V roku 2026 je realitný trh na Slovensku po turbulentných rokoch stabilizovaný a dobre naštartovaný, čo so sebou prináša úplne nové nároky na predaj nehnuteľností. Éra, keď sa nehnuteľnosti predávali „samy“ a na úspech stačilo pár fotiek z mobilu, je definitívne preč. Súčasný realitný trh je stabilizovaný, no zároveň omnoho náročnejší na pozornosť kupujúceho. Lukas Poláček, zakladateľ realitnej spoločnosti Assenzio, vysvetľuje, prečo je dnes profesionálna marketingová stratégia kľúčovým rozdielom medzi úspešným predajom a mesiace „visiacim“ ležiakom.
Koniec hypotekárneho eldoráda
Počas pandémie, keď úrokové sadzby atakovali hranicu 0,3 %, bola dynamika trhu extrémna. „Vtedy mohol ísť robiť realiťáka naozaj každý, predávalo sa extrémne jednoducho,“ spomína Lukas Poláček. „Po zlomovom roku 2022 a nárastoch úrokov k 3 – 5 % sa však správanie kupujúcich zmenilo. Trh síce opäť ožíva a ceny rastú prirodzeným tempom, no kupujúci sú dnes podstatne opatrnejší a náročnejší.“
5fotiek v galérii
Lukas Poláček
Zdroj: Assenzio NexusDobrý byt sa predáva marketingom, nie náhodou
Realitný trh sa postupne profesionalizuje a predaj bytu sa čoraz viac podobá na marketing produktu. „Ak chce majiteľ dosiahnuť dobrú cenu a osloviť správnych kupujúcich, musí sa na predaj pozerať podobne ako na uvedenie produktu na trh,“ hovorí Poláček. Podľa neho o úspechu predaja v súčasnosti rozhodujú tri faktory, pričom marketingová zložka v nich hrá ústrednú rolu:
Tri piliere, ktoré dnes rozhodujú o predaji:
Marketingová stratégia a kampaň: Zahŕňa aktívne využívanie sociálnych sietí, cielenej reklamy a sponzorovaných príspevkov.Profesionálna prezentácia: Kvalitná inzercia, špičkové fotografie a video produkcia.Cenotvorba založená na dátach: Nastavenie ceny na základe komplexnej trhovej analýzy, nie pocitov.
Vizuálna stránka je v roku 2026 prvým filtrom záujemcu. „Najdrahšia chyba, ktorú predávajúci robia, sú veľmi zlé fotografie – neupravené a nenastageované. Fotky predávajú a ich absencia alebo nízka kvalita odrádza klientov hneď v úvode. Preto kladieme dôraz na vizuálnu dokonalosť a precízny staging, ktorý nehnuteľnosť odlíši v silnej konkurencii,“ prezrádza Poláček.Online portály umožňujú kupujúcim porovnať desiatky až stovky bytov v priebehu niekoľkých minút. „Kupujúci dnes vidí vedľa seba množstvo podobných bytov. Ak jeden z nich pôsobí vizuálne slabšie alebo má nejasné informácie, veľmi rýchlo ho preskočí. V praxi to znamená, že byt bez kvalitnej prezentácie môže zostať nepovšimnutý, aj keď je inak veľmi dobrý,“ vysvetľuje Poláček.
5fotiek v galérii
Ilustračné foto
Zdroj: Assenzio NexusSociálne siete a AI: Povinnosť, nie voľba
Základom marketingu nehnuteľnosti je dnes profesionálna prezentácia. Tá zahŕňa kvalitné fotografie, videoobhliadky, pôdorysy či virtuálne prehliadky. „Fotografia je často prvý kontakt kupujúceho s nehnuteľnosťou. Ak je tmavá, krivá alebo neukazuje dispozíciu bytu, záujemca si jednoducho klikne na ďalší inzerát. Profesionálna prezentácia dokáže zvýšiť počet záujemcov a výrazne skrátiť čas predaja,“ hovorí Poláček. Pre mnohých kupujúcich predstavujú práve sociálne siete prvý kontakt s ponukou – často ešte skôr, než sa dostanú na realitný portál. „Je to dnes základ. Obsah musí byť nastavený tak, aby odovzdával informácie a zároveň budoval dôveru v makléra. Ľudia totiž často nekupujú len byt, ale aj pocit istoty, že ich predajom alebo kúpou prevedie niekto kompetentný,“ vysvetľuje Poláček.
