Video
Prestavby na bývanie sa rozmáhajú kde sa dá, príkladom je aj premena Kníhtlačiarne Svornosť na lofty.
Posledné roky na Slovensku dokazujú, že dostať sa k bývaniu je čoraz náročnejšie. Po tom, ako sa cena za meter štvorcový starších bytov v Bratislave preklopila k hranici 5-tisíc eur, sa snaha bývať vo vlastnom zmenila na prekračovanie zákona.
Mnohí ľudia, ktorí na nehnuteľnosť v meste nedosiahli pochopili, že slovenská legislatíva sa dá obísť. Začali tak meniť chaty na bežné bývanie, čím sa stali alternatívou k predraženým bytom, alebo skupovať záhradkárske pozemky a stavať na nich domy prezlečené za chaty.
Prestavba chaty na dom nebola ľahká
Architekti z ateliéru Krobot Hudáč ukázali, ako sa dá premeniť chata na legálne bývanie. Zrealizovať nadstavbu na pôvodnej chate v Plaveckom Štvrtku trvalo šesť rokov. Autori zachovali tradičné zapustené priestory, na ktoré nadstavili dve podlažia. Na chate zo 70. rokov tak museli odstrániť klasickú sedlovú strechu a vytvoriť obytný priestor na viacerých úrovniach. Požiadavkou bol tiež citeľný kontakt s prírodou, preto usporiadali interiér tak, aby bol napojený na záhradu – poväčšine oknami. Celkovo však stavba napriek novej ploche nesmela narušiť krajinu. To sa podarilo zemitými farbami a zachovaním zapustenia.
Stavebná parcela je značne drahšia záležitosť, než tá rekreačná. Ak sa budúci majiteľ prikloní k rýchlej výstavbe montovaného domu okolo 90 metrov štvorcových na pôvodnej záhrade, vie získať vlastné bývanie aj s pozemkom pokojne do 120-tisíc eur na západe Slovenska – čo je hlboko pod cenami bytov a domov v tomto regióne pri takto veľkej ploche. Podobne výhodné je aj rekonštruovanie chát s cieľom zväčšiť ich obytnú plochu.
Hoci ani pozemky na ktorých domy stoja nie sú stavebné, zákon sa dá pri nich pomerne ľahko obísť. Aj keď rozlišuje medzi rekreačnými stavbami a rodinnými domami, ich zaradenie nie je úplne podstatné. Využívajú sa totiž inak. „V praxi sa najčastejšie stretávame s tým, že stavba je síce formálne povolená ako rekreačná, no v skutočnosti slúži na trvalé bývanie,” zdôraznili Lukáš Bielovič, riadiaci advokát z firmy L/R/P advokáti.
Stretli ste sa s chatou prerobenou na dom?
Bývanie na hrane zákona
Problém je nielen v zámernom obchádzaní zákona v rekreačnej zóne, ale aj v tom, že chaty vyžadujú nižší štandard noriem. Môžu byť tak prerobené “na kolene” a obyvateľom hrozí nebezpečenstvo, napríklad vyhorenie.
Podľa Bieloviča každý, kto spraví z chaty dom, alebo postaví nové bývanie na záhradnom pozemku, riskuje pokutu či v krajnom prípade zbúranie stavby. „Stavebný zákon totiž stavebníkom priamo ukladá povinnosť užívať stavbu na účel podľa kolaudačného osvedčenia a pri zmene účelu požiadať o novú kolaudáciu,” dodal právnik.
Ambícia trvalého bývania na holom rekreačnom pozemku je na hrane zákona. „Je to spravidla limitované územným plánom. V praxi sa však stretávame s tým, že stavebníci realizujú stavby formálne a zámerne ako rekreačné objekty, no s parametrami rodinných domov. Takýto postup naráža na zákonné limity,” potvrdil Bielovič. No systém sa dá obísť aj rekonštrukciou staršej stavby, pokiaľ sa na pozemku už nachádza. Na to väčšinou stačí ohláška.
Niektorí sa však snažia schovať aj väčšie prerábky za ohlásenie, aby nemuseli riešiť stavebné povolenie. V realite to funguje tak, že aj nápadne zrekonštruovanú chatku nikto nekontroluje ani nezbúra. Je totiž náročné zistiť, či je skutočne obývaná po celý rok – vidno to maximálne na spotrebe vody, či elektriny, ktoré sú vyššie. Podľa Bieloviča sa prístup štátu mení a pozerá na takéto stavby prísnejšie, poväčšine však stále platí, že na hlbšie dokazovanie nemá úplne priestor.
Ak však z chaty s pôvodnými 50 metrami štvorcovými spravíme trojpodlažný dom na sto štvorcoch, zmení sa jej účel, čo vidno hneď na prvý pohľad. „Keď úpravy smerujú k prispôsobeniu objektu na trvalé bývanie (ako zmeny dispozície nehnuteľnosti, technického vybavenia či napojenia na siete), už ide o zmenu v užívaní stavby,” vysvetlil Bielovič.
