“Llega un punto en el que da la sensación de que más que pagando a una persona por una casa, lo que estás es pagándole un sueldo”, comenta Noemi. Es una de las 10 millones de inquilinas que forman parte de una transferencia que tiene lugar cada año en España, la del alquiler. Y que va de muchas manos a muy pocos bolsillos.
En la última década, esta gran transferencia se ha duplicado. Una parte se debe al aumento del número de personas que viven de alquiler, pero la principal razón está en la subida de precios que inquilinas como Noemi o Sara han vivido en primera persona.
“Hace 7 años pagaba 500 euros por un piso reformado, con ventanas buenas, parqué, una cocina en condiciones, aire acondicionado y calefacción en el centro de Madrid, en Plaza España. Ahora, pago lo mismo por un piso que es tres veces más pequeño, sin ascensor, sin aire acondicionado, con ventanas de madera por las que entra el aire y en el extrarradio de Barcelona”, cuenta Sara.
Si en 2015 se transferían 14.000 millones de euros por el alquiler, en 2025 la cifra ya roza los 28.000 millones de euros, es apróximadamente un 1,6% del PIB. Almudena Martínez, doctora en Sociología, advierte de que el peso creciente del alquiler tiene un coste: “Se reduce la capacidad de consumo de los hogares afectando a otros sectores (educativo, laboral, comercial), a la productividad y a la competitividad”, explica.
Así se ha duplicado la transferencia del alquiler en España en la última década
Total de alquiler pagado por los hogares inquilinos en millones de euros entre 2012 y 2025.
Fuente: Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), INE.
Jóvenes como Sara, Noemi o Erik destinan más de un tercio de sus ingresos al alquiler, una realidad que ya es común entre los inquilinos menores de 35 años. Están pagando una hipoteca, solo que por una casa que nunca va a ser suya y que, además, les impide acceder a una vivienda propia. ¿Y quiénes reciben este dinero que pagan cada mes? La mayoría irá a parar a personas físicas que hacen la declaración de la renta en España.
Para estimar las cantidades que mueve el mercado del alquiler a nivel nacional, en elDiario.es hemos analizado los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV), que detalla los alquileres que pagan los hogares españoles, y del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales, que detalla los inmuebles alquilados como vivienda habitual declarados en el IRPF. Al final del artículo tienes la metodología completa de los cálculos.
Según esta estimación, el 12% de la transferencia iría a parar a sociedades públicas, empresas privadas, fondos o alquileres en negro y el grueso del dinero (88%) lo recibirían personas físicas que tributan por el IRPF. En otras palabras, la mayoría del dinero que pagan 10 millones de inquilinos -de los cuales dos millones son menores- lo declararían 2,4 millones de caseros. Si incluimos a todos los que viven en hogares donde al menos uno recibe ingresos por alquiler, sumarían 5,1 millones de personas. Es un dato que no tiene en cuenta a Navarra y Euskadi.
No solo es una transferencia de muchas a pocas manos, también está marcada por las diferencias sociales. En el siguiente gráfico puedes ver la representación del flujo de dinero que se ha pagado de alquiler en el último año según el nivel de renta.
A la izquierda están los que pagan el alquiler según su posición en la escala de ingresos, del 10% más pobre al 10% más rico según la renta del hogar. El ancho de cada franja representa el porcentaje del total que paga cada grupo concreto y a la izquierda vemos el mismo reparto entre los caseros. (Puedes ver el flujo de dinero pinchando en el botón de “ver transferencia”).
El 10% más rico recibe el 45% de los ingresos por alquiler
Porcentaje que paga y recibe cada grupo de renta del total de dinero que se mueve por el alquiler en España.
Fuente: ECV, Agencia Tributaria. Importes en millones de euros.
A nivel de quiénes pagan, la gran transferencia es similar entre los inquilinos de distintos niveles de renta. La escasa diferencia se explica porque, aunque la mayor parte de la población que vive de alquiler pertenece a los deciles más bajos, sus viviendas tienen un precio inferior a los de la población más rica que también vive de alquiler.
Sin embargo, si nos fijamos en el destino de los fondos, vemos que casi la mitad de esta transferencia va a parar al 10% más rico de España. A Miguel Artola, investigador postdoctoral de la Universidad Complutense de Madrid, no le sorprende: “Este dato lo que muestra es que al fin y al cabo la vivienda se está convirtiendo en un elemento fundamental de la inversión”.
