Dostupnosť bývania patrí medzi najväčšie problémy nielen mladých Slovákov. Ceny bytov rastú rýchlejšie ako príjmy, prvá hypotéka sa berie až okolo 37. roku a vlastné bývanie sa bez pomoci rodiny stáva pre slobodných ľudí nedosiahnuteľné. Iba medziročne zdraželi nehnuteľnosti o 14 percent. O tom, prečo sa situácia zhoršuje a v zásade nijako nerieši, kde zlyháva štát a čo by mohlo dostupnosť bývania reálne zlepšiť, sme sa rozprávali s odborníkom na výstavbu.
Video
Premiér Robert Fico kritizuje prudký nárast cien nehnuteľností: Bývanie je nedosiahnuteľný luxus a trh zlyhal.
V rozhovore s Jurajom Suchánkom, riaditeľom Inštitútu urbánneho rozvoja, sa dozviete:
Prečo je bývanie stále nedostupné, hoci sa o probléme vie už roky
Čo sa musí stať, aby sa situácia zlepšila a ceny bytov prestali rásť
Ako sa má človek s priemerným 1 600 eurovým platom dostať k vlastnému bývaniu a či sa bude bývanie deliť podľa príjmu a nie podľa potreby
Prečo nemáme viac bytov, keď na nich investori toľko zarobia a prečo je zmenšovanie plochy problém
Čo spôsobilo, že sme jednou z najhorších krajín v EÚ v pomere cien nehnuteľností k platom
Prečo sa v štátnych bytoch neoplatí bývať a kedy sa slovenský trh s bývaním zmení k lepšiemu
Prečo sa bývanie na Slovensku stáva pre bežných ľudí stále menej dostupné, aj keď sa o tom už roky hovorí ako o probléme?
Na dostupnosť bývania vplýva množstvo faktorov. Slovensko má málo novej výstavby, pomalé povoľovanie, nedostatok pripravených území tam kde je to žiadané, rastúce technické a regulačné náklady a slabú schopnosť štátu a samospráv koordinovať infraštruktúru s bytovou výstavbou. Ak ponuka bytov rastie pomalšie ako dopyt, ceny prirodzene rastú. Problém dostupnosti bývania nie je len hypotekárny problém, ale najmä problém nedostatočnej ponuky.
Je reálne, že sa situácia s cenami bytov ešte zlepší, alebo sa už Slovensko dostalo do bodu, keď bývanie bude len pre vyššiu strednú triedu? Ako bude potom vyzerať realita bývania Slovákov?
Zlepšenie je možné, ale nepríde samo. Ak sa zásadne nezvýši ponuka bytov, bývanie sa bude čoraz viac deliť podľa príjmu a rodinného zázemia. Vlastné bývanie bude dostupné najmä ľuďom s vyšším príjmom, párom s dvoma stabilnými príjmami alebo tým, ktorým pomôžu rodičia. Ostatní budú dlhšie bývať v nájme, u rodičov, v menších bytoch alebo ďalej od pracovných centier. To má potom dopad aj na mobilitu pracovnej sily, zakladanie rodín ako aj na kvalitu života.
Ako by sa podľa vás mohol dostať mladý človek do 30 rokov k vlastnému bývaniu, ak zarába priemerných 1 600 eur mesačne? Ako by mu štát mohol pomôcť?
Pri jednom príjme 1 600 eur mesačne je kúpa bytu vo väčších mestách veľmi ťažká. Reálne to často vychádza len pri menšom byte, v lacnejšej lokalite, s dostatočnými vlastnými úsporami či s pomocou rodiny. Štát by mu mohol pomôcť kombináciou opatrení: lepšou dostupnosťou úveru pri prvom bývaní, podporou sporenia na vlastné bývanie, výstavbou dostupných bytov na predaj aj nájom a najmä znížením nákladov výstavby – cez rýchlejšie povoľovanie, zjemnením prísnych noriem a podporu infraštruktúry. Samotný 90 % úver pomôže len tým, ktorí majú dostatočný príjem na splátku. Nevyrieši problém vysokej ceny bytu.
