Video
Pohľad na jediný mrakodrap na Slovensku, Eurovea Tower v Bratislave
Hoci cieľom mrakodrapov je využiť aj menšie pozemky v meste naplno tým, že sa byty natiahnu do výšky, spájajú sa aj s určitou prestížou – nielen praktickým vyplnením pozemku. Bývanie v nich začína v hlavnom meste na 8-tisíc eurách za meter štvorcový, čo si prirodzene nemôže dovoliť každý. Napriek tomu je väčšina výstavby v Bratislave sústredná do lukratívnych projektov v novom centra mesta a vzhľadom na ich ceny sa nedá povedať, že by zlepšovali bytovú krízu.
Otázka ich reálneho prínosu pre bývanie tak prirodzene trápi najmä mladých hľadajúcich dostupné byty. No stále viac sa ukazuje, že slovenský trh jednoducho má dosť ľudí s rozpočtom na nadštandardné nehnuteľnosti, inak by takéto projekty nevznikali. Pre predstavu – dvojizbový byt v jedinom slovenskom mrakodrape, Eurovea Tower, vyjde na 600-tisíc eur.
„Za každým developerským zámerom stojí dôkladná príprava a detailná analýza trhu. Ešte pred začiatkom výstavby developeri pracujú s dátami o dopyte, kúpyschopnosti klientov, konkurencii aj očakávanej predajnosti jednotlivých typov bytov,” potvrdila Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME.
Stovky nových bytov vo výškových budovách, nielen v mrakodrape, však majú vplyv na realitný trh aj svoju úlohu. Dopĺňajú existujúcu mestskú zástavbu a prinášajú špecifický typ bývania a ani sa nesnažia riešiť jeho dostupnosť pre širokú verejnosť.
„Ich úlohou je rozšíriť ponuku na trhu a reagovať na dopyt v prémiovejšom segmente. Realitný trh totiž pozostáva z viacerých vrstiev, od dostupnejšieho bývania až po luxusné projekty, pričom každá z nich oslovuje inú skupinu kupujúcich. Pomáhajú diverzifikovať ponuku, zvyšujú atraktivitu určitých lokalít a v niektorých prípadoch môžu uvoľniť časť dopytu v iných segmentoch bývania,” vysvetlila Klačanová. Znamená to, že časť ľudí si kúpi byt v mrakodrape namiesto bežného bytu – ak by takúto možnosť nemali, kupovali by napríklad väčšie a drahšie byty v inde v meste. Tlak na ostatné nehnuteľnosti je tým o niečo menší.
Sú byty v slovenských vežiakoch predražené?
Luxus neznamená vždy kvalitu
Mrakodrapy sa prezentujú ako vysoko kvalitné bývanie, no podľa Klačanovej musia spĺňať bežné štandardy, preto prevedenie nezávisí od toho, či v nej býva bohatšia skupina obyvateľstva. Rozdiel je však najmä v technicky náročnej výstavbe, ktorá byty predraží.
„Výškové stavby kladú výrazne vyššie nároky na statiku, stabilitu konštrukcie či odolnosť voči vetru. S tým súvisia aj špecifické postupy, konštrukčné riešenia a neraz aj použitie odlišných materiálov. Práve to sa premieta do ceny bývania. Vyššia cena bytu v mrakodrape tak nie je len otázkou exkluzivity, ale aj dôsledkom náročnejšej realizácie celej stavby,” dodala realitná maklérka.
Realita bytov vo výškových budovách ukázala, že kvalitné detaily nie sú ani v nich pravidlom. Majú rovnaké neduhy ako bežné novostavby. „Výšková rezidenčná budova môže byť navrhnutá výborne, ale aj priemerne. Pri vežiach sú technické nároky často vyššie než pri bežnej bytovej výstavbe, no na druhej strane, ak je cieľom maximalizovať predajnú plochu bez skutočného dôrazu na kvalitu priestoru, nedostatky sa objavia aj tam,” potvrdila architektka Lenka Petráková, ktorá pracuje v prestížnom zahraničnom štúdiu Zaha Hadid architects.