“Si algo sabemos sobre los estudios de desigualdad es que la riqueza está muy concentrada. Cuando uno mira los activos financieros y la inversión en bolsa ve que están hiperconcentrados en las rentas más altas, pero es que las rentas procedentes del alquiler ya exceden prácticamente a las financieras”, añade el experto.
Para los caseros que están en el 30% con más renta, los pagos del alquiler ya suponen un 14% de sus ingresos brutos. Paralelamente, los inquilinos que están entre el 30% más pobre son los que más esfuerzo hacen para pagar un alquiler: se lleva 4 de cada 10 euros de sus ganancias anuales.
“Esto tiene un impacto inevitable a nivel social ya que mientras las posibilidades (vitales, laborales, económicas, etc) de una parte de la población disminuyen, la de otra parte se incrementa a base del beneficio que obtienen de su patrimonio inmobiliario. El resultado es que la vivienda gana importancia como factor de desigualdad y predictor de clase social”, expone Almudena Martínez del Olmo.
Sara ha pasado por 4 pisos desde que vive de alquiler y, en todos, su casero tenía más de 75 años. Otra característica de la gran transferencia: está marcada por una brecha generacional. Más de un tercio de los ingresos van a parar a caseros que tienen 65 años o más, es decir, unos 9.600 millones de euros.
En el gráfico puedes observar el flujo de dinero para cada grupo de edad. Los dos extremos de la transferencia son prácticamente opuestos: entre quienes pagan el alquiler, la mayor parte del dinero procede de los grupos más jóvenes. Los menores de 35 años y las personas de entre 35 y 44 años aportan, cada uno, alrededor del 27% del total.
La brecha generacional del alquiler: pagan los jóvenes y reciben los mayores
Porcentaje que paga y recibe cada grupo de edad del total de dinero que se mueve por el alquiler en España.
Fuente: ECV, Agencia Tributaria. Importes en millones de euros.
¿Por qué es relevante esta diferencia de edad? “Muestra un cambio de paradigma”, apunta Miguel Artola, “hasta ahora la tendencia era que el pico de riqueza de una persona lo alcanzase más o menos al momento de jubilarse”. A partir de ese momento, se esperaba que la riqueza fuese decreciendo progresivamente hasta el momento de morir.
Pero ahora, ese pico de riqueza llega cada vez más tarde y, no solo no llega a los 65 años, sino sigue aumentando después de alcanzar esa edad. “Y no está pasando porque crezcan las pensiones, sino otras rentas como las de la vivienda”, apunta el investigador.
“Ahora mismo diría que casi el 40% de mi sueldo va a parar al alquiler. Es imposible ahorrar si la mayoría de mi dinero se va en pagar dónde vivo”, explica Erik. Los tres jóvenes que hemos entrevistado tienen edades entre los 26 a los 28 años y coinciden en que hacer frente a una renta cada vez más elevada es su principal impedimento para ahorrar y, a largo plazo, tener su propia vivienda.
Sara añade que, incluso lo poco que consiguen ahorrar, probablemente no vaya destinado a tener una casa propia en un futuro: “Si vives de alquiler y vas encadenando contratos sabes que necesitas un colchón para cuando firmes un nuevo contrato, ¿no? Para pagar los honorarios de agencia o las fianzas, que ahora son casi 3 meses de alquiler. Entonces, bueno, aunque tengas 5.000 euros ahorrados, sabes que si cambias de piso ese dinero va a ir a todos estos asuntos”, explica la joven.
Es una realidad que Noemi pudo poner a prueba. Por motivos personales estuvo tres meses viviendo en casa de unos amigos mientras cambiaba de un piso de alquiler a otro. “Decidieron que solo iba a pagar los gastos y en los tres meses que estuve viviendo con ellos ahorré muchísimo dinero. Ahí es donde se ve que es el alquiler lo que hace que no puedas ahorrar”.
Los menores de 35 años siguen pagando la mayor parte del alquiler
Evolución del alquiler pagado según el grupo de edad de los inquilinos entre 2015 y 2025
Fuente: ECV, INE.
