omejitve<\/a> zara\u010dunavanja nadomesti za posredovanje.\u00a0\u00a0<\/p>\nDelitev stro\u0161kov je obi\u010dajna praksa<\/p>\n
Delitev stro\u0161kov posredovanja nepremi\u010dninske agencije je precej obi\u010dajna praksa, se strinjata nepremi\u010dninska posrednika Vesna Levstek\u00a0(Nepremi\u010dnine plus) in Branko Poto\u010dnik (Insa nepremi\u010dnine). “Tak\u0161na praksa je postala pogostej\u0161a po letu 2019, ko je zakonodajalec omejil mo\u017enost delitve pla\u010dila za posredovanje med naro\u010ditelja in tretjo osebo,” \u0161e doda Poto\u010dnik.<\/p>\n
Gre za to, da nepremi\u010dninski posrednik oziroma agencija stro\u0161ke za posredovanje lahko zara\u010duna le naro\u010ditelju, \u010de je to prodajalec, mora ta pla\u010dati stro\u0161ke. Vendar pa po besedah Poto\u010dnika \u0161tevilni prodajalci menijo, da “je smiselno, da kupec participira pri stro\u0161kih, saj so \u0161tevilne storitve nepremi\u010dninske dru\u017ebe \u2013 na primer preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremi\u010dnine ter poklicna odgovornost dru\u017ebe \u2013 pomembne tudi za varnost kupca”.<\/p>\n
Posrednik lahko stro\u0161ke zara\u010duna le na podlagi pogodbe<\/p>\n
To pa ne pomeni, da lahko nepremi\u010dninska dru\u017eba del nastalih in s pogodbo dogovorjenih stro\u0161kov lahko zara\u010duna neposredno kupcu, \u010de je prodajalec kot pogoj za sklenitev posla navedel delitev stro\u0161kov.<\/p>\n
Kot poudarja Vesna Levstek “nepremi\u010dninska dru\u017eba\u00a0ne more enostransko prenesti dela obveznosti svojega naro\u010ditelja na kupca. Zakon o nepremi\u010dninskem posredovanju dolo\u010da, da lahko nepremi\u010dninska dru\u017eba pla\u010dilo za posredovanje zara\u010duna le naro\u010ditelju na podlagi pogodbe o posredovanju. Naro\u010ditelj pa je oseba, ki je tak\u0161no pogodbo z nepremi\u010dninsko dru\u017ebo sklenila”.<\/p>\n
Kupec ni obvezen skleniti pogodbe o posredovanju<\/p>\n
Delitev stro\u0161kov niti ne pomeni, da mora kupec, zato da bi izpolnil ta pogoj, z nepremi\u010dninsko dru\u017ebo, ki posreduje za prodajalca, skleniti pogodbo. “Kupec, ki se odzove na javno objavljen oglas za nepremi\u010dnino, zgolj zaradi tega \u0161e ne postane naro\u010ditelj nepremi\u010dninske dru\u017ebe. Z vidika pogodbe, ki jo je agencija sklenila s prodajalcem, je kupec \u00bbtretja oseba\u00ab, ki jo nepremi\u010dninski posrednik posku\u0161a spraviti v stik z naro\u010diteljem \u2013 prodajalcem. Tak\u0161en polo\u017eaj ZNPosr izrecno predvideva,” pojasni Vesna Levstek.<\/p>\n
“Sam zapis v oglasu, da kupec pla\u010da dolo\u010den odstotek stro\u0161ka posredovanja, sam po sebi ne predstavlja pravne podlage, na kateri bi bilo mogo\u010de kupcu izdati ra\u010dun za posredovanje,” \u0161e doda Levstek in doda, da gre za “dve razli\u010dni pravni razmerji: eno je razmerje med prodajalcem in nepremi\u010dninsko dru\u017ebo, drugo pa dogovor med prodajalcem in kupcem o pogojih prodaje in razdelitvi stro\u0161kov transakcije”.<\/p>\n
Delitev stro\u0161kov v praksi<\/p>\n
Kako si torej prodajalec, ki je postavil pogoj delitve stro\u0161kov, in kupec te v praksi razdelita?\u00a0Pogoje prodaje vedno dolo\u010da prodajalec, nepremi\u010dninska dru\u017eba pa jih mora, \u010de z njim sklene pogodbo o posredovanju, kot pove Poto\u010dnik, “spo\u0161tovati in z njimi seznaniti potencialnega kupca”.<\/p>\n
Pla\u010dilo dela stro\u0161kov o posredovanju, \u010de jih kupec seveda sprejme, pa se izpelje neposredno med kupcem in prodajalcem in ne med kupcem in nepremi\u010dninsko dru\u017ebo. “Dogovor o tem se praviloma opredeli v prodajni pogodbi”, \u0161e doda Poto\u010dnik.<\/p>\n
Gre torej za dogovor med prodajalcem in kupcem o pogojih konkretne transakcije, tudi o tem, kdo bo nosil posamezne druge stro\u0161ke posla.<\/p>\n
Kupec stro\u0161ke prodajalca delno povrne na ve\u010d na\u010dinov. Lahko gre za ve\u010dje pla\u010dilo zneska kupnine, lahko prevzame na primer pla\u010dilo davka na promet z nepremi\u010dnine, lahko pa se dogovorita tudi druga\u010de, pravi Levstek.<\/p>\n
Kdaj je smiselno, da kupec sklene pogodbo o posredovanju<\/p>\n
\u010ce pa bi kupec del stro\u0161kov posredovanja \u017eelel pla\u010dati neposredno nepremi\u010dninski dru\u017ebi, pa bi bila sklenitev pogodbe o posredovanju nujna, se strinjata sogovornika.<\/p>\n
V praksi velja tudi, da ima kupec \u017ee sklenjeno pogodbo o posredovanju z drugo nepremi\u010dninsko dru\u017ebo kot prodajalec. To ni ni\u010d nenavadnega. Tudi sodelovanje dveh nepremi\u010dninskih dru\u017eb \u2013 ene na strani prodajalca in druge na strani kupca \u2013 je po besedah Vesne Levstek, povsem mogo\u010de.<\/p>\n