Aj pri výstavbe mrakodrapov chce investor vyťažiť z plochy čo najviac bytov, či mať projekt najrýchlejšie postavený. No krivé steny nie sú to jediné, čo dokáže zničiť pohodlie bývania. „Kvalitné bývanie nie je len o výhľade a adrese. Je to o dispozícii, svetle, akustike, remeselnom spracovaní, spoločných priestoroch aj o tom, čo sa deje na úrovni parteru a ulice,” dodala Petráková.
Na Slovensku zatiaľ prevládajú skutočné vežiaky najmä v Bratislave. To, že nevznikajú aj v iných veľkých mestách je logické – stavia sa podľa dopytu, finančných možností a celkových potrieb, preto inde majú stavby jednoducho menšiu mierku. Pokiaľ nebudú mať aj ostatné slovenské mestá silnejší trh, mrakodrapy stavať nebudú.
Čítajte viac Bratislava získa miliónový mrakodrap, aký nemá konkurenciu: Ako sa však žije v oblakoch? „Bratislava má v tomto smere prirodzenú výhodu, pretože sa tam sústreďuje kapitál, väčší trh aj developerské ambície. Výškové budovy sú navyše technologicky, konštrukčne aj povoleniami veľmi náročné, preto vznikajú najmä tam, kde vie investor takúto investíciu ekonomicky obhájiť,” pripomenula Petráková. Podľa architektky však kvalitná architektúra neznamená nutne masívne stavby.
„Kvalita nemusí byť vždy o výraznom geste. Často spočíva skôr v tom, ako je projekt premyslený, ako pracuje s kontextom, verejným priestorom, materiálom a detailom, a ako dlhodobo slúži svojmu mestu alebo komunite. Práve v tomto vidím na Slovensku veľký priestor na ďalší rozvoj. Nie nevyhnutne v tom, aby sme stavali čoraz ikonickejšie budovy, ale aby sme dôslednejšie zvyšovali celkovú kvalitu prostredia,” vysvetlila.
Trnava prvou lastovičkou
Prvým náznakom zmeny je zámer najvyššieho obytného domu mimo hlavného mesta – projekt Spartakovská v Trnave. Výškovo nebude mrakodrapom, keďže dosiahne 80 metrov a 25 podlaží, no presiahne vežu Baziliky sv. Mikuláša v historickom centre, ktorá bola spolu s komínom pôvodného cukrovaru niekoľko storočí najvyššou stavbou v meste.
Jeho podoba bude výsledkom architektonickej súťaže v hodnote viac než 200-tisíc eur, čo je spolu so samotnou výstavbou ukazovateľom toho, že aj v regiónoch narastá potenciál a záujem o svetovú architektúru. Projekt celkovo bude prevažne o bývaní – do roku 2029 má priniesť 240 bytov, pričom náklady odhaduje investor United Real Estate.
Podľa architektky výškové stavby nemenia iba plochu, na ktorej stoja, ale aj siluetu mesta, jeho mierku a spôsob, akým ho vnímame. Nejde iba o to, komu sú byty v nich určené. „Čím výraznejšie vstupuje do obrazu mesta, tým väčšiu zodpovednosť nesie voči jeho kvalite a budúcemu vývoju. Nemali by byť len symbolom exkluzivity alebo investičným produktom bez širšieho účinku. Pri takto výrazných stavbách je dôležité, aby prinášali hodnotu, ktorá presahuje ich vlastné hranice,” uviedla s tým, že dobrý mrakodrap vytvára aj verejné priechody, námestia, obchody a ďalšie funkcie.