Podľa neho už nestačí zverejniť niekoľko fotografií. Sociálne siete umožňujú pracovať s rôznymi formátmi – krátkymi videami, komentovanými prehliadkami bytu, príbehmi o lokalite či vysvetľovaním výhod konkrétnej dispozície. „Záujemcovia dnes chcú vidieť, ako byt pôsobí v realite, aká je atmosféra priestoru alebo čo ponúka jeho okolie. Video alebo krátke dynamické formáty dokážu sprostredkovať emóciu, ktorú statická fotografia často nedokáže,“ hovorí Poláček. K profesionálnemu štandardu v roku 2026 podľa neho patrí aj využívanie umelej inteligencie. Tá pomáha napríklad pri tvorbe realistických vizualizácií, úprave svetla, doplnení nábytku do prázdnych miestností alebo pri simulácii toho, ako môže byt vyzerať po rekonštrukcii. „AI umožňuje ukázať potenciál nehnuteľnosti aj vtedy, keď ešte nie je v ideálnom stave. Kupujúci tak dokáže lepšie pochopiť, čo všetko priestor ponúka,“ vysvetľuje. Zároveň však upozorňuje, že hranica medzi atraktívnou prezentáciou a zavádzajúcou úpravou musí zostať jasná. „Technológie by mali pomáhať vysvetliť možnosti priestoru, nie vytvárať ilúziu niečoho, čo v realite neexistuje. Profesionálny maklér musí vždy komunikovať, čo je reálny stav a čo je len vizualizácia možného riešenia,“ dodáva Poláček.
Marketing zohráva významnú úlohu aj pri dosahovaní predajnej ceny. Dobre prezentovaná nehnuteľnosť môže pritiahnuť viac záujemcov, čo zvyšuje šancu na výhodnejší predaj. „Ak sa nehnuteľnosť dostane pred správnu cieľovú skupinu a vyvolá dostatočný záujem, majiteľ má silnejšiu vyjednávaciu pozíciu. Marketing preto nie je len o pekných fotografiách – je to nástroj, ktorý môže priamo ovplyvniť výslednú cenu,“ dodáva Poláček.
5fotiek v galérii
Ilustračné foto
Zdroj: Assenzio NexusRiziko predaja „na vlastnú päsť“
Byt nestačí len ponúknuť. Treba ho vedieť predať. Prečo sa samopredaj často nevypláca? Mnohí majitelia sa snažia ušetriť na provízii, no v konečnom dôsledku môžu prísť o oveľa viac. „Bez marketingu a profesionálneho vyjednávania sa majiteľ stáva ľahkým terčom pre skúsených kupujúcich.Keď na miesto jednania príde človek, ktorý vie ako na to, veľmi rýchlo predávajúceho bez skúseností argumentmi spracuje presne do takej pozície, do akej chce,“ varuje Poláček. Pri výbere partnera na predaj by sa majitelia mali pozerať na konkrétne fakty. „Sledujte, ako sa maklér prezentuje, akú má webstránku, aké má portfólio a ako komunikuje. Ak sa vyjadruje neprofesionálne už na začiatku, nečakajte, že pri klientoch to bude iné.“
Klient neplatí realitnej kancelárii províziu za inzerát, ale za bezpečnosť, odborný servis a maximalizáciu zisku. „Provízia je zahrnutá v tom, aby ten obchod prebehol profesionálne, bezpečne a na úrovni,“ uzatvára Lukas Poláček s tým, že v dobe dvojobchodov a zložitých hypotekárnych reťazcov je maklér s marketingovým zázemím tou najlepšou investíciou.
5fotiek v galérii
Assenzio tim
Zdroj: Assenzio Nexus
Osobný prístup s priateľským mindsetom, profesionálne služby a aktívny záujem o potreby klientov robia z realitnej kancelárie ASSENZIO spoľahlivého partnera pri predaji, kúpe či prenájme vašich nehnuteľností. Máme skúsenosti, ktoré majú v realitnej oblasti nezastupiteľné miesto a uľahčujú predávajúcim aj kupujúcim absolvovanie celého procesu aj poskytnutie hypotekárneho úveru.
Prostredníctvom našich zahraničných partnerov vám dokážeme ponúknuť aj kúpu exkluzívnych nehnuteľnosti na Bali, Kapverdách, v Španielsku, Gruzínsku i Dubaji.