Kupec nepremi\u010dninsko dru\u017ebo pogodbo o posredovanju sklene takrat, ko \u017eeli, da ta aktivno i\u0161\u010de zanj primerno nepremi\u010dnino, kar pa, tako Vesna Levstek, ne pomeni, da mu zgolj poka\u017ee konkretno stanovanje iz oglasa.<\/p>\n
Kupec pla\u010dilo stro\u0161kov lahko zavrne<\/p>\n
Pogoj delitve stro\u0161kov, ki ga pred kupca postavlja prodajalec, je, \u010de povzamemo, stvar pogajanj oziroma dogovora obeh strani. Kupec lahko vedno tak pogoj zavrne in poi\u0161\u010de nepremi\u010dno, pri porodaji katere prodajalec tak\u0161nega pogoja ne postavlja. Kot pravi Poto\u010dnik, so “na trgu tudi nepremi\u010dnine, pri katerih prodajalec tak\u0161nega pogoja ne postavlja. Kupec se torej lahko odlo\u010di za nakup nepremi\u010dnine, kjer tega pogoja ni, oziroma se lahko v okviru pogajanj s prodajalcem dogovori druga\u010de”.<\/p>\n
V nobenem primeru pa kupec ni dol\u017ean skleniti pogodbe z nepremi\u010dninsko agencijo. “Prodajalec je lahko edini naro\u010ditelj nepremi\u010dninske dru\u017ebe, agencija nepremi\u010dnino ogla\u0161uje, izvaja oglede, preveri dokumentacijo, vodi komunikacijo in prodajalca pove\u017ee s potencialnim kupcem. Kupec je v tak\u0161nem primeru tretja oseba in mu zato ni treba skleniti \u0161e dodatne pogodbe o posredovanju z isto nepremi\u010dninsko dru\u017ebo,” pojasni Levstek.<\/p>\n
Konflikta interesov na\u010deloma ni<\/p>\n
Oba nepremi\u010dnisnak posrednika zanikata, da bi v primeru, ki se v praksi tudi lahko pojavi, ko ista nepremi\u010dninska dru\u017eba zastopa tako prodajalca kot kupca, pri\u0161lo do navzkri\u017eja interesov. “Na\u010deloma ne”, doda Poto\u010dnik<\/p>\n
To nepremi\u010dninskim posrednikom namre\u010d prepre\u010duje \u017ee zakon o nepremi\u010dninskem posredovanju, ki kot pravi Poto\u010dnik, dolo\u010da, da mora nepremi\u010dninska dru\u017eba pri opravljanju storitev skrbeti za interese tako naro\u010ditelja kot tudi tretje osebe ter ravnati nepristransko.<\/p>\n
“S tega vidika pravzaprav niti ni bistveno, katera od pogodbenih strank je formalno naro\u010ditelj nepremi\u010dninske dru\u017ebe in katera nastopa kot tretja oseba. Posrednik ima pri konkretnem poslu zakonske obveznosti do obeh. Preverjanje pravnega in dejanskega stanja nepremi\u010dnine, opozarjanje na morebitne pravne ali stvarne napake, skrb za varen potek posla ter korektno informiranje niso storitve, ki bi koristile samo prodajalcu ali samo kupcu,” dodaja Vesna Levstek.<\/p>\n
Zato po mnenju obeh primerjava z odvetnikom ni ustrezna. Ta namre\u010d zastopa izklju\u010dno interese svoje stranke, medtem ko nepremi\u010dninska dru\u017eba \u017ee zaradi narave posla in obveznosti, ki jih ima po zakonu, zastopa interese obeh strank. Ali kot pravi Vesna Levstek: “Nepremi\u010dninska dru\u017eba lahko ra\u010dun za pla\u010dilo za posredovanje izda le svojemu naro\u010ditelju, torej tistemu, ki je z njo sklenil pogodbo o posredovanju. To pa ne pomeni, da je bila celotna storitev opravljena samo zanj”.<\/p>\n
“Naloga nepremi\u010dninskega posrednika je povezati stranki in strokovno ter korektno posredovati pri sklenitvi pravnega posla, pri tem pa mora varovati interese obeh udele\u017eencev. \u010ce bi med interesi naro\u010ditelja in tretje osebe pri\u0161lo do nasprotja, mora nepremi\u010dninska dru\u017eba na to obe stranki tudi opozoriti,” sklene Branko Poto\u010dnik.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Na nepremi\u010dninskih portalih, kjer ogla\u0161ujejo prodajalci nepremi\u010dnin ali zanje nepremi\u010dninske agencije, je vse ve\u010d oglasov, v katerih je…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":205879,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[20],"tags":[32,50675,35,2005,1138,50673,31,34,36,2074,1069,13763,46065,37,38,50674,33],"class_list":["post-205878","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-novice","tag-headlines","tag-kupec","tag-najpomembnejse-novice","tag-nakup","tag-nepremicnine","tag-nepremicninski-agent","tag-news","tag-novice","tag-osrednje-novice","tag-pogodba","tag-prodaja","tag-prodajalec","tag-provizija","tag-slovene","tag-slovenscina","tag-stroski-posredovanja","tag-top-stories"],"share_on_mastodon":{"url":"","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/205878","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=205878"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/205878\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media\/205879"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=205878"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=205878"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/si\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=205878"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}