Vplyv výškovej budovy na svoje okolie teda nie je iba vizuálny. Zásadným problémom je najmä nápor vetra, ktorý pri vysokých stavbách vzniká. Sto a viac metrová stavba totiž funguje ako prekážka a vietor sa o ňu doslova oprie, zrýchli sa popri jej stenách a tlačí sa dole k zemi, kde potom okoloidúci cítia silné nárazy. Hoci to architekti pri návrhu riešia, nedá sa to celkom potlačiť. Tento jav si pri kúpe bytu málokto uvedomí, priamo však ovplyvňuje kvalitu verejného priestoru aj každodenný komfort ľudí.
Vizualizácie nového mrakodrapu JTRE
JTRE predstavilo nový mrakodrap, ktorý sa stane dominantou Bratislavy. Pôvodne mali byť veže dve, teraz sa ráta s jednou, tou vyššou s 260 metrami
„Pri vežiach sa môže výrazne meniť mikroklíma na úrovni chodcu a môžu vznikať nepríjemné veterné prúdy, ktoré rozhodujú o tom, či je okolie budovy skutočne použiteľné, či sa tam ľudia chcú tráviť čas. Ak je priestor veterný a nekomfortný, verejný priestor tým trpí, aj keď je samotná architektúra formálne atraktívna,” zdôraznila Petráková s tým, že vyspelé svetové štúdiá už robia simulácie.
Overujú tak, ako sa bude ľuďom okolo vysokej budovy chodiť ale aj ako sa bude deťom hrať na ihrisku. Takto silný vietor sa týka aj terás či balkónov, nielen chôdze okolo bytoviek. Preto sa s tvarom budov pracuje – príkladom je bratislavský projekt Sky Park, ktorý má oválny pôdorys, čo pomáha vietor rozbiť a zmierniť jeho silu. Rovnako fungujú aj rôzne členenia balkónov, alebo terasové stupňovanie poschodí.
Život v mrakodrape je iný
Čoraz viac sa v rámci pohodlného bývania zdôrazňuje aj to, ako priestor vplýva na psychiku ľudí. S tým súvisí potreba budovať mesto v ľudskej mierke – teda stavať do takej výšky, aby budovu človek dokázal vnímať ako primeranú sebe. Trend mrakodrapov sa tak javí ako presný opak.
„Výšková budova a ľudská mierka sa podľa mňa nemusia vylučovať, ale iba vtedy, keď je veža navrhnutá ako súčasť širšieho urbanistického konceptu a nie ako izolovaný objekt. Ľudská mierka sa totiž neposudzuje len podľa samotnej výšky budovy, ale najmä podľa toho, čo človek zažíva na úrovni partera a v nižších podlažiach,” vysvetlila Petráková.
Čítajte viac Mrakodrapy Bratislavy v problémoch: Ceny bytov vyskočili na 14-tisíc za meter, developeri nemajú na výstavbu „V mnohých projektoch, na ktorých pracujeme v Číne, sa práve prvých päť až sedem podlaží často venuje verejnému programu – obchodom, službám, parkom a priestorom, ktoré aktivujú spodnú časť veže a vytvárajú destináciu pre ľudí aj mimo pracovných hodín,” dodala architektka s tým, že pre psychiku je dobré, ak sa dá v okolí, ale aj vo vnútri budovy dobre orientovať a bývanie umožní vytvoriť komunitu, rovnako ako dbať na kvalitné služby.
V porovnaní s blízkym okolím sa tak javí jediný mrakodrap Slovenska ako slabý úspech, no Petráková pripomenula, že výškové budovy limituje na jednej strane trh a ochota investorov, ale aj územný plán mesta. Práve tá neraz brzdí tak Bratislavu, ako aj regióny.
Odborníčka uviedla, že taká Varšava si ich môže dovoliť vo veľkom a robí z nich súčasť svojej identity. Praha ich naopak prísne obmedzuje, aby chránila historický charakter mesta. Bratislava je niekde medzi – chce stavať výškovo, ale trh je v hlavnom meste menší v porovnaní s okolitými metropolami a nemá ešte úplne jasnú predstavu, kde a s akým účelom by takéto budovy mali v meste vznikať.