Napriek tomu, že bývanie v záhradkárskej oblasti je sivou zónou a ľudia ho zneužívajú, sú aj dobré príklady ako ho premeniť na funkčné a najmä legálne bývanie uprostred prírody. Architekti zo štúdia Krobot Hudáč sa takto dostali k chate v Plaveckom Štvrtku, ktorú nadstavili na trojpodlažný dom. Pri projekte na Záhorí však museli upraviť účel na celoročne obývateľný dom, aby sa tam dal okrem iného nahlásiť trvalý pobyt.
Slovenské právo nerozlišuje celoročné bývanie v rekreačnom objekte ako nejaký oficiálny režim. Trvalý pobyt sa preto dá mať aj v rekreačnej stavbe, ak je skolaudovaná a má pridelené súpisné číslo – o ktoré treba požiadať obec, či mesto. Im to však musí umožniť územný plán. No tam to nekončí. Ak chceme prehlásiť už postavenú chatu na rodinný dom, musí tak aj vyzerať a mať štandard trvalého bydliska.
„Z hľadiska územného plánu však zostáva objekt naďalej vedený ako rekreačný, čomu sa prispôsobil aj legislatívny postup prestavby,” uviedol Hudáč s tým, že stavba prebehla klasicky s povoľovacím procesom a následne aj bola skolaudovaná. Aj tu sa ukazuje diera v zákone – stačilo zmeniť účel chatky na dom, no pozemok zostal záhradkárskym. Majitelia tak majú plnohodnotné bývanie za nižšiu sumu.
Bielovič preto považuje za dobré riešenie, aby sa dala legálne zmeniť funkcia niektorých rekreačných pozemkov na rezidenčné, na úrovni majiteľa, nie nutne úpravou územného plánu. Dom v Plaveckom Štvrtku mal v tomto výhodu. Nachádza sa na okraji obce, v časti, ktorá donedávna nebola zastavaná – postupne sa mení na obytné územie, práve úpravami územného plánu.
„Do určitej miery ide o prirodzený vývoj. Obec tým získava nové rozvojové plochy. Zároveň však vznikajú realizácie, ktoré nie vždy dostatočne reflektujú charakter prostredia, v ktorom sa nachádzajú,” pripomenul druhú stranu mince Hudáč s tým, že z jeho pohľadu by sa nemali uvoľňovať podmienky výstavby v záhradách, ale skôr by uvítal ich presnejšie zadefinovanie.
Cieľom regulácii v týchto zónach je však chrániť záhrady a lesíky pred nekontrolovanou výstavbou a zmenou zelene na vilovú štvrť. „Najmä v citlivých lokalitách, ako je okolie jazera, by prísnejšie a kvalitnejšie definované regulatívy mohli pomôcť zachovať pôvodný charakter územia, ktorý sa dnes postupne vytráca,” uzavrel.
Z drobnej chaty poschodový dom
Viac ako 50 ročná chatka pokrývala plochu necelých 60 metrov štvorcových, no nadstavbou sa dostala na takmer 108 štvorcov. Bez toho, aby vyšla z pôdorysu – keďže pozemok je vedený ako rekreačný, nedala sa zväčšiť zastavaná plocha. Mohla pokrývať najviac 25 percent pozemku.
„Pôvodná chata mala rekreačný charakter s nedostatočným presvetlením, nevyhovujúcou dispozíciou a slabým prepojením podlaží,” vysvetlil Peter Hudáč z ateliéru s tým, že najväčšou výzvou bolo, aby sa z nej stalo kvalitné bývanie na limitovanej, pôvodnej ploche chaty. Zároveň však podľa slov architekta nešlo o to, aby bolo bývanie plnohodnotné a majitelia museli spraviť kompromisy s ktorými pracovali už pri návrhu.
Foto: Ján Kekeli
chata na dom zdroj Jan Kekeli Chata po novom. Riešením bola zmena dispozície a využitie najmä priestoru vo výške, teda zväčšením priestoru o poschodia. „Vložením medzipodlažia, prácou s výškovými rozdielmi a otvorením dennej zóny smerom do krajiny sme prepojili úrovne, eliminovali chodby a presahmi do exteriéru umožnili dosiahnuť pocit veľkorysosti aj bez rozširovania stopy,” vymenoval Hudáč.
Náklady na prestavbu domu z chaty sa pohybovali na úrovni menšieho bytu v Bratislave, teda sa bavíme o sume nad stotisíc eur. Vzhľadom na to, že architekti budovali na základe pôvodnej stavby, ktorú zväčšili dvojnásobne, projekt sa páru oplatil. Treba však tiež spomenúť, že veľa prác robili svojpomocne, čo náklady znížilo.