Incluso en una sociedad cada vez más envejecida, las personas menores de 45 siguen aportando más de la mitad de lo que se paga en España de alquiler. Eso sí, las cantidades son mucho mayores. Los inquilinos de menos de 35 años pagaban 4.800 millones de euros en 2012, en 2025 la cantidad ya asciende a casi 7.700 millones.
Es la pescadilla que se muerde la cola: “Las personas más jóvenes tienen más dificultades para ahorrar. Por ende también acumulan menos patrimonio y van a tardar mucho más tiempo en acumularlo que generaciones pasadas. Y viceversa, los grupos de más edad están acumulando riqueza porque su patrimonio tiene cada vez más valor”, apunta Miguel Artola.
Entre los inquilinos, otro de los grandes pagadores son los hogares unipersonales de menos de 65 años, que aportan el 25% de todo lo que se pagó en 2025. Son los hogares jóvenes que mayor esfuerzo económico realizan en el tema vivienda porque, a diferencia de las parejas, no comparten los gastos con nadie.
Si añadimos además a los hogares con menores, aportan aproximadamente tres de cada cinco euros del dinero que mueve el mercado del alquiler. ¿Y quiénes son los principales destinatarios de este dinero? Además de los hogares más mayores, aquellos que no tienen menores y que tienen uno o más adultos.
Los hogares con menores pagan un tercio de lo que se mueve por el alquiler en España
Porcentaje que paga y recibe cada tipo de hogar del total de dinero que se mueve por el alquiler en España.
Fuente: ECV, Agencia Tributaria. Importes en millones de euros.
Puedes ver en el gráfico como los flujos verdes, que representan a las familias con menores a cargo, aportan un tercio del dinero que se pagó por alquiler en España. Más de 9.300 millones de euros. Aunque cada vez hay menos niños y menos hogares con menores, su peso en el total de los pagos por alquiler apenas ha cambiado en la última década.
Un factor que se entiende mejor al tener en cuenta la nacionalidad de los inquilinos. Más de la mitad del alquiler en España lo pagan personas nacidas en el extranjero, que son también los que tienen tasas de natalidad más altas. En elDiario.es ya te hemos contado como las personas de origen extranjero se enfrentan a un mercado del alquiler aún más complicado que los nacionales con condiciones abusivas y pisos más deficientes.
En el otro lado de la balanza, los ingresos van a parar principalmente a caseros españoles que se quedan con casi 23.000 millones de euros, es decir, más del 80% de la transferencia.
Más de la mitad del dinero del alquiler en España lo pagan inquilinos extranjeros
Porcentaje que paga y recibe según el país de nacimiento de inquilinos y caseros del total de dinero que se mueve por el alquiler en España.
Fuente: ECV, Agencia Tributaria. Importes en millones de euros.
¿Grandes tenedores o pequeños propietarios?
Una de las cuestiones que genera más debate en el mercado de la vivienda es si el dinero va a parar a pequeños propietarios o a grandes tenedores. Si miramos el flujo de dinero según el número de viviendas que los caseros tienen alquiladas como residencia habitual — es decir, si tienen más viviendas en propiedad pero no están alquiladas no se tienen en cuenta—, dos quintos del dinero van a parar a caseros que tienen 2 o más viviendas en alquiler.
A pesar de representar el 75% del total de personas físicas con ingresos por alquiler en España, los propietarios con una única vivienda alquilada recibirán el 45% del dinero.
Este cálculo se basa en las viviendas que tiene cada persona física, no en los hogares: por ejemplo, si un matrimonio posee una vivienda cada uno, se contabiliza como dos propietarios con una vivienda en alquiler.
Los caseros con una sola vivienda en alquiler reciben más de un 40% del dinero
Porcentaje del dinero total pagado por alquiler en España que reciben los caseros según el número de viviendas que tienen en alquiler.
Fuente: ECV, Agencia Tributaria. Importes en millones de euros.
Pero estas viviendas además de generar ingresos hoy, forman parte del patrimonio que se transmitirá en un futuro. Y es ahí, según advierte Miguel Artola, donde la vivienda vuelve a actuar como un mecanismo de desigualdad contribuyendo a que el acceso a la propiedad resulte cada vez más difícil para una parte de la población.
