\u010cL\u00c1NOK POKRA\u010cUJE POD REKLAMOU<\/p>\n
Reziden\u010dn\u00e9 nehnute\u013enosti, teda byty, s\u00fa \u010dast\u00fdm predmetom diskusi\u00ed. B\u00fdvanie, jeho ceny a dostupnos\u0165, s\u00fa toti\u017e pova\u017eovan\u00e9 za d\u00f4le\u017eit\u00fa s\u00fa\u010das\u0165 kvality \u017eivota. V\u00fdvoj na trhu pr\u00e1ce patr\u00ed medzi k\u013e\u00fa\u010dov\u00e9 faktory, ktor\u00e9 dok\u00e1\u017eu ovplyvni\u0165 realitn\u00fd trh<\/a>.<\/p>\n Rast nezamestnanosti, zatv\u00e1ranie podnikov \u010di oslabenie ekonomickej aktivity v regi\u00f3noch sa toti\u017e postupne premietaj\u00fa aj do cien b\u00fdvania. S\u00favisia aj s dopytom po hypot\u00e9kach \u010di spr\u00e1van\u00edm investorov. Hoci zmeny na realitnom trhu \u010dasto prich\u00e1dzaj\u00fa pomal\u0161ie ako v in\u00fdch sektoroch ekonomiky, v dlh\u0161om \u010dasovom horizonte m\u00f4\u017eu z\u00e1sadne ovplyvni\u0165 hodnotu bytov, domov aj komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n M\u00f4\u017ee rast nezamestnanosti najprv ochladi\u0165 po\u010det transakci\u00ed a a\u017e nesk\u00f4r samotn\u00e9 ceny? Slovensk\u00fd realitn\u00fd trh charakterizuj\u00fa v\u00fdrazn\u00e9 region\u00e1lne rozdiely. V ekonomicky silnej\u0161\u00edch oblastiach m\u00f4\u017ee dopyt po b\u00fdvan\u00ed zosta\u0165 relat\u00edvne stabiln\u00fd aj v \u010dase ekonomickej neistoty. Naopak, slab\u0161ie regi\u00f3ny s\u00fa na v\u00fdkyvy trhu pr\u00e1ce citlivej\u0161ie.<\/p>\n Ak v men\u0161om meste skon\u010d\u00ed ve\u013ek\u00fd zamestn\u00e1vate\u013e alebo sa zn\u00ed\u017ei po\u010det pracovn\u00fdch pr\u00edle\u017eitost\u00ed, m\u00f4\u017ee to r\u00fdchlo oslabi\u0165 dopyt po k\u00fape nehnute\u013enost\u00ed a z\u00e1rove\u0148 zv\u00fd\u0161i\u0165 tlak na ceny<\/a>. Vzh\u013eadom na komplexnos\u0165 problematiky sme oslovili odborn\u00edka, ktor\u00fd do reziden\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed dlhodobo investuje. Na na\u0161e ot\u00e1zky n\u00e1m odpoved\u00e1 Roman Kru\u017eliak.\u00a0\u00a0<\/p>\n Ceny nehnute\u013enost\u00ed ako obraz ekonomiky<\/p>\n Sk\u00fasenosti z minulosti ukazuj\u00fa, \u017ee procesy ekonomick\u00fdch probl\u00e9mov sa neprejavuj\u00fa okam\u017eite. Najsk\u00f4r doch\u00e1dza k ochladeniu po\u010dtu transakci\u00ed, dom\u00e1cnosti odkladaj\u00fa rozhodnutia o k\u00fape b\u00fdvania a banky spr\u00eds\u0148uj\u00fa \u00faverov\u00e9 podmienky.<\/p>\n A\u017e n\u00e1sledne sa tieto faktory premietnu do samotn\u00fdch cien nehnute\u013enost\u00ed. Tak\u00fdto v\u00fdvoj bolo mo\u017en\u00e9 pozorova\u0165 napr\u00edklad po finan\u010dnej kr\u00edze v roku 2008. Vtedy spolu s rast\u00facou nezamestnanos\u0165ou a slab\u0161\u00edm dopytom pri\u0161li aj korekcie cien b\u00fdvania.<\/p>\n Ot\u00e1zkou preto zost\u00e1va, ako by sa pr\u00edpadn\u00e9 zhor\u0161enie situ\u00e1cie na trhu pr\u00e1ce mohlo premietnu\u0165 do dne\u0161n\u00e9ho realitn\u00e9ho trhu, ktor\u00e9 segmenty nehnute\u013enost\u00ed s\u00fa najzranite\u013enej\u0161ie, ako r\u00fdchlo reaguje dopyt po b\u00fdvan\u00ed na stratu pracovn\u00fdch miest a ak\u00e9 sign\u00e1ly by mali sledova\u0165 majitelia \u010di investori.