Architekti sa už niekoľko rokov stretávajú s trendom, že klienti chcú využiť chatu alebo rekreačný pozemok na plnohodnotné bývanie. „Náš projekt je jedným z jeho prejavov. Čoraz častejšie sa objavujú realizácie, kde sa páry alebo menšie rodiny rozhodnú bývať v rekreačných lokalitách, prípadne v menšom, flexibilnom bývaní,” potvrdil Hudáč.
Motivuje ich nielen väčšia životná plocha za nižšie vstupné náklady, ale aj životný štýl. Takéto bývanie vyhľadávajú ľudia, ktorým chýba kontakt s prírodou a stačí im aj menšia nehnuteľnosť. „Zároveň si nemyslím, že ide o univerzálny model bývania vhodný pre každého. Skôr ide o alternatívu, ktorá funguje v konkrétnych podmienkach a pre určitý typ užívateľov,” dodal architekt.
Podľa advokátov je však tento trend skôr znakom toho, že u nás dlhodobo zlyhávali regulácie aj kontroly. To sa teraz mení, úpravou stavebného zákona. „Smeruje k sprísneniu dohľadu a dôslednejšiemu posudzovaniu reálneho využívania stavieb,” uviedol Bielovič. Tiež vnímajú zmenu tlaku na bývanie – dopyt narastá najmä v dostupnejších lokalitách miest a územné plány nestíhajú reagovať na fakt, že veľa záhradkárskych pozemkov už neslúži rekreácii tak rýchlo, ako ľudia.
Ďalším otáznikom je tak pomerne bežná priama kúpa rekreačného pozemku s cieľom stavať chatu, ktorá bude defacto obývaná ako bežný dom. Na papieri však pôjde o drobnú stavbu určenú na oddych. Tým vzniká viacero nevýhod, jednou z nich je slabá vybavenosť pozemkov – zvyčajne im chýbajú inžinierske siete a majitelia ich musia riešiť po svojom.
Aké právne a praktické riziká riskujeme stavbou domu na rekreačnom pozemku?
Odpovedá Lukáš Bielovič, riadiaci právnik z firmy L/R/P advokáti:
„Problémom je, ak stavba nie je užívaná v súlade s povoleným účelom. Pri samotnom predaji môže byť pri takejto nehnuteľnosti ťažšie splniť podmienky hypotéky (banky zvyčajne vyžadujú väčší podiel vlastného kapitálu ako pri stavbách určených pre trvalé bývanie).
Na prípadné komplikácie s poistením upozorňujeme najmä v súvislosti so vznikom poistných udalostí a následným poistným plnením, ak skutočný spôsob užívania nehnuteľnosti nezodpovedá deklarovanému stavu. Ďalším rizikom je aj oblasť dane z nehnuteľností, kde správca dane môže pri zistení nesúladu medzi skutočným a deklarovaným využívaním stavby pristúpiť k dorubeniu dane za predchádzajúce zdaňovacie obdobia,” objasnil.
Skryté náklady tak môžu vyskočiť najmä pri úprave terénu, dotiahnutí spomínaných sietí či legalizácii, ale aj pri nutnej zmene podkladov k projektu, ak neohlásime stavbu správne – teda podľa jej účelu. V tom prípade musí majiteľ platiť dokumentáciu dvakrát a stráca aj čas, čo má vplyv na rozpočet.
Rekreačné pozemky nie sú prispôsobené na dennodenné fungovanie, nemusia mať prípojku vody či elektriny, alebo vyriešený odpad. Vo väčšine prípadov je potrebné vyvŕtať studňu – k tomu treba posudok, či sa dá studňa vôbec zriadiť, tiež čerpadlo a napojenie vody k budúcemu domu.
Čítajte viac Domy, ktoré sme kedysi nenávideli, dnes zachraňujeme: Pozrite sa, ako vám rekonštrukcia socialistickej kocky ušetrí tisícky eur S elektrinou, pokiaľ je niekde na blízku, je to jednoduchšie. Treba nájsť najbližšiu trafostanicu, požiadať o pripojenie do siete a opäť, osloviť technika pre projekt. Pokiaľ sa chce obyvateľ vyhnúť náročnej údržbe žumpy, je potrebná čistička odpadových vôd. Tá funguje na princípe nádoby pod zemou a filtra, no jej vybudovanie tiež vyžaduje projekt kvôli osadeniu na pozemku a dokonca aj povolenie na vodnú stavbu. Všetky tieto položky vyjdú v priemere na 10–40-tisíc eur a to ešte nemáme postavený dom.
Problémom, na ktorý veľa ľudí nemyslí, sa môže stať aj prístupová cesta k pozemku. Záhradkárske oblasti majú z pravidla množstvo rozkúskovaných pozemkov a komplikované vlastníctva, to sa týka aj komunikácii. Overenie, či ste spoluvlastníkom cesty alebo máte povolenie na prejazd, je tak zásadné.