“Lo que hablamos hoy es el escenario del mañana”, sostiene Artola. “Cada vez habrá más gente que llegará al final de su vida sin haber acumulado patrimonio inmobiliario. A lo mejor tiene una cuenta corriente, a lo mejor tiene otras cosas, pero no tendrá una vivienda”.
Esto significa que una parte creciente de la población seguirá destinando dos quintos de sus ingresos a pagar por una vivienda que nunca será suya. Una dinámica que, en palabras de Almudena Martínez, puede consolidar “una división crónica entre una minoría propietaria y una masa creciente de inquilinos que verá afectada la satisfacción de otras necesidad básicas y anulada su capacidad de ahorro”.
Si quieres regular el alquiler, ven conmigo a Nueva York
Para dimensionar cuánto dinero mueve el alquiler en España y quiénes lo pagan o lo cobran, hemos utilizado los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) del INE y del Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales de la Agencia Tributaria (2023).
¿Quiénes pagan? Los datos de lo que pagan los inquilinos proceden de los microdatos de la ECV, que recoge cada año información sobre el régimen de tenencia de la vivienda, el alquiler mensual que paga cada hogar y su renta disponible con datos hasta 2025.
¿Quiénes cobran? Las cifras de los propietarios provienen de la muestra de datos fiscales de la Agencia Tributaria sobre los ingresos declarados en el IRPF en el ejercicio de 2023, el más reciente disponible. Al tratarse de información tributaria, incluye los datos declarados por personas físicas en el territorio fiscal común, es decir, sin contar a Euskadi y Navarra.
Para identificar los ingresos de los caseros, hemos sumado para cada persona todos sus ingresos individuales de inmuebles que tenían derecho a una reducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual.
¿Qué cálculos hemos hecho para calcular cuánto cobrarían los caseros en 2025?
1) Primero, estimamos qué porcentaje de los alquileres se declaran en el IRPF. Hemos utilizado 2023, año en el que tenemos datos de ambas fuentes, como base para estimar el porcentaje de ingresos del alquiler que irían a parar a personas individuales que tributan en España.
Ese año la ECV registró 21.808 millones de euros pagados en alquiler en las comunidades del régimen común (extrapolados los datos mensuales a anuales).
Mientras, en el IRPF se declararon 19.240 millones por alquileres de inmuebles que hayan recibido una reducción por vivienda habitual, según la estadística de viviendas de la Agencia Tributaria. Con esa proporción estimamos que en torno al 88% del alquiler que se paga en España acaba en manos de personas físicas que tributan por IRPF y el 12% restante va a empresas (públicas o privadas), alquileres en negro o de temporada que no se incluyen como vivienda habitual en el impuesto. Suponemos que esa proporción no es muy distinta en Euskadi y Navarra.
2) Segundo, extrapolamos la distribución de ingresos a los datos de 2025. Aplicamos ese 88% los 27.869 millones de euros que se pagaron en 2025 según la ECV: estimamos que unos 3.283 millones no se declararon por personas físicas y que unos 24.586 millones fueron a parar a propietarios que declaran en el IRPF.
Sobre estos 24.586 millones de euros extrapolamos también la distribución de los ingresos según las características de quienes lo incluyeron en el IRPF de 2023: por edad, sexo, nivel de renta y tipo de hogar a partir de lo declarado por cada persona a nivel individual.
Por ejemplo, si en 2023 el 40% de los ingresos inmobiliarios lo declararon personas de más de 65 años, suponemos que esa proporción se mantiene en 2025.
Para el alquiler por edad repartimos el precio de cada vivienda entre los miembros del hogar, dejando fuera a los menores de 16 años y a los jóvenes de menos de 25 que aún viven con su padre o madre.
Para la renta, calculamos los deciles de renta por hogar en base a la renta disponible y comprobamos que los límites inferiores y superiores son similares en ambas estadísticas.
En la clasificación por tipo de hogar consideramos menores solo a los de menos de 18 años, sin entrar en el parentesco, para poder comparar las dos estadísticas.
Para identificar a quienes alquilan más de una vivienda contamos los inmuebles con derecho a reducción por vivienda habitual declarados por cada persona. El recuento es individual: un matrimonio en el que cada cónyuge declara un piso figura como dos arrendadores de una vivienda, no como un hogar con dos. Es, por tanto, una estimación conservadora de la concentración.