<\/p>\n Realitn\u00fd odborn\u00edk v na\u0161om rozhovore vysvet\u013euje nielen mechanizmy fungovania trhu, ale aj to, pre\u010do m\u00f4\u017eu ma\u0165 ekonomick\u00e9 \u0161oky v r\u00f4znych regi\u00f3noch Slovenska odli\u0161n\u00fd vplyv na ceny nehnute\u013enost\u00ed.<\/p>\n Ako sa historicky prejavovalo zvy\u0161ovanie nezamestnanosti na cen\u00e1ch nehnute\u013enost\u00ed na Slovensku? <\/p>\n Nezamestnanos\u0165 sp\u00f4sobuje to, \u017ee niektor\u00ed vlastn\u00edci nehnute\u013enost\u00ed sa dost\u00e1vaj\u00fa do kr\u00edzov\u00fdch situ\u00e1ci\u00ed a v nich s\u00fa ochotn\u00ed preda\u0165 svoju nehnute\u013enos\u0165 pod tlakom za v\u00fdhodn\u00fa cenu pre kupuj\u00faceho. V\u00fdsledkom je, \u017ee pred\u00e1vaj\u00faci si za nehnute\u013enos\u0165 p\u00fdta st\u00e1le viac a viac. Z\u00e1rove\u0148 t\u00fdm, \u017ee st\u00fapa nezamestnanos\u0165, kles\u00e1 po\u010det z\u00e1ujemcov o k\u00fapu nehnute\u013enosti. Toto sp\u00f4sob\u00ed zn\u00ed\u017een\u00fd dopyt, \u010do sp\u00f4sobuje postupn\u00fd pokles ceny nehnute\u013enost\u00ed. S\u00fabeh t\u00fdchto dvoch vplyvov za\u010dne vytv\u00e1ra\u0165 kontinu\u00e1lny pokles ceny nehnute\u013enost\u00ed, ktor\u00e9 s\u00fa v ponuke.<\/p>\n D\u00f4le\u017eit\u00e9 je si uvedomi\u0165, \u017ee pokles nast\u00e1va ve\u013emi pomaly a pozvo\u013ena. Pred\u00e1vaj\u00faci nie s\u00fa ochotn\u00ed skokovo sa prisp\u00f4sobi\u0165 poh\u013eadu a zmen\u00e1m zm\u00fd\u0161\u013eania z\u00e1ujemcov o k\u00fapu. To sme mohli vidie\u0165 napr\u00edklad po kr\u00edze v roku 2008, ke\u010f spolu s rast\u00facou nezamestnanos\u0165ou ochabol dopyt, spr\u00edsnili sa \u00faverov\u00e9 podmienky a pri\u0161li aj korekcie cien. Pod\u013ea NBS<\/a> priemern\u00e1 cena b\u00fdvania klesla z 1 511 \u20ac\/m\u00b2 v roku 2008 na 1 344 \u20ac\/m\u00b2 v roku 2009 a 1 275 \u20ac\/m\u00b2 v roku 2010.<\/p>\n Zatv\u00e1ranie podnikov m\u00e1 silnej\u0161\u00ed vplyv na cenu bytov, rodinn\u00fdch domov alebo komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed? <\/p>\n Najsilnej\u0161\u00ed vplyv m\u00e1 zatv\u00e1ranie podnikov spravidla na komer\u010dn\u00e9 nehnute\u013enosti. Tam sa probl\u00e9m prejav\u00ed najr\u00fdchlej\u0161ie. Firma od\u00edde, priestor zostane pr\u00e1zdny, rastie neobsadenos\u0165 a majite\u013e je pod tlakom zni\u017eova\u0165 n\u00e1jomn\u00e9 alebo k\u00fapnu cenu. Pri bytoch je vplyv sk\u00f4r nepriamy, ale v regi\u00f3noch m\u00f4\u017ee by\u0165 ve\u013emi cite\u013en\u00fd. Ak v meste skon\u010d\u00ed ve\u013ek\u00fd zamestn\u00e1vate\u013e, oslab\u00ed sa dopyt po k\u00fape aj n\u00e1jme, \u010das\u0165 \u013eud\u00ed odch\u00e1dza a trh sa vie r\u00fdchlo schladi\u0165.<\/p>\n Rodinn\u00e9 domy zvykn\u00fa reagova\u0165 najpomal\u0161ie. Tento segment je menej likvidn\u00fd, viac naviazan\u00fd na potrebu vlastn\u00e9ho b\u00fdvania. Svoju \u00falohu tu zohr\u00e1va aj sentiment k nehnute\u013enosti po predch\u00e1dzaj\u00facej gener\u00e1cii.