Ak sa zavedú aj ostatné opatrenia odporúčané odborníkmi, nielen sprístupnenie 90% úveru z ceny bytu ľuďom do 35 rokov, o koľko rokov môžeme čakať zlepšenie dostupnosti bývania? Ktoré opatrenia sú podľa vás najviac efektívne?
Efekt záleží od použitých opatrení. Veľmi rýchly môže byť pri zmene DPH. Musíme si uvedomiť, že z krajín V4 máme pri bytoch DPH nastavenú až extrémne vysoko – 23%. V Česku je to pre bežné byty 12%, v Poľsku 8% a v Maďarsku 5%. Iné zlepšenie môžu byť viditeľné v horizonte 2 až 4 rokov, ale systémová zmena trhu s bývaním je skôr otázka 5 až 10 rokov.
Najefektívnejšie opatrenia sú tie, ktoré zvýšia ponuku bytov: zrýchlenie povoľovacích procesov, príprava území na výstavbu, investície do verejnej infraštruktúry, predvídateľné územné plánovanie a stabilné pravidlá pre developerov aj obce. Zvýšenie dostupnosti hypoték môže pomôcť konkrétnej skupine ľudí, ale ak sa nezvýši počet bytov, môžu skôr tlačiť na ďalší rast cien.
Je pre vás kúpa vlastného bývania problém?
Áno, nemôžem si ho dovoliť
59,3%
Nie, mám partnera / partnerku
14,8%
Ako je možné, že Slováci si berú prvú hypotéku až okolo 37. roku života – čo to hovorí o trhu s bývaním? Je reálne, že sa táto veková hranica najbližšie roky zníži?
Hovorí to, že mladí ľudia sa k vlastnému bývaniu dostávajú neskoro. Potrebujú dlhšie sporiť, často čakajú na stabilnejší príjem, partnera alebo pomoc rodiny. Trh im neposkytuje dostatok cenovo dostupných bytov. Táto hranica sa môže znížiť len vtedy, ak sa súčasne zlepší dostupnosť úverov, zvýši ponuka menších a dostupnejších bytov a zrýchli výstavba. Ak sa zmení iba hypotekárny limit, efekt bude obmedzený.
Kde podľa vás najviac zlyháva štát – v územnom plánovaní, stavebných konaniach alebo v podpore výstavby?
Najväčší problém je, že tieto oblasti nefungujú ako jeden systém s jedným vedením. Územné plánovanie často nevytvára dostatok priestoru pre novú bytovú výstavbu, povoľovanie je pomalé a náklady na verejnú infraštruktúru či na rôzne poplatky (napríklad za rozvoj) sa čoraz viac prenášajú na stavebníkov a následne sa premietajú do vyšších cien bytov.
Výsledkom je, že aj keď existuje záujem stavať, projekty sa pripravujú roky a s vyššími nákladmi. Štát by mal vytvoriť podmienky, aby mestá a obce vedeli plánovať rast a aby výstavba bytov išla ruka v ruke so školami, škôlkami, cestami, vodovodmi a kanalizáciou. Problémom sú aj veľmi prísne a zozáväznené normy, ktoré kladú na výstavbu nových bytov výrazne prísnejšie nároky ako v okolitých krajinách.
Ak chce štát situáciu naozaj riešiť, vhodným krokom by bolo vytvorenie medzirezortnej pracovnej skupiny aj so zapojením zástupcov podnikateľského sektora – developerov. Je potrebné jasne identifikovať prekážky brániace intenzívnejšej a dostupnejšej výstavbe a následne nastaviť potrebné opatrenia. Žiadny z rezortov nemá dnes silu a možnosti zmeniť situáciu samostatne a pokusy o čiastkové riešenia nemajú dostatočný efekt.
Čítajte viac Slováci objavili trend v bývaní, ktoré konkuruje bytom. Vydrží dom za 70-tisíc eur tatranské počasie aj desaťročia splácania?
Ak by ste mali pomenovať jednu najväčšiu prekážku, ktorá dnes brzdí dostupné bývanie na Slovensku, ktorá by to bola?
