Nehnuteľnosti určené na bývanie v Bratislave medziročne zdraželi bezmála o 20 %. Priemerný rast cien realít za celé Slovensko pritom predstavoval asi 13 %. Takýto pozoruhodný rast cien je zvláštny aj v európskom meradle, keď v podmienkach zvyšovania úrokových sadzieb z úverov na bývanie ceny rastú oveľa menším tempom. Príčin nafukovania cenovej realitnej bubliny je pomerne veľa.

Ľuboš Pavelka, ekonóm

15.06.2026 14:00

Podľa ekonomického analytika Ronalda Ižipa žiadna krajina v eurozóne nemá taký vysoký podiel majetku domácností v nehnuteľnostiach ako Slovensko, kde je to viac ako 80 % z celkového čistého majetku. Za uplynulú dekádu nehnuteľnosti u nás zdraželi dvojnásobne. Podľa Ižipa však vysoký podiel bohatstva Slovákov v nehnuteľnostiach ekonomike takmer nič neprináša.

Samotný rast cien totiž nezvyšuje produktivitu práce, inovácie ani neposilňuje exportnú výkonnosť krajiny. V skutočnosti veľký podiel majetku v realitách blokuje kapitál skoro do takej miery ako investície do zlata, ktorého kúpa na rozdiel od realít je oslobodená od platenia DPH, keďže je považované za obdobu devízových hodnôt. Pre porovnanie – pri kúpe nehnuteľností investor platí u nás 23 %, čo je skoro dvojnásobok sadzby DPH v ČR (12 %).

Rast cien nehnuteľností ovplyvňuje i stupňovanie geopolitických rizík. Pre vojenský konflikt v Iráne napríklad narástli od začiatku roka náklady na stavebný materiál o 15 %, čo už väčšina firiem premietla do cien konečným zákazníkom. Na rast cien vplýva tiež zvyšovanie cien energií, pohonných hmôt a pracovných nákladov v stavebníctve. V nehnuteľnostiach a strojných technológiách evidujú vysoký podiel majetku aj slovenské firmy, čo im zväzuje ruky pri investíciách s výnimkou úverov.

Na odborných seminároch a konferenciách som sa často stretol s tým, že mnohé banky či ich lízingové spoločnosti u nás poskytujú oveľa menšie spektrum finančných nástrojov ako je tomu vo vyspelých krajinách eurozóny. Napríklad financovanie formou cash pooling alebo hypotekárny kontokorent je pre mnohé úplne neznámym pojmom.

Slovensko je krajinou s nízkou úrovňou finančnej gramotnosti, čoho dôkazom bol enormný objem toxických investícií do nebankových spoločnostíi. Tisíce obyvateľov prišlo o značnú časť svojich nasporených peňazí. K dielu skazy prispelo i sklamanie veľkého počtu ľudí v kupónovej privatizácii zneužitej často na tunelovanie majetku zo strany správcov kapitálu. Výsledkom bola všeobecná skepsa verejnosti investovať svoje úspory do akcií.

Drahé nehnuteľnosti určené na bývanie vo veľkých mestách s dostatkom pracovných príležitostí sú magnetom pre nákup investičných bytov. Ľudia za nimi vidia potenciál dobrých výnosov z prenájmu a rastu ich cien. Percentuálny ročný výnos z prenájmu je však už pri dnes kupovaných realitách veľmi nízky a často nestačí na splácanie hypotéky.

Viac ako tretinu bytov kupujú ľudia ako svoju druhú a ďalšiu nehnuteľnosť s presvedčením, že nemôžu prerobiť. Zvýšenie nákladov spojených s ich vlastníctvom v podobe drahých hypoték, energií, dane z nehnuteľností však môžu urobiť výrazný škrt cez rozpočet.

Byty sa stávajú nočnou morou vlastníka najmä pri nesprávnom výbere nájomcu či zlom obsahu nájomnej zmluvy. Popálenie sa na vlastných chybách pri investovaní do tehál a panelov je potom veľmi bolestivé a drahé.

Názory externých prispievateľov nemusia vyjadrovať názor redakcie.