<\/p>\n Preto by som to zhrnul jednoducho: najsk\u00f4r a najsilnej\u0161ie to zasiahne komer\u010dn\u00e9 nehnute\u013enosti, potom byty v slab\u0161\u00edch regi\u00f3noch a a\u017e n\u00e1sledne rodinn\u00e9 domy.<\/p>\n Ktor\u00e9 regi\u00f3ny Slovenska s\u00fa pri raste nezamestnanosti najzranite\u013enej\u0161ie z poh\u013eadu cien b\u00fdvania?<\/p>\n Najzranite\u013enej\u0161ie s\u00fa z poh\u013eadu cien b\u00fdvania tradi\u010dne regi\u00f3ny s vy\u0161\u0161ou nezamestnanos\u0165ou a slab\u0161ou ekonomickou diverzifik\u00e1ciou, najm\u00e4 v\u00fdchod a \u010das\u0165 stredn\u00e9ho Slovenska. Prakticky by som na prv\u00e9 miesta zaradil Pre\u0161ovsk\u00fd, Ko\u0161ick\u00fd a Banskobystrick\u00fd kraj.<\/p>\n Ako r\u00fdchlo sa pod\u013ea v\u00e1s premieta strata pracovn\u00fdch miest do poklesu dopytu po k\u00fape nehnute\u013enost\u00ed? <\/p>\n Strata pracovn\u00fdch miest sa zvy\u010dajne neza\u010dne prejavova\u0165 zo d\u0148a na de\u0148, ale v horizonte nieko\u013ek\u00fdch mesiacov. Najsk\u00f4r pr\u00eddu obavy dom\u00e1cnost\u00ed, odkladanie rozhodnut\u00ed a slab\u0161\u00ed z\u00e1ujem o hypot\u00e9ky, a\u017e potom sa to naplno premietne do re\u00e1lneho dopytu po k\u00fape b\u00fdvania. Je d\u00f4le\u017eit\u00e9 uvedomi\u0165 si, \u017ee strata pracovn\u00fdch miest generuje slab\u0161\u00ed dopyt nielen u \u013eud\u00ed, ktor\u00ed o pr\u00e1cu pri\u0161li, ale aj v ich okol\u00ed, ktor\u00e9 si podvedome za\u010dne vytv\u00e1ra\u0165 v\u00e4\u010d\u0161ie finan\u010dn\u00e9 \u00faspory.<\/p>\n \u00daspory s\u00fa u\u017e z defin\u00edcie odlo\u017eenou spotrebou. To v praxi znamen\u00e1, \u017ee nedoch\u00e1dza k ich pou\u017eitiu a nenast\u00e1va zrealizovan\u00fd dopyt po k\u00fape nehnute\u013enosti.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n M\u00f4\u017ee rast nezamestnanosti najprv ochladi\u0165 po\u010det transakci\u00ed a a\u017e nesk\u00f4r samotn\u00e9 ceny? <\/p>\n \u00c1no, je to tak.<\/p>\n Ak\u00fd rozdiel vid\u00edte medzi vplyvom odchodu jedn\u00e9ho ve\u013ek\u00e9ho zamestn\u00e1vate\u013ea a dlhodob\u00fdm \u00fatlmom cel\u00e9ho regi\u00f3nu? <\/p>\n Odchod jedn\u00e9ho ve\u013ek\u00e9ho zamestn\u00e1vate\u013ea je pre trh b\u00fdvania r\u00fdchlym \u0161okom, ale s t\u00fdmto sa m\u00f4\u017ee trh vysporiada\u0165, ak je na \u0148om dostatok pracovn\u00fdch pr\u00edle\u017eitost\u00ed. V\u00fdsledkom je, \u017ee dopyt po nehnute\u013enostiach sa nezmen\u00ed. Ak nastane plo\u0161n\u00fd \u00fatlm v slabom regi\u00f3ne, tak tento \u00fatlm sa prejav\u00ed ve\u013emi radik\u00e1lne.<\/p>\n Ako sa v takomto prostred\u00ed men\u00ed spr\u00e1vanie investorov, ktor\u00ed kupuj\u00fa byty na pren\u00e1jom? <\/p>\n V takomto prostred\u00ed investori ove\u013ea viac rie\u0161ia v\u00fdnosov\u00e9 percento a o\u010dak\u00e1vaj\u00fa, \u017ee mus\u00ed by\u0165 vy\u0161\u0161ie ako v \u010dase, ke\u010f bol trh pokojn\u00fd a rast cien samozrejmos\u0165ou. Ak rastie neistota, nesta\u010d\u00ed im k\u00fapi\u0165 byt s primeran\u00fdm v\u00fdnosov\u00fdm percentom, lebo maj\u00fa obavy o bud\u00face zhodnotenie. Je potrebn\u00e9 si uvedomi\u0165, \u017ee investori kupuj\u00fa len vtedy, ke\u010f s\u00fa presved\u010den\u00ed o tom, \u017ee k\u00fapa nehnute\u013enosti je vhodn\u00fdm\u00a0rie\u0161en\u00edm. Ak toto presved\u010denie nemaj\u00fa, pokojne po\u010dkaj\u00fa aj 2 a\u017e 3 roky a toto ve\u013emi spomal\u00ed dopyt na trhu nehnute\u013enost\u00ed.