Najväčšou prekážkou je nedostatok novej ponuky. Všetky ostatné sa do toho premietajú: pomalé povoľovanie, striktné a záväzné technické normy, nedostatok pripravených pozemkov, vysoké náklady, chýbajúca infraštruktúra, odpor obcí voči výstavbe. Ak sa nebude stavať viac bytov v lokalitách, kde ľudia reálne potrebujú bývať, dostupnosť sa zásadne nezlepší.
Je štátne nájomné bývanie reálne riešenie krízy dostupnosti bývania, alebo ide skôr o dlhodobý projekt bez rýchleho efektu?
Štátom podporované nájomné bývanie má význam, ale nemôžeme od neho čakať rýchle vyriešenie krízy. Je to dlhodobý nástroj, ktorý môže pomôcť určitej špecifickej skupine obyvateľov a v určitom období ich života. Na to, aby malo reálny vplyv na trh či dostupnosť bývania však musí ísť o tisíce bytov ročne, nie o jednotlivé projekty.
Foto: Radovan Ondruš
Create space interier byt zdroj Radovan Ondrus 1 Interiér bytu s 35 štvorcovými metrami.
Zároveň by štát nemal podporovať iba nájomné bývanie. Potrebujeme aj model dostupných bytov na kúpu, pretože vlastnícke bývanie je na Slovensku stále dominantná preferencia domácností. Bývanie vo vlastnom byte v slovenskej realite predstavuje aj určitú formu investície.
Vlastný byt splatený počas produktívnych rokov predstavuje výrazne nižšie náklady na bývanie v dôchodkovom veku. V systéme štátom podporovaného nájomného bývania už nebude dôchodcovi prispievať zamestnávateľ a aj takéto bývanie bude na úrovni nákladov blízkej komerčnému nájmu.
Prečo je Slovensko jednou z najhorších krajín v EÚ, pokiaľ ide o pomer cien nehnuteľností k príjmom? Prečo vyššie ceny bytov automaticky neznamenajú viac novej výstavby?
Slovensko má kombináciu relatívne nízkych príjmov, rastúcich cien bývania a nedostatočnej novej výstavby v najžiadanejších lokalitách. Vyššie ceny bytov automaticky neznamenajú viac výstavby, pretože developer nevie zo dňa na deň postaviť nový projekt. Potrebuje vyhovujúci územný plán, pozemky, povolenia, kapacity sietí, financovanie a predvídateľné pravidlá.
Ak povoľovanie trvá roky a infraštruktúra nie je pripravená, trh nevie na dopyt pružne reagovať. Rovnako je potrebné povedať, že developer nezačne rozsiahle projekty ani vtedy, ak existuje vysoké riziko že pri premietnutí všetkých nákladov a adekvátnej marži nedokáže byty predať z dôvodu vysokej ceny. Preto ceny rastú rýchlejšie ako ponuka.
Čítajte viac Šok z cien bytov pokračuje. Experti navrhujú štyri kroky, ako zabrániť katastrofe s bývaním
V posledných rokoch developeri čoraz častejšie zmenšujú výmery bytov, aby zostali cenovo dostupnejšie. Je to prirodzená reakcia trhu a vplyvu zahraničia, alebo signál, že sa bývanie dostáva za hranicu finančných možností bežných ľudí? Ako tento krok vnímate?
Je to prirodzená reakcia trhu, ale zároveň aj varovný signál. Developeri sa snažia udržať celkovú cenu bytov na úrovni, ktorú ešte kupujúci dokážu financovať. Keď rastie cena za meter štvorcový, zmenšenie výmery je jeden z mála spôsobov, ako zachovať dostupnú cenu za byt.
Problém je, že človek síce kúpi lacnejší byt, ale za cenu menšej obytnej plochy a nižšieho komfortu. Ak sa z malých bytov stane hlavný spôsob riešenia dostupnosti, znamená to, že systémovo zlyhávame v schopnosti dodávať primerané bývanie za primeranú cenu.