpeg\"\/)
<\/p>\n
\nNekatere banke pravijo, da se je kreditna sposobnost zni\u017eala, druge pa, da se je zvi\u0161ala<\/p>\n![\"Kredit,](\"\/media\/img\/dc\/c0\/0a4d61af9dfe705f24c7.jpeg\"\/)
<\/p>\n![\"Vlaga,](\"\/media\/img\/8c\/1e\/4907d452dd40576bf0e6.jpeg\"\/)
<\/p>\n![\"hi\u0161a](\"\/media\/img\/d1\/aa\/e0a5a5f421a11def895c.jpeg\"\/)
<\/p>\n
![\"nepremi\u010dnina](\"\/media\/img\/bd\/2f\/61740ae083f2ba8c9542.jpeg\"\/)
<\/p>\n