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n M\u00f4\u017ee rast nezamestnanosti zv\u00fd\u0161i\u0165 tlak na n\u00e1jomn\u00fd trh a z\u00e1rove\u0148 oslabi\u0165 predajn\u00fd trh? <\/p>\n \u00c1no, rast nezamestnanosti m\u00f4\u017ee oslabi\u0165 predajn\u00fd trh a z\u00e1rove\u0148 zv\u00fd\u0161i\u0165 tlak na n\u00e1jomn\u00fd trh. \u010cas\u0165 \u013eud\u00ed si v neistote netr\u00fafne na k\u00fapu, zost\u00e1va dlh\u0161ie v pren\u00e1jme a t\u00fdm sa dopyt z predaja do\u010dasne pres\u00fava pr\u00e1ve do n\u00e1jmov.<\/p>\n Ak\u00e9 sign\u00e1ly by mali sledova\u0165 majitelia a kupuj\u00faci, aby v\u010das rozpoznali zmenu trendu v konkr\u00e9tnom meste? <\/p>\n Sign\u00e1lov b\u00fdva viacero, ale v\u0161etk\u00fdm sa n\u00e1m p\u00e1\u010di, ke\u010f v\u0161etko dobre funguje a rastie n\u00e1m cena, pr\u00edpadne z\u00e1rove\u0148 zbierame aj n\u00e1jomn\u00e9. V\u0161etci \u017eijeme v n\u00e1deji, \u017ee to bude e\u0161te chv\u00ed\u013eu fungova\u0165 a na to sa z\u00e1rove\u0148 aj spoliehame a\u017e do chv\u00edle, k\u00fdm sa to nezlom\u00ed. Odhadn\u00fa\u0165 presn\u00fd \u010das a bod zlomu je ve\u013emi n\u00e1ro\u010dn\u00e9. Typick\u00fdmi sign\u00e1lmi s\u00fa zn\u00ed\u017een\u00fd objem maloobchodn\u00e9ho predaja, zv\u00fd\u0161enie nezamestnanosti, rast \u00farokov\u00fdch sadzieb\u2026<\/p>\n O\u010dak\u00e1vate, \u017ee pr\u00edpadn\u00e9 zatv\u00e1ranie podnikov by sp\u00f4sobilo plo\u0161n\u00fd pokles cien, alebo sk\u00f4r v\u00fdraznej\u0161ie region\u00e1lne rozdiely? <\/p>\n Sk\u00f4r o\u010dak\u00e1vam v\u00fdraznej\u0161ie region\u00e1lne rozdiely ako plo\u0161n\u00fd pokles cien na celom Slovensku. N\u00e1\u0161 realitn\u00fd trh je toti\u017e v jednotliv\u00fdch regi\u00f3noch mimoriadne odli\u0161n\u00fd. Rozdiely medzi cenami, ale aj v nezamestnanosti medzi jednotliv\u00fdmi krajmi Slovenska ukazuj\u00fa napr\u00edklad aktu\u00e1lne d\u00e1ta N\u00e1rodnej banky Slovenska (NBS) alebo \u0160tatistick\u00e9ho \u00faradu SR.<\/p>\n \n \u010c\u00edtaj viac z kateg\u00f3rie: Biznis a startupy<\/a>\n <\/p>\n \n \u010eakujeme, \u017ee \u010d\u00edta\u0161 Startitup. V pr\u00edpade, \u017ee m\u00e1\u0161 postreh alebo si na\u0161iel v \u010dl\u00e1nku chybu, nap\u00ed\u0161 n\u00e1m na redakcia@startitup.sk<\/a>.\n <\/p>\n
\nAko sa v takomto prostred\u00ed men\u00ed spr\u00e1vanie investorov, ktor\u00ed kupuj\u00fa byty na pren\u00e1jom?
\nM\u00f4\u017ee rast nezamestnanosti zv\u00fd\u0161i\u0165 tlak na n\u00e1jomn\u00fd trh a z\u00e1rove\u0148 oslabi\u0165 predajn\u00fd trh?
\nAk\u00e9 sign\u00e1ly by mali sledova\u0165 majitelia a kupuj\u00faci, aby v\u010das rozpoznali zmenu trendu v konkr\u00e9tnom